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新加坡《聯合早報》1日刊載中國社會科學院金融研究所研究員易憲容的文章指出,如果中國不嚴格限制住房投資或去除住房賺錢功能,而是把住房作爲投資市場,又有好的金融槓桿,那麼住房供給增加再多,也是無用的。
文章摘編如下:
近十年來,中國房地產市場問題一直是市場關注的焦點,最近更是把這個熱點問題火上澆油。因爲,今年住房投資增長、住房銷售的增加及房價上漲,都成了帶中國經濟增長上行的主要力量。
可以說,在當前,中國住房市場是一個以投資爲主導的市場,住房價格與需求完全是由預期來決定的。事實上,在這種市場預期下,國內房地產市場的價格出現持續17個月以上時間的上漲(這種價格上漲是房價持續上漲十年基礎上再上漲),而且不少城市房價上漲得十分驚人。中國住房市場價格上漲,也引發了全國不少城市土地價格上漲及土地銷售量增長。而這種住房銷售快速增長基本上是依賴銀行信貸來實現的。
住戶貸款所佔貸款的比重越來越高,而住戶貸款又是中長期貸款所佔的比重較高。這正好與今年住房市場銷售快速增長相吻合。
還有,由於住房投資的暴利,不僅居民會藉助銀行金融槓桿進入住房市場,而且企業同樣從銀行貸款進入住房市場。如果把這塊算上,銀行信貸進入住房市場的比例可能會更高。
對於這些現象,無論是政府職能部門,還是地方政府,都認爲當前房地產價格的上漲,主要是“剛性需求”增長之結果。比如,有的人就說,當前各城市房價快速上漲與政府宏觀調控政策沒有關係,主要是住房“剛性需求”推動;而央行則給出數據,即今年住房貸款85%以上是滿足所謂住房“剛性需求”,即貸款給購買第一套住房者等等。
從這些言論及政策的內容來看,當前住房政策是建立在“剛性需求”基點或假定之上。市場的需求是什麼?不是個人的願望,更不是個人過高的慾望,而是有實際支付能力的購買力。如果沒有支付能力,個人對住房的願望不能達成交易,住房的“剛性需求”從何而來?當房地產價格讓絕大多數人都沒有支付能力進入市場時,這種住房需求更是無從談起?這裏所謂的住房的“剛性需求”是假定住房是一種完全的生活必需品。
但僅只是住房需求的必要條件而不是充分條件,如果沒有購買住房支付能力或政府資助,最爲基本生活必需品也是無法得到滿足的。
如果不嚴格限制住房投資或去除住房賺錢功能,而是把住房作爲投資市場,又有好的金融槓桿,那麼住房供給增加再多,也是無用的。或把住房建築到月球上去也不可滿足無限擴張的投資需求。如果這個基點不改變,同樣會把房地產市場拖入深淵。