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我國即將進入低息時代,這個趨勢毋庸置疑。有專家建議“吃進美元和美元資產”,進行海外置業,但部分房地產人士卻認爲,海外樓市較複雜,而且目前匯率市場波動大,貿然到海外置業未必明智。在廣州,選擇中心區域或富有升值潛力的區域買樓,比“隔山買牛”靠譜。
中國內地連續降息降準,房貸利率已達近十年最低點,一年期存款利息僅1.75%,不過,看看其他國家的一年期存款利率表,我們似乎又該“偷笑”了,美國、日本一年期存款利率低至0%,瑞士和瑞典更實行負存款利率機制,存款一年需倒付-1.25%或-0.25%給銀行。
而近期人民幣匯率的波動更是引得朋友圈處處在詢問“現在除了股市樓市,還有什麼地方好投資”。
低利率國家,房價甚少大起大落
我國即將進入低息時代,這個趨勢毋庸置疑。長期從事金融和房地產研究的遨聯投資執行總裁姚宇表示,內地已進入降息週期,預計會維持兩三年,“資產全部放在內地的股市或樓市較爲不利”。
但是對於海外置業,部分房地產人士保持審慎態度。廣東中原項目部總經理黃韜指出,海外置業動用資金多,而且目前匯率市場波動大,海外樓市也較爲複雜,貿然賣掉國內資產到海外置業,未必明智。針對目前的低息環境,黃韜認爲廣州市樓市投資回報率基本上在2%以上,中心旺區租值較高,回報率在2.5%~4%,買樓已明顯跑贏存款,也基本上超越理財產品的回報率,他建議有購房名額的人不妨通過購房來度過低息時代。
從數據來看,實行低利率的國家樓市漲幅溫和,較少出現大起大落。經濟人士分析認爲,由於低利率的恆定,相當於給全社會投資產品設定一個“水位”,投資產品都是以此爲參照,如果樓價短時間大幅波動,勢必會衝擊這一參考值。
低利率時代,“寶寶”受衝擊最大
遨聯投資姚宇認爲,低息環境有助於實業創業,實體經濟較有機會,而像存款或收租一類的“食息者”則非常不利。經濟學家分析認爲,央行降息,傳導到投資理財市場,除了整體利好樓市外,對銀行理財、股市、債券、基金、“寶寶”、P2P、黃金商品等都會產生不小的影響。理財產品“寶寶類”由於主要依靠同業拆借的息差進行獲利,隨着降息降準,這類理財產品受到的衝擊最大。
專家論道
該不該海外置業?
正方:財富階層應吃進美元資產
經濟學家馬光遠指出,對於一般人而言,由於財富規模小,結構也單一,事實上,財富保衛戰和他們的關係並不是很大,對於這些人而言,建議“在危機的狀況下,買入安全的固定收益債券以及安全的理財產品”。
而對於現金和流動性資產在500萬元以上的人士而言,考慮到他們全球配置財富的能力比較弱,其主要財富在房產和股票,馬光遠建議,“不屬於一線城市和熱點城市的房子都可以賣掉,在他們的能力範圍內,儘可能地拿一些美元”。
而對於中國的高淨值人士,馬光遠認爲,他們“應該堅決賣出新興市場的股票,賣出多餘的房子,堅決吃進美元和美元資產”。
遨聯投資姚宇也認同馬光遠的主要觀點,他認爲內地人士把資金投到股市或樓市,風險集聚在一起,對財富管理非常不利,確實要考慮“走出國門,進行合理的資產配置”。在持有現金貨幣還是物業的選擇上,姚宇並不建議現在去換外幣持有,“人民幣幣值被高估,美元也存在同樣的問題”,因此持有資產會好過持有貨幣。
反方:廣州中心區租賃回報可觀
面對越來越高的海外置業呼聲,廣東中原黃韜則認爲海外置業“水很深”,購房者面臨的信息不對稱更加嚴重,加上外國稅費計算複雜,美國等地有物業持有稅,貿然海外置業並非明智之舉。
海外置業對內地買家最大的一個吸引力在於置業成本差不多。據記者瞭解,符合“一帶一路”概念的泰國房產僅是廣州市樓價的1/3,馬來西亞也差不多,而歐美髮達國家一線城市中心區域樓價也是4萬元/m2左右,與廣州珠江新城差不多。
黃韜指出,廣州天河、越秀、荔灣等中心城區租賃回報大約在3%左右,南沙等區域樓價也有一定的上漲空間,綜合物業升值和租賃回報率來看,他認爲選擇中心區域或富有升值潛力的區域買樓,比“隔山買牛”靠譜。
海外置業提醒
別跟風,緊跟國家發展戰略
遨聯投資姚宇指出,海外置業的確是國人較爲陌生的一個領域,故此在選擇國家投資時要較爲慎重。
