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全國第一個對賭『降價險』的樓盤在北京樓市出現!7月9日下午,記者從珠江地產獲悉,珠江地產旗下位於北京通州區的珠江·四季悅城項目推出中國首個『保險房』,即由保險公司為購房者承擔買房降價風險,在約定時間內,該樓盤同樣房源若降價,購房者最高可獲得購買房產總價的10%的賠付款。
事實上,記者6月份曾實地走訪過該項目,為了加快銷售速度,珠江地產於今年6月份率先打出了購房零首付的營銷牌,一個月之後,該項目再次成為全國第一個對賭『降價險』的項目。
『這不是一個噱頭。』珠江地產營銷總監劉芸岐向記者表示,『因為「降價險」是我們與珠江投資集團旗下珠江人保共同推出的險種,這相當於客戶從我這裡買了房就上了保險』,這『並不是每一個開發商喊一個「降價險」就可以喊出來的』。
北京驚現對賭『降價險』樓盤
事實上,北京樓市成交量快速下滑後,各大開發商為了加快銷售速度,搶佔弱市下的市場份額,零首付、降價促銷戰等各種營銷手段花樣百出,但推出為購房者上房產『降價險』的現象卻是頭一遭。
珠江地產相關人士向記者透露,珠江·四季悅城內部稱此次活動為『購房保值計劃』,包括『買房降價險』和『無理由退房』。
而『降價險』是珠江地產聯合珠江投資集團旗下子公司珠江人保共同推出的。其具體內容為,購房者如果選擇『降價險』的方式購買珠江·四季悅城的房子,支付九成房款即可買房,餘下10%作為保證金由購房者保留。到約定的交房時間前四個月(2015年6月底)內,如果房價沒下降,總房款的10%的保證金再由購房者交給開發商。如果房價下降了,則由珠江人保代購房者向開發商支付餘款,無需購房者返還保證金。
『這是公司與珠江投資集團協商了很長時間纔敲定的計劃。』珠江地產內部人士向記者透露,『我們敢於保價賣房,是因為我們對推盤節奏有信心』,首先,『我們對房價的大勢有自己的判斷』;其次,『我們對於自己項目的成本核算有自信,認為可以堅持下去』。
劉芸岐向記者透露,珠江·四季悅城拿地樓面價約為1萬元/平方米,而當前附近區域內有些開發商拿地價格遠遠高於珠江地產,『我如果按照現在的價格反測算,加上稅費也不高,所以對利潤空間有信心』。
值得一提的是,劉芸岐強調道,『這不是一個噱頭,因為客戶從我這裡買了房就是上了保險』,若明年房子降價,珠江人保直接可以代購房者做出賠付。
降價即賠付
『只要出現降價就會直接減去購房者總房款價10%的錢。』劉芸岐表示,即使房價僅僅降了100元錢,珠江人保也將賠付總房款10%的資金,這是一個真正的『降價險』,如果不這樣執行,就成了開發商的噱頭了。
值得注意的是,如何判定房價是否下降?
對此,珠江地產表示,以交房前四個月購房者所購買的房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相對比來判定。比如說,與南向房、東向房相似的樓層出現了降價,珠江地產就視為降價,這『在協議裡都會寫清楚』。
對此,有業內人士表示質疑,如果到明年7月份的時候,項目清盤了,那麼這個衡量降價的標准難道以二手房的售價為依據嗎?
『項目的推盤是有計劃的,預計2015年10月份交房。』劉芸岐表示,『為了實現更高的利潤率,項目銷售周期鎖定為兩年半,因此將於2016年上半年清盤,這樣符合項目回籠資金和實現銷售目標的計劃』。
除此之外,珠江·四季悅城項目還推出了『無理由退房』政策,在購房後一年內至交樓前,如果房價下跌很大,難以通過『降價險』補差價,購房者可以申請無理由退房。
對此,中原地產首席分析師張大偉認為,降溫導致市場出現了這種促銷活動,大部分項目去化放緩,若直接降價則容易引發開發商與購房者的糾紛,這種對賭『降價險』的做法則可以在一定程度上提高項目的熱度。
不過,這種非實質性降價,只是進行價格擔保的實際意義不大,對市場的作用有限。此外,即使房價下降了,開發商也完全可以鎖定與售出『降價險』的房產類似房源的銷售價格,以此實現通過非實質性降價而提高成交量的目的。