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宏觀溫度:政策有壓力,資金尚可。
截止4月份,一線城市住宅價格同比漲幅均已突破房價上漲上限,天津、杭州、南京等城市未來也只有3%的實際漲價空間,下半年對價格的調控壓力依然較大,調控房價進一步演變成開發商和政府對預售證的博弈和尋租。
流動性層面,判斷重回2011年下半年全面收緊導致行業成交陷入冰凍的可能性不大,但仍需觀察兩點可能的風險:1、若CPI波動及人民幣升值減弱,下半年流動性可能會由穩中偏鬆轉爲穩中偏緊。2、加強金融市場監管後對流動性及地產信託資金可能帶來的負面影響。
下半年行業基本面預計:成交、投資維持弱增長。2012年全年成交呈現前低後高的分佈,下半年成交量高於上半年近75%(上半年4億,下半年7億)。
今年政府出於控制房價的考慮開始對新增供應進行更嚴格的干預,導致供給萎縮,我們判斷這一趨勢在下半年仍將持續。預計2013年全國銷售面積增速爲5.2%,上半年同比上漲23.1%,下半年同比下降4.8%左右。我們對全年投資數據進行情景分析,得到樂觀/中性/悲觀假設全年房地產投資增速分別爲14.6%,12.3%和9.7%。