對於選擇國家來說,他並不認同持有美國房產,因爲“美國大的房產投資機會已經過去,美國房產已經完全走出次貸危機的谷底並在近兩年進入上揚通道”。
姚宇從事多年海外房產開發,他認爲國人海外置業有兩大誤區:一是跟風,如以往一窩蜂到馬來西亞置業;另一個是貪便宜。他認爲跟風置業比較容易引起所在國家國民的反感。以澳大利亞爲例,中國投資雖然增長快但其實只佔資產規模4%左右,遠低於美、英,但是給人的感覺“好像把整個澳大利亞房價都炒高了”。
姚宇認爲,進行資產配置時要多方綜合考慮,緊跟國家發展戰略思路,如“一帶一路”等,個人資產配置也需要考慮國與國之間良好的政治以及經濟上的依存度,還有應該多利用海外的金融槓桿(比如澳大利亞能給外國人七成左右按揭),計算投資回報比,並根據自身財務情況設計出適合自己的投資組合。
記者論市
澳大利亞房地產熱盼中國資本
“人民幣貶值以及低息時代的來臨,對蓬勃發展的澳大利亞房地產是利好消息。”澳大利亞墨爾本安大地產負責人Charles Xue肯定地告訴記者。數據顯示,澳大利亞已經成爲除美國外最受中國買家歡迎的買房目的地。澳大利亞房地產市場的確“着數多多”。購房者擁有永久產權,而且沒有遺產稅;升值穩定、熱點區域租賃市場活躍、空置率低,而且海外人士可貸款高達80%。澳大利亞官方統計數據表明,在過去近50年,澳大利亞房產平均每年升值10%,卓越地段優質物業升值甚至高達15%~20%。
如果不想過多操心澳大利亞投資住房的事情,還可以跟着國內的房地產公司走出去。綠地、碧桂園、恆大、保利、萬達等已紛紛搶灘澳房地產市場。
與其把錢存銀行,不如中心區買樓
在接連的降息之下,記者以爲,與其將你的錢放在銀行收那麼“雞碎點”的利息,還不如去買中心城區那些買少見少的樓,未來必定會是物以稀爲貴。日前,番禺區的地王項目亮相,儘管單價已經過了2萬元/m2,但依然遭到了買家的瘋搶,這在嚴格限購的條件下,顯然不可能是非理性的投資,而是實實在在的“剛需”或“剛改”者在入市。而中心城區的供應就更是日漸稀少。
當然,對追求刺激的人士來講,如“過山車”般的A股同樣值得關注。最起碼,經歷了N個跌停,你也玩了把心跳。若好彩踩準了股市上漲的節奏賺了,那可比存銀行強多了。就看你敢不敢玩了。
租金投資回報率上升,買房收租不錯
低息時代,讓口袋裏那點錢保值增值也更加困難,有業內人士預計,年底之前理財產品平均收益率有可能跌破4.5%,相比之下,還是置業顯得靠譜。
隨着央行不斷降息,房屋租金卻在悄然上漲,使得住宅租金投資回報率也有所提升。根據中原地產的監測數據顯示,到2015年6月,租金投資回報率超過3%的樓盤達到26%,比去年同期增長了13%。
不過,在限購和樓價高企的狀態下,置業也非易事,而且需要留意的是,樓市未來的走勢仍然還是要看經濟走勢。另外,一旦進入零利率時代,當錢不能生錢時,人們不願儲蓄,其他資產類別往往容易出現泡沫,房地產又將可能出現難以控制的局面。
想太多也枉然,不如換個大房
低息時代,是不是一定要去海外置業?記者回望2013年曾去過的希臘,如今那裏比2013年陷入更沉重的經濟危機,如果當初爲了居留權而購入25萬歐元的房屋,中國買家將可能無法把不動產套現。再回望2011年曾經採訪過的澳大利亞樓市,那裏聚集的中國買家更多,相信當時購入澳大利亞資產的價格有所上漲,不過當初澳元兌人民幣達6左右,如今卻在4.6左右徘徊,你說是得還是失?
想了一大輪,發現想得太多也枉然,不如從現在開始對自己好一點,手持幾套房屋的,不如把一兩套賣掉換一間大點的房屋,讓自己住得舒服一點。
不妨投資自己的健康和職業前景
低息時代,記者建議在廣州有2個住宅購房名額、經濟實力較強的買家,應該儘量用盡這個額度,貸款買入兩套住宅。而且,在資金允許的情況下,能夠買入比較市中心的產品就儘量買入,郊區產品則要慎重。
而如果暫時沒有購房資格,或者沒足夠資金買房,那就不如投資自己,不管是花錢去讀在職研究生,或者是學好專業英語、學一門技術都行,還可以給自己報個健身課程,投資在自己的健康上。事實上,對自己的職業前景投資,對自己和家人的健康投資,纔是最有回報的投資。