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房地產調控將加碼的消息再度傳來,地產股反應冷淡。從多年房地產調控來看,雖然行業內部出現分化,但龍頭企業仍保持了可觀的業績增長速度。在業內人士看來,如管理層對房地產調控政策不下新“猛藥”,對房地產商業績的影響不大,四季度即將進入結算周期,行業利潤率或將告別下滑出現回昇。
調控加碼在預期當中
據媒體報道,近日有消息稱北京市住建委醞釀暫停高價樓盤預售申請審批。北京年底前將暫停房價高於4萬元項目的審批,暫停年底漲價項目審批,並同時將前期上市較長時間的項目,控制房價漲幅不高於10%。針對前期爭論較大的以拆分精裝應對預售審批現象,北京市住建委要求預售對象必須符合預售證內容,因此,將暫停拆分項目的預售證辦理。
雖然該消息並未獲得證實,但房地產調控昇級的預期正在加強。有行業人士指出,由於多地房價漲勢較快,市場對房地產調控昇級預期可能將趨濃,醞釀已久的房地產調控長效機制可能將逐漸浮出水面。而即將召開的十八屆三中全會將有可能成為樓市發展的另一個轉折點。
而經過多年的政策調控,對於市場的影響力也正逐漸減弱。從二級市場反應來看,地產行業個股有所分化,但上漲個股數量明顯高於下跌。究其原因,一位房地產行業分析師在接受記者采訪時表示:“在政策調控難以超預期的前提下,對地產行業以及地產股的影響十分有限。就目前數據來看,大型地產商的銷售業績仍保持較快的增速。同時從三季報來看,雖然地產股業績有所分化,但一、二線地產股表現依舊靚麗,估值優勢讓其難以出現大幅調整。”
在萬科A最新發布的銷售簡報來看,今年10月,萬科實現銷售面積167.7萬平方米,同比增長超過三成,環比增長也接近三成;而銷售金額則達到173.5億元,同比增長接近三成,環比增長也超過一成。從今年7月起,萬科A在銷售面積和銷售金額上已連續數月保持兩成以上的增長速度。上述分析師對此表示:“萬科作為行業龍頭,在市場集中度提昇背景下實現高增長不難理解。但如果未來調控加碼力度超出市場預期,將會比相關企業的銷售產生負面影響。”
利潤率低點三季度已現
前三季度,所有上市地產股營業收入增長迅猛,淨利潤增速卻要明顯慢於前者。從2010年開始,地產行業營業收入增長快於淨利潤增長的情況就已經出現。但和過去不同的是,2010年-2012年營業收入增速和淨利潤增速的差值在5%以內,而今年前三季度這一數值達到了11.3%。
據平安證券分析師周雅婷統計,截止三季度末,地產企業共實現總營業收入3881.95億元,同比增長38.2%,增速較上半年下降7.6個百分點,由於去年基數逐步提高及結算節奏原因,收入增長速度有所放緩。而營業收入增速仍顯著快於歸屬母公司淨利潤的增速,截止三季度末兩者相差11.3個百分點。
雖然收入增速明顯高於利潤增速,但隨著銷售毛利率的改善,多數業內人士認為這樣的情況將出現好轉。瑞銀證券分析師李宗彬指出,結算毛利率進一步下滑至34.5%是淨利潤增速較低的主要原因。考慮到房價自2012年下半年以來持續回昇,毛利率可能已在2013年三季度見底,部分開發商2013年四季度毛利率將出現環比回昇。
周雅婷也表示,目前來看,至2013年四季度,地產行業銷售毛利率下滑將接近尾聲。首先,2012年下半年開始,主要城市的房地產市場價格出現回昇,從結算時間點看,這部分資源將與2013年四季度至2014年上半年進入結算周期;其次,2012年下半年開始融資成本回落,成本有所降低。但周雅婷同時指出,由於一二線城市土地價格漲幅快於一手房價格漲幅,而三四線城市由於供給大於需求使價格漲幅緩慢甚至房價滯漲,因此行業毛利率水平僅是恢復,無法回昇至前期高點。