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央行『9·30』房貸新政文件一出,樓市漲價之聲漸起。
據《每日經濟新聞》記者了解,面對政策利好,10月10日下午,萬科總裁郁亮以『萬科三十而立』為契機,在川渝媒體峰會上首次回應了『房價上漲』一說。在他看來,萬科既不會積極漲價也不會積極降價,而是堅持積極定價,建議行業『中性』看待這個消息。當前房地產行業雖然已進入『白銀時代』,但仍是一個有機會的時代,未來10~15年前景依然明朗。
近日,有媒體報道稱,受『松貸』政策刺激,部分大型房企後悔拿地太少。郁亮亦坦言,萬科前期拿地偏少,但這並不是後市拿地的理由,而要看投資人的花錢意願。
面對樓市新變化,郁亮再次強調了萬科業務新圖景,即住宅地產是重中之重,同時發力消費體驗地產與產業地產。與萬科1.0版本的王石(微博)時代倡導的『住宅工業化』有所不同,在互聯網時代,萬科開始全面擁抱互聯網,更注重與消費個性鮮明的『90後』潛在客戶互動,共同參與產品創新。
拿地取決於投資人意願
樓市寒意逼近9月底,央行一紙文件影響國慶長假樓市。9月30日,央行、銀監會聯合發布通知,對擁有首套房且已結清房貸的家庭,若繼續購房可執行首套房貸政策,首付比例為30%,房貸利率最高打7折。此消息一出,網上頻傳多家一線房企國慶節後醞釀漲價的通知。
《每日經濟新聞》記者調查後得知,上述做法均系房企自我炒作,為了刺激成交。不過,近日有媒體曝出一線城市部分房企售樓部已現排隊購房潮,這無形加劇了持幣待購者對房價上漲的預期。
行業龍頭萬科一向嗅覺靈敏。在2012年樓市最嚴厲調控中,郁亮曾率先拋出了房企『過冬論』,跑量成為當時引導房企的主流輿論。面對當前樓市新政,房價預期躁動難安。對此,郁亮表示,『我們從來沒有積極漲價,也沒有積極降價,我們都是積極定價。』
『我們把房子修建出來就是要賣掉,不是用來收藏的,這個時代早已結束了。黃金時代如此,更何況在白銀時代,我們不會用收藏的做法賣房子。所以,萬科永遠是積極做自己的定價策略,而不是去想漲價的問題。』郁亮說,『只要符合積極定價原則,我們就會支持。』
萬科10月8日公告稱,公司前9個月累計實現銷售金額1490.6億元,同比增長16%。按照市場預計其今年可實現2000億元目標,萬科已完成74.5%。不過,另據媒體報道稱,部分千億房企今年要完成全年目標仍將承壓。
限貸松綁是否意味著房子好賣了?郁亮表示,從央行『9·30』文件之後的樓市表現來看,目前成交還可以,但能不能持續還需要觀察。對於萬科來說,最關鍵的還是要把樓賣好。大家要『中性』看待這個問題,要做好應對。
近日,有媒體報道稱,因為樓市刺激新政的出臺,二線樓市有回暖跡象,部分大型房企後悔拿地少了。
中國指數研究院統計顯示,今年前9個月,20大標杆房企合計拿地僅2028億元,相比2013年同期的3698億元,減少了1670億元,降幅達45%。其中,萬科前9個月拿地總額近200億元,相比去年同期的近630億元,減少了近430億元。
對此,郁亮坦言,今年前期拿地確實偏少,但因此就迅猛拿地,這個理由並不成立。『我們從來不需要花多大的錢去拿地,他(投資人)願意掏錢的土地,我就願意去拿;他不願意掏錢的土地,我就不願意去拿。』
在拿地資金問題上,郁亮似乎並不擔懮。他表示,『大家都能賺錢的時候,有很多投資人願意拿錢給你,因為他們相信你有賣房賺錢的能力。』
實際上,當前包括萬科、保利等眾多品牌房企在內,合作拿地已成為一種趨勢,合作方除了其他房企之外,還有私募基金、信托和險資等資本。與此一脈相承的是,萬科正在嘗試『小股操盤』輕資產運作模式。
房子的創新應由客戶參與
去年底,萬科高層奔走小米、海爾等企業學習互聯網,一時間備受業內熱議。郁亮深有感悟地說,學習互聯網之後,一個很重要的思考是房地產是一個生態系統,在這個系統中,『小草』也會發揮很大的作用。
基於這個思考,郁亮將萬科業務藍圖劃成了三大塊,首先是住宅地產仍佔50%以上,當屬重中之重;其次是消費體驗地產,包括養老社區、兒童教育中心等;最後是產業地產,包括寫字樓、酒店和正在准備做的物流地產。
對於房企頻繁跨界,業內除了將之解讀為規避風險之外,對此也頗有微詞。在郁亮看來,萬科現在的業務圖景好比一幅畫,參天大樹是住宅,還有一些草地,他們希望營造一片樹林,一個生態系統,樹林的好處在於,一種樹種不活,換成其他適宜的樹種,光有樹不長草,這個生態系統是不完整的。
除此之外,萬科已將互聯網思維運用到了產品創新上。今年以來,萬科與淘寶、百度等互聯網公司頻繁合作賣房。據郁亮透露,萬科和淘寶推出的合作賣房,僅30天就賣了13億元,也讓萬科知道了過去一年一個小白領在淘寶上要花4.2萬元左右。同時,他強調說,這些創新都來自於一線和基層,這是互聯網思維最重要的東西,基於草根和底層的創意是最重要的。
值得一提的是,『90後』普遍被認為是未來十年新消費時代的生力軍。今年5月份,『90後』代表馬佳佳曾被請到萬科演講並拋出了『 90後不買房』的驚人之論。
對此,郁亮首次回應稱,『我們請她來談90後需求的問題是一件好事。未來90後是這種參與感最強的一代人。他們將成為我們的設計師,成為我們的消費者,也將成為我們的合作伙伴。我們應根據他們的選擇來做產品,房子的創新應由客戶共同參與。』