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新年伊始,地方政府『救樓市』的聲音就此起彼伏,花樣更是層出不窮。
1月24日,福州市政府下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置房協議指導意見(試行)》(以下簡稱《意見》)明確:由各級政府指定一家國企作為統購商品房和安置房的購買主體,解決被征收房屋群眾對安置現房的需求。
在這份《意見》中,當地市民手中的未裝修安置房房源也被列為回購對象。『雖然此前有政府回購開發商的商品房作為保障房的嘗試,但回購個人房源此前從未有過。』業內分析人士陳劍波對《華夏時報》記者指出,雖然個人房源佔比較小,但福州政策向市場傳遞的政府托底信號十分強烈。
實際上,早在去年3月份,福建就曾因一份『全面促進房地產市場發展』的文件成為地方政府『救市』出頭鳥。如今,福州又首開政府回購開發商和個人的商品房、安置房先河。盡管福州市住建局一再強調回購政策與救市無關,但這一政策出臺的時間節點及其背後的邏輯都耐人尋味。
政府如何托市?
福州關於回購商品房和安置房的政策甫一出臺,立即被解讀為『政府力挺樓市的托市之舉』。
根據《意見》,政府購買的商品房為建築面積在45-135平方米,已辦理預售許可證並已封頂或竣工的項目。安置房則為建築面積在45-135平方米,已竣工並辦理安置結算手續,被征遷戶已有自用產權住宅外多餘的住宅用房,尚未裝修入住,所有權人及共有人自願出售。
『目前存在一定的政策誤讀。政策中明確,在采購對象上,商品房針對開發企業,安置房針對開發企業與個人。』福州市住建局一位官員告訴《華夏時報》記者,『也就是說,針對個人,政府只回購安置房,不回購商品房。』
『實際上這一政策對當地樓市成交的意義和影響並沒有那麼大,一方面是因為回購尚未裝修入住的安置房,在數量上只是少數;另一方面,回購的價格是評估機構給出的評估價,對樓市的成交價格產生的影響也較小。』福建省房地產協會的一位業內人士對記者稱。
按照福州市的規定,安置房以機構評估的平均價作為回購價格;而商品房的購買價格則以機構評估的平均價格為基數與開發企業進行協商洽談,協商確定的價格原則上低於市場評估價格15%以上。
『去年年中福州市已經開始嘗試回購商品房和安置房,但從個人手中回購的量太少,起的作用不大。』融信雙杭投資發展有限公司總經理陳明榮稱。
而在當地收購開發商所有的商品房時,同樣也遇到了問題。
『我們此前在福州試點回購商品房、安置房時,回購及洽談的對象基本針對地方國企的開發商。因為都是政府的企業,利潤低一些還好說,但跟民營開發商洽談時,他憑什麼降價15%給你?』上述福州市住建局官員說。
由於目前福州在售項目土地多為2011年後出讓所得,高峰時期入手的土地,決定了開發商利潤讓渡空間有限。『除非早期拿的地很便宜,不然15%的議價,開發企業不可能接受。』克爾瑞福州機構總經理張旭東告訴記者。
然而,盡管這一政策對市場的實際影響不大,但政策的出臺卻給市場帶來了政府托底的心理預期。
多位受訪的分析人士表示,福州的回購政策對當地去庫存無疑是利好:一方面,已經購買了安置房但未裝修入住的部分購房者,因為有政府的回購承諾,可以再入市購買商品房;另一方面開發商有了政府托底,入市的積極性也會大為提高。
救市的邏輯
『出臺這一政策的出發點,主要是為了緩解政府在舊改拆遷安置方面的壓力,在加快推進舊城改造步伐的同時,也可減輕政府在拆遷安置方面的費用支出。』上述福州市住建局官員坦承,『沒想到市場會解讀為托底救市。』
盡管福州市住建局一再強調回購政策與救市無關,但其政策出臺的時間卻耐人尋味。
1月20日,住建部部長陳政高表態,房地產庫存高企的三四線城市,再蓋新樓進行整體安置已無必要,並表示住建部擬出臺收購商品房用於保障性住房指導意見。
『中央已有政策精神,地方出臺落地政策是順理成章。不過從福州的迫切態度中卻不難看出,當地政府希望改善市場環境的願望強烈。』業內分析人士陳劍波稱。
