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12月6日,在14年前敲響中國土地拍賣第一槌的深圳會堂裡,深圳灣填海區首場土地使用權拍賣會高潮迭起。3塊總面積僅24萬平方米的住宅用地以22.35億元的天價賣出,無論是總交易額,還是單宗土地交易額均創下國內土地使用權拍賣的新紀錄。值得一提的是,這24萬平方米的三塊土地佔整個2.9平方公裡填海區的比例僅為8%——世人矚目的『地王』纔賣出了一小塊,深圳灣填海區的開發建設纔剛剛起步。
1 拍賣大廳至少擠進了1500人
本次拍賣是深圳近兩年來土地出讓的重中之重,業界對此高度關注,為避免人數過多造成擁擠、混亂的局面,深圳市房地產交易中心將拍賣會由僅容納200人的中心交易大廳移至能容納1000多人的深圳會堂舉行,這在深圳土地交易史上尚屬首次。
拍賣時間原定於6日下午3時,但1時還未到,來自香港、北京、上海、廣州以及深圳本地的200多名記者就已趕赴深圳會堂,即使記者被限量進入,能容納1000人的大廳也起碼擠進了1500人。據了解,這是深圳自1987年12月1日敲響中國土地拍賣第一槌以來盛況空前的一次。本次拍賣會還首次采用現場直播的方式向場外人士展示整個拍賣過程。
2 兩家地產公司成為全場焦點
本次拍賣的三幅地塊編號分別為T207-0035、T207-0034、T207-0026,起拍價分別為5.8億、6.2億、6億元人民幣,每一次加價幅度為500萬元人民幣。
拍賣一開始就掌聲、叫好聲不絕。第一次投拍T207-0035地塊時,泰華第一個叫價5.8億元,深圳建設控股公司跟上,從第10次泰華叫出6.3億元開始,深圳建設控股公司與其展開了拉鋸戰,經過7輪較量,泰華在第24次叫出7億元時,全場爆發出第一次掌聲,深圳建設控股公司放棄加價,泰華終以7億元人民幣奪得T207-0035地塊。
在T207-0034和T207-0026兩幅地塊的競投中,泰華與百仕達同樣展開了拉鋸戰,其間掌聲多達十餘次,連主持人也不停搓手、擦汗,可謂高潮迭起。
最後泰華以7.55億元奪得T207-0034地塊,而T207-0026地塊被百仕達奪得,致使泰華獨攬三塊地的想法落空。
3 奪標者笑言『有備而來』
泰華董事長羅瑞希說他之所以要投這兩塊地,主要是看好『深圳地王』良好的環境以及對深圳的房地產業看好,另外加上銀行對他們的支持。
羅瑞希說,他們原計劃三塊地一起投,主要是考慮到整體好規劃,至於能不能和百仕達合作,並不是自己單方面可以決定的,還需要和百仕達公司協商。而百仕達董事長歐亞平聲稱他們也是有備而來的,『我們在來之前名字都已經起好了,叫「紅樹西岸」。』
4 參會地產商一半以上來自本地
此前有媒體稱『深圳地王』位置靠近香港,規模亦是港商習慣於發展的中至高密度,拍賣模式又和香港賣地十分相似,因此拍賣幾為港商『度身訂造』。
但昨天參加拍賣會的15家(以競買牌為單位)地產開發商中,一半以上為深圳本地的地產公司。名單上顯示出來有港資/中資背景的有深業集團(深圳)有限公司、泰華房地產(中國)有限公司、和記黃埔地產(深圳)有限公司、中國海外建築(深圳)有限公司、百仕達石化投資有限公司,一些拍賣會開始前被一直看好的港商在競拍中表現並不踴躍,這多少有點出人意料。
在隨後的記者招待會上,深圳規劃與國土資源局負責人對於港商沒有競得土地覺得比較遺憾,他認為也許是深圳目前土地出讓的操作程序與香港還有差距,香港地產界還有疑慮。
5 填海區昇值潛力巨大
