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“金九銀十”即將過去,樓市表現冷熱不均,一線城市新房定價高端化趨勢明顯,而三四線則仍然面臨去庫存壓力,這些城市未來或將繼續出臺“救市”政策。10月23日,在央行年內第三次祭出“雙降”組合拳之後,再度刺激着購房者的神經。
“去庫存”繼續樓市差異化格局加劇
樓市“去庫存”壓力仍然高企。易居研究院最新數據顯示,截至2015年9月底,重點監測的35個城市新建商品住宅庫存總量爲26711萬平方米,環比增長3.8%。庫存規模在連續6個月出現環比下跌的基礎上,首次出現上升。
中國房地產住宅研究會副會長顧雲昌接受新華網記者採訪時表示,“目前全國樓市庫存總量並沒有減少,同時城市間分化加劇,北京、上海、深圳等一線城市出現‘供不應求’的現象,這些城市的主要任務是控制房價,而庫存壓力則集中在三四線城市。”
剛剛發佈的三季度經濟數據顯示,前9月,全國房地產開發投資70535億元,同比增長2.6%,增速爲2014年以來最低點。同期的房屋新開工面積和房屋竣工面積都有所下調,降幅分別爲12.6%和9.8%。另一方面,銷售情況逐步回暖。具體來看,前9月商品房銷售面積同比增長7.5%,其中,住宅銷售面積增長8.2%。到9月末,住宅待售面積減少387萬平方米。
顧雲昌預計,“樓市去庫存還需要很長一段時間,明年的某一時段或將會出現明顯減少。”
利好政策頻出“刺激”市場各方預期
自2014年4月以來,樓市政策持續回暖,各地紛紛出臺鬆綁限購、公積金政策鼓勵自主和改善需求、以及放開“限外令”等措施,央行年內已經五度降息、五度降準。
Wind數據顯示,2015年上半年,142家上市房企的平均負債率爲76.8%,其中超兩成房企資產負債率躍過80%紅線,國泰君安認爲,龍頭房企全面受益於降息降準和再融資鬆綁,資產負債表邊際改善最爲明顯,這些因素影響着市場各方的預期。
中原地產首席分析師張大偉認爲,樓市在本次央行降息的影響下難免出現“暖上加暖”的現象,在這種情況下,降息的利好效應將被放大,購房者對市場的預期將明顯向好。
北京市民趙先生近期打算將市區一套二手房出售,並在延慶地區購置一套新建高檔住宅。房地產經紀人告訴記者,像趙先生這種“賣一買一”的房主不在少數,大多數是改善型住房需求。
上海易居房地產研究院發佈2015年第三季度《一線城市豪宅公寓市場研究報告》顯示,三季度一線城市單價6萬元以上豪宅公寓(除別墅)成交3734套,環比增加39%,同比增加380%。
近期,一線城市新建商品住宅成交均價漲幅較大,這在一定程度上“刺激”了部分高淨值羣體,加之目前貨幣政策寬鬆、股市調整幅度過大導致的投資渠道變窄,也增加了對抗跌保值效果較好的產品需求。不過,分析人士表示,雖然豪宅公寓市場熱度還將進一步延續,但退燒是必然趨勢,未來需求將更爲溫和。
一線城市房價高端化趨勢明顯
從全國來看,房企觀望情緒濃重,拿地更趨謹慎。前9月房企土地購置面積和成交價格雙雙下滑,並且降幅擴大。但是與之形成鮮明對比的是一線城市土地市場的火爆:10月20日,北京市豐臺區花鄉樊家村地塊以49.5億元成交,扣除配建的政策性住宅,樓面價達到7.5萬每平米;23日,北京順義昌平3地塊以60億元成交。同樣的情況也出現在廣州和深圳,而上海則突然叫停多宗土地轉讓。10月9日,上海市委書記韓正表示,上海房價已經很高,如果不堅持調控,將影響上海經濟持續平穩健康發展,也會削弱城市的競爭力。
張大偉分析稱,在北京2013年開始出現了地價超過房價的現象,而從2015年6月大興等南城系列“地王”出現,證明了房企對一線城市土地的爭搶進入白熱化。在這種情況下,未來新上市的商品房定價自然會出現高端化趨勢,而很多過去認爲是非豪宅區域也將供應大量豪宅項目,將明顯影響市場定價。業內人士稱,如果一塊區域地塊內拍出“地王”,對於周邊樓盤無疑是最好的促銷廣告。
顧雲昌認爲,“城市之間的差異是由於城市化進程導致的。由於發展空間大,就業機會多,人口大量流向大城市是必然趨勢,這個過程是不可能完全解決的。”
由於公共資源集中及人口分佈的不均衡,由於嚴重分化的價格漲幅同樣存在隱憂。張大偉表示,未來政策刺激效果會集中體現在一二線城市,而三四線城市則會越來越差,很多城市或有可能在四季度加碼房地產救市政策。