|
||||
2014年,註定成爲中國樓市發生轉折的標誌性年份。截至2015年1月20日,共有40家上市房企公佈去年銷售數據,其中24家房企未能完成年度銷售任務,佔比達到60%。國家統計局同日發佈的《2014年全國房地產開發和銷售情況》也顯示,去年房地產開發投資增速、商品房銷售面積和銷售額均出現明顯下滑。
業內人士認爲,樓市“黃金十年”結束,行業分化愈發嚴重,強者恆強,中小房企生存壓力陡增。今年樓市庫存壓力依然較大,房企的資金鍊風險仍需警惕,不過,再融資政策放寬後,上市房企再融資將提速。
銷售不達標房企佔六成
中原地產研究部統計顯示,截至1月20日,公佈2014年銷售業績的上市房企(包括A股和港股)共40家,這40家企業2014年合計銷售金額達到了1.82萬億元,相比2013年全年的1.58萬億元增長了15%。不過,這些企業完成年度任務情況相對較差,在40家企業中,僅16家企業達標,其他24家企業未完成年度任務,佔比達到60%。
完成銷售目標的房企大部分爲年銷售額超過500億的大型品牌房企。恆大地產去年制定的銷售目標是1100億元,實際完成1315億元,完成率達119.5%,完成情況最好;萬科去年制定的銷售目標是2000億元,實際完成2151億元,完成率達107.6%;碧桂園去年制定的銷售目標是1280億元,實際完成1287.9億元,完成率達100.6%。
中原地產分析師張大偉表示,在市場下行背景下,能完成銷售目標的房企主要依賴於其項目在各城市間佈局相對合理,積極降價促銷;此外,這些企業在2013年因爲市場爆發,都預留了大量的銷售結轉到2014年。
完成率最低的是當代置業,公司去年制定的銷售目標是100億元,實際完成73.5億元,完成率僅73.5%。此外,中駿置業、瑞安房地產、深圳控股、奧園地產、金地集團等房企完成率均未超過85%。中原地產的分析報告認爲,24家未達標房企多數爲區域性中小房企,項目多分佈在二三線城市,市場的下行對這些城市衝擊最爲明顯,降價促銷都難以拉動銷售增長,銷售不達標、業績下滑甚至虧損也就在所難免。
另外,樓市下行引發購房者對未來房屋升值的預期發生改變,特別是高淨值人羣和投資客觀望心理濃厚,從而導致部分別墅、豪宅等銷售下滑,也直接影響了一些專注中高端物業開發房企的業績表現。比如金地集團去年實現490.4億的銷售額,同比僅增長4%,只完成其600億銷售目標的81.7%;龍湖地產去年實現銷售490.5億元,同比僅增長2%,只完成其570億銷售目標的86.1%。
業績分化或持續
儘管2014年樓市整體下行,但行業龍頭在銷售、管理及融資方面的優勢,使得市場集中度繼續提升,中小房企不斷被淘汰。展望2015年,多家機構研報指出,房地產行業的分化趨勢仍將持續,不僅表現在房企之間,也表現在不同城市之間。
中國指數研究院數據顯示,2014年共有80家房企躋身百億軍團,較2013年增加9家,銷售總額共計2.8萬億元,市場份額已近40%。但陣營之間差距拉大,第一陣營(1000億元以上)的銷售均值已經是第三陣營(100億-300億元)的9倍。
銷售規模突破千億的房企達到7家,包括萬科、綠地集團、萬達商業、保利地產、恆大地產、碧桂園、中海地產。當了多年“老大”的萬科,被綠地趕超,二者的銷售額均突破2000億大關,同比增速均在20%以上。
相比之下,銷售規模在300億以下的不少房企,同比增速卻下降至個位數甚至是負增長。瑞安房地產去年銷售額97.5億元,同比大幅下降41%;深圳控股去年銷售額74億元,同比下降17.8%;保利置業去年銷售額241億元,同比下降9%。禹洲地產、萊蒙國際、花樣年去年的銷售增速分別僅爲9%、6%、1%。
張大偉認爲,2015年房地產的發展將逐步企穩,但行業的分化依然會持續,這主要體現在兩大方面:一是市場的分化,不同區域、不同城市會因爲當地經濟發展、供求關係、人口和產業導入情況等而出現不一樣的市場行情;二是房企的分化,強者恆強,行業門檻越來越高,有品牌、運營、資金和資源優勢的房企業績增速有望更快,而主動退出和尋求併購的中小開發商將增多。
再融資料提速
國家統計局數據顯示,2014年末商品房待售面積6.2億平方米,同比增長了26.1%。由於庫存壓力仍然較大,平安證券預計,在2015年上半年相當長的一段時間,去庫存仍將是市場的主旋律,房企的資金鍊風險仍需警惕。而對上市房企來說,放寬和擴大再融資的渴求仍然十分強烈。
1月16日,證監會宣佈上市公司再融資、併購重組涉及房地產業務的,國土資源部不再進行事前審查。這預示着房企再融資的審批週期將大大縮短,方案獲批的難度也將降低,有助於加速恢復A股上市房企再融資的“造血”功能。
中國證券報記者梳理髮現,2014年房企定增再融資已完成400億元,目前已公佈方案、尚未實施的再融資規模則達到557億元,均投向房地產主業。如今,隨着政策鬆綁,勢必有更多上市房企啓動再融資方案。其中,那些負債率較高的房企無疑對再融資的渴求最爲急迫。以泰禾集團爲例,2014年三季報顯示,公司淨負債率已達到546%,位居上市房企之首。
就在16日證監會發布消息的當晚,泰禾集團就公告推出定增方案。泰禾集團擬以不低於13.83元/股價格,非公開發行不超過2.89億股,募資不超過40億投向主業,以加大核心區域房地產項目開發力度。“政策放寬了,若快的話,爭取定增方案上半年就能通過;慢一點的話,三季度有望通過。”泰禾集團董祕洪再春表示。華髮股份也在16日晚公告宣佈籌劃定增事宜選擇停牌,業內預計公司再融資將投向房地產開發。
華泰證券研報認爲,那些前期沒有再融資且大股東絕對控股的地產公司,啓動再融資計劃的動力和速度將大大提升,對行業無疑是實質性利好。