『地王』的誕生富有傳奇色彩。1998年開始的填海工程在深圳灣畔、華僑城世界之窗南側造就了這片佔地2.9平方公裡的土地;1999年建成通車的濱海大道將深圳灣與市中心連成了一體;2000年啟動的一系列城市規劃項目賦予這塊地最美好的藍圖——這片被華僑城、沙河高爾夫球場和深圳灣環繞的填海區因此擁有了『地王』的身價。
1999年開通的濱海大道耗資29.9億元人民幣,將整個深圳灣與羅湖區、市中心連成一個整體,這條全長9.66公裡的雙向八車道快速乾線和濱海綠化帶將深圳灣推到了深圳房地產市場的前沿,當初為修路而形成的填海區自然為深圳房地產市場留下了一個發展空間巨大的高尚居住社區。
已經公布的《深圳市城市總體規劃》和《深圳市海岸海域地質礦產資源開發利用與地質環境保護規劃》對填海工程和圍海造地引起的環境問題進行了科學系統的論證和分析評價後指出,深圳灣吹填造陸可行,大鏟灣不宜,西鄉灘涂養殖區和沙井—福永灘涂養殖區則不可行。所以深圳灣填海區的這塊土地可以說是環境優越、地理位置無可替代的風水寶地,其昇值潛力有極大的想像空間。
6 『地王』規劃:上山下海伴內湖
從去年9月開始,中國城市規劃設計研究院深圳分院受深圳規劃與國土資源局的委托,著手2.9平方公裡填海區及其周邊地區的規劃工作,先後完成了《華僑城地區保護與發展規劃》、《深圳灣濱海地區概念規劃》、《深圳華僑城南部填海區城市設計》、《深圳灣城詳細藍圖》等規劃項目,已向公眾作公開展示並征詢意見。主持上述規劃的中國城市規劃設計研究院深圳分院副院長朱榮遠說:『填海區的規劃建設將形成深圳的第三條城市空間軸,即塘朗山—華僑城—深圳灣城市功能空間軸。』填海區建成後,從塘朗山腳下至深圳灣畔,將形成一條串連多個城市廣場、主題公園和旅游景點的綠色長廊,是一個集文化、生態、旅游和社區服務等功能為一體的公共空間。
根據規劃,深圳灣填海區將成為山海之間最大的家園和湖景旅游區,預計住宅總面積可達240萬平方米,居住人口6萬多人,而對全社會免費開放的湖景旅游區可達100萬平方米。住在這裡,除可享受『上山下海伴內湖』的絕妙風景外,還能享受全新的生活。
7 『地王』開發破壞生態?
但是,由於深圳灣是一個敏感生態區,深圳灣填海區的規劃建設一直備受爭議。提不同意見的人很多,從普通的深圳市民到人大代表、政協委員都有。從這裡是建城市功能區還是建住宅區的根本定位,到開發建設會不會影響深圳灣尤其是紅樹林的生態;從這裡該住多少人,到建成後會不會衝擊整個深圳房地產市場,都存在諸多爭議。
深圳灣,位於深圳海岸線的中段,也是最臨近深圳城市生活的一段。這個海灣,是深港兩地共同擁有的。由於地理原因,海灣的海水要半個月纔能更新一次。海灣、深港兩邊都有一個紅樹林保護區。深圳一邊的叫紅樹林自然保護區,是國家級的。香港一側叫米埔自然保護區,是一個國際級的自然保護區。深圳市政協曾組織政協委員視察深圳灣填海區,政協委員們對紅樹林的安危非常擔心。這裡被建成大型住宅區後,人口急劇增加將導致生活垃圾、生活污水、交通噪音的增加,這對深圳灣尤其是紅樹林的生態將構成極大威脅。
深圳規劃與國土資源局有關負責人介紹,深圳灣填海區的最終定位是經過深思熟慮的。深圳灣填海區建設不會對深圳灣尤其是紅樹林的生態造成大的影響。填海區是一個近一公裡長的狹長地帶,規劃中靠近紅樹林的部分,樓層特別低,住的人也相對較少。今後深圳將把地鐵引進填海區,交通噪聲不會太大。生活污水不可能直接排到海裡,這方面的擔心沒有必要。
有關規劃專家認為,深圳灣的開發建設其實有各種利益平衡的因素。政府不可能放棄全部收益將這裡建成免費公園,但也不能犧牲生態環境;政府也不能因為要建住宅區而影響該地塊的公共性。歸根結底是要尋求一種平衡,既要開發又要保護生態環境。
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