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看空地價上漲依然頻繁拿地
9月18日,國家統計局公佈了最新一期70大中城市房地產市場狀況,房價的走勢再次與土地市場的熱度呈現出高度一致。北上廣深之中,北京市環比上漲了1.1%,上海環比上漲了1.7%,廣州上漲了1.7%,深圳上漲1.4%,上述4城市中,近期均有地王成交。
在這樣的背景下,房地產開發企業的預期正在改變,由於預期未來房價上漲,包括孫宏斌在內的曾對土地市場看低的開發商也開始高價奪地。
而他們的預期,似乎代表着未來一定時間內中國房地產市場的走勢。
“地王”盈虧賬
“北京地價確實太不理性了,我不相信地價會一直這麼漲下去。”在融創和綠城合作一週年的紀念活動上,孫宏斌這樣對《中國經營報》記者表示。但是時隔一個月後,孫宏斌卻在北京農展館地塊“快刀斬亂麻”,43.24億元的“總代價”,讓融創中國這次沒有遇到對手。
這與融創(中國)在爭奪亦莊地塊的情況不無二致。在農展館地塊的爭奪中,僅經過9次應價便結束了第一輪競價,融創中國報價“觸及”21億元的價格上限。隨即轉入競配建異地醫院階段。最終,經過69輪激烈角逐,融創中國將其摘入囊中。
爲此,孫宏斌付出的代價是21億元人民幣和還建27.8萬平方米醫院樓,兩者加總,農展館地塊的樓面價已經超過7.5萬元/平方米——是什麼讓孫宏斌改了“主意”?
“容積率在1.0以下的低密度項目以後在北京很稀有。所以我們認爲樓面價在每平方米2.5萬到3萬元還是會有一個挺好的回報。”對此,孫宏斌有自己的解釋,但這一次,7.5萬元的樓面成本價,遠遠超過了孫宏斌在中期業績會上提出的價格區間。
吳曉波曾在《大敗局》裏這樣描寫曾經孫宏斌主政的順馳:孫宏斌每次拿下高價地後,手下都覺得絕望透頂,然而經過堅持和包裝,每次最後都挺過來了,而且幾乎每次都能做到銷售業績不錯的結果。對於這樣的評價,孫宏斌從來都是未置可否。
“這一地塊的價格在意料之中,要以發展的眼光看,絕版地塊符合企業戰略路線。”樓豔青是融創中國北京公司的副總經理,她告訴記者,融創要把這裏開發爲高端住宅,以彰顯地塊的價值,作爲孫宏斌的下屬,樓豔青看不出“絕望”。
孫氏高增長
在中國的地產商中,孫宏斌是語速最快的一個。貌似沒有太多的深思熟慮,但綠城老闆宋衛平卻評價他“反應快,腦子靈”。“公司並非越大越好,大了管理半徑太大,我現在的重心,就是在北京、上海。”
重點佈局帶來了融創(中國)的高速增長。2012年全年,融創完成銷售356億元,同比2012年銷售額增幅爲85%。在“增長率”這一項指標上,融創跑贏了萬科——這是孫宏斌在順馳年代就爲自己樹立的對手;同樣在這樣指標上,融創還跑贏了央企保利地產和後來者恆大。
也正是有這樣的銷售現金收入作爲依託,孫宏斌方纔敢於在北京的土地市場上一擲千金。僅一個月內,亦莊地塊和農展館地塊總計耗費了孫宏斌超過80億元人民幣。再加上年初以超過80億元的價格收購綠城旗下的三個高價項目,孫宏斌總計花費已經超過160億元人民幣。
孫宏斌的“高增長”代價不菲,他需要時間去消化,他相信,作爲一個做企業的人,應該爲未來做事,花當下的錢。
這樣高增長的代價,在當期的財務報表上已有體現,2012年全年,融創的毛利率只有28%。這是一個頗具戲劇性的數字,因爲孫宏斌如今的合作伙伴都清楚,現在的融創要速度、要利潤。但28%的毛利率,甚至低於行業平均的較好水平。
“28%的毛利率這個問題是結構性的,”孫宏斌說。2012年,面對困境中的綠城中國,孫宏斌決定與綠城中國建立戰略合作,並通過收購,買入綠城中國旗下的項目。孫宏斌與宋衛平惺惺相惜,面對宋衛平對自己的誇獎,孫宏斌謙虛地說,自己是宋衛平僱的一個大區經理而已。
造成賬面毛利率的原因即在於綠城的收購項目,如果除去收購綠城的三個高價項目之外,融創中國的毛利率爲48%。這幾乎是內地在港上市房地產企業毛利率的最高值。孫宏斌對拿地價格的上限標準是,毛利率不能低於30%。
合作的賬本
融創CFO黃書平坦承,融創這一輪的快速增長,很大程度上緣於與綠城的深度合作。
在中期業績中,融創與綠城合作的收穫得以充分體現。在公司物業銷售收入增長的42.61億元中,融創綠城項目39.43億元的到賬收入做出了最重要貢獻。2012年,融綠公司銷售額超過90億元,對融創整體銷售額貢獻超過20%,這一比例在2013年還將進一步提升。
黃書平指出,剛與綠城合作時,融創整體可售庫存約660億元,目前融綠公司這個合作平臺的貨值已經增加到1200億元。“這爲我們直到2015年的發展奠定了基礎,融創的後勁是很足的。”黃書平認爲,融創的快速發展也會因此得以延續。
在此基礎上,融創下半年具備取得預售證條件的可售貨值高達700億元。“其中220億元是上半年在售留下來的,280億元是新開盤項目,還有200億元是老項目後期再開盤。”融創執行總裁汪孟德介紹,融創2013年可售項目數量爲37個,2014年將增長到42個。
“公司全年目標肯定超額完成,但超額完成多少還要看拿地的情況。”孫宏斌表示,在現金流比較充裕的情況下,融創將把利潤放在第一位,根據拿地情況調整現有項目的銷售節奏,並據此確定銷售價格的提升幅度。
融創與綠城的合作使得公司價值得到了很大提高。不過,儘管融創可售資源相對豐富,但下半年是否會提高銷售目標還要看買地的情況。如果買地情況比較好,就多賣一些;如果拿不到地,就犯不着賣那麼多。(李樂中國經營報)