而在住建部部長表態前一天,國家統計局公布了最新數據:2014年12月福州房價環比下跌0.2%,同比下跌5.3%。當地官方統計數據顯示,2014年全年,福州五區及閩侯區域成交量同比下跌26%。
『福建這個地方很特殊,對房地產行業的依賴度較高,因此市場剛表現出有下行的趨勢,政府和企業就都會非常敏感。』一位在福建開發項目的全國性房企銷售總監告訴本報記者,從目前福州的總體市場來看,雖然市場並沒有成交量急劇收縮或價格大幅下降的情況,但開發商尤其是當地房企早已倍感壓力。
與此同時,隨著去年12月份供應量的急劇攀昇,福州五區和閩侯區域庫存量和去化周期均創歷史新高。截至1月16日,福州市區可售住宅房源31277套,按照去年的平均去化速度,去庫存周期達17個月。
『從2013年到2014年上半年,閩系房企擴張激進,拿了不少地,導致資金緊張。閩系房企壓力很大,入市的意願明顯降低,這對房地產依賴度較高的福建無疑是個壞消息。』福建一位業界資深人士表示。
這或許能夠解釋,每當中央在房地產行業方面打開新的『寬松』政策窗口,福建地方政府經常不避風頭,甘做『救市』出頭鳥。
『比市場評估價低15%的這個價格設定對於回購保障房而言,已經是比較高了,按照現有的保障房成本,價格應該在商品房的一半左右。』上述全國性房企銷售總監稱。
『閩系房企的大本營在福建,福建市場是他們的補給倉。政府現在明確可以回購開發商手中的商品房,實則是給當地開發商注入強心針。』上述福建業界資深人士指出。
全國鋪開存疑
事實上,關於政府回購商品房作為保障房的試點前幾年就出現過,2014年各地樓市庫存高企,部分二三線城市再次啟動了這項試點,但效果並不理想。
2014年8月,湖南省曾明確表示,各地政府和企事業單位及經濟園區可購置適當面積的普通商品房用於公租房和棚戶區改造安置房,並納入2015年全省保障性安居工程計劃,享受國家、省保障性安居工程有關資金補助及配建房源稅費減免政策。
長沙市隨後出臺了幾個操作性文件,進入實質性操作階段。按照當時的計劃,長沙市准備從市場上回購4000套普通商品房作為安置房,但據記者了解,截至目前,長沙市已簽訂協議的大約只有400套。
『其中最大的問題就是回購價格問題,因為保障房的價格一般僅為商品房的一半,在兩者的定價策略存在巨大差異的情況下,按照市場價回購顯然不可能,但要開發商給予大額度的折扣也是非常困難。』長沙當地一位國企開發商對記者表示。
『現在政府的回購目標多集中在城市新區的一些商品房,由於位置偏遠、缺乏配套,開發商確實銷售困難,且自身資金無法周轉,不得已纔與政府談回購。』南京市一家房企高管告訴記者。
在樓市走低的市場局面未好轉的前提下,部分城市存在的高庫存難題的確難以化解,這也給政府以較低價格回購商品房成為可能。不過,即使開發商與政府能達成價格協議,政府回購商品房仍然困難重重。
『我們也調研過其他省市的試點,後來發現操作起來問題太多:一方面,政府回購的資金如何解決?回購肯定要比自建花的多;另一方面,無論如何操作,在外界看來政府很難避免權力尋租。』東部某省會城市一位官員對記者表示,多次調研後,該市最終取消了試點計劃。
上述官員補充道,按照住建部此前透露的計劃,政府回購開發商的商品房,可以用拆遷棚戶區賣地款支付給開發商,也可以用土地來交換。
『在這樣的政策設計下,政府是不需要墊資的,但這就需要開發商墊付大部分的建設成本,這對普通的開發商而言負擔仍然過重。』上述官員說。
對此,2014年年底,住建部副部長齊驥表態,未來將大力推進棚戶區改造的貨幣化安置,推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。
根據2014年6月國開行的通知,回購商品房作棚改安置房的總投資比例可以達到40%,而住建部提出2015年棚戶區改造資金將不低於5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000億元的資金用於回購商品房。
『國開行貸款及其他手段,還需要等中央出臺指導意見,如果這一方面的通道可以打開,這一政策纔有可能在地方鋪開。』上述東部省會城市政府官員表示。