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淘寶樓市
羊城晚報記者
張愛麗
在全國各大城市剛剛經歷二手房過戶高峯後,一條微博近日在網上瘋轉:因有中介及擔保公司的合同保障,多位業主在只收到1/3房款的情況下,先將名下房產過戶,買方承諾過戶後進行商業抵押貸款,按照合同約定時間付清房款。然而,過戶後,買主辦理了鉅額抵押貸款,並銷聲匿跡,賣方遭受巨大損失。
在此情況下,賣房者是否還能追回餘款?應怎樣維權?市民賣房時如何操作?對此,羊城晚報記者採訪了北京市盈科(廣州)律師事務所律師聶衛國。
付1/3房款後籤交易合同過戶
近日,微博上以“大傻瓜聯盟”爲名發帖的馬先生向媒體稱,去年12月,其通過“我愛我家”酒仙橋晶都國際店,出售名下僅有的房產,經中介介紹結識一位女買家張某。但張某稱其受限購影響無法直接購房,委託她侄女王某出面籤合同,並稱其暫時拿不出大量現金,提出先付1/3首付款,待房產過戶進行商業抵押貸款後,按合同約定時間付清房款。
馬先生稱,見自己有所遲疑,“我愛我家”中介人員稱,買家張某以同樣方式購買了很多房屋,中介也可對此類型交易做補充協議,簽署“房屋交易保障合同”。該合同約定,將由“我愛我家”的北京偉嘉安捷投資擔保有限公司保障交易順利進行。隨後,馬先生與王某簽訂合同,並把房屋過戶到王某名下。
然而,令馬先生沒想到的是,到了還款日,買方卻失蹤了。至此,原本屬於馬先生但已過戶的房產,尚有約240萬元的尾款未結。
所售房產被抵押產生巨貸
事實上,在北京陷賣房騙局的並非只有馬先生一個人。馬先生稱,在跟“我愛我家”交涉過程中,其發現有着同樣經歷的賣房人還有很多。
一份名單顯示,至少有7人9套房在“我愛我家”酒仙橋晶都國際店、望京區網絡1店出現此類情況,房產交易價格從240萬至370萬元不等,總額超過3000萬元,約有70%的尾款未付,且買家姓名多相同或相似。“我們懷疑是被同一夥買家設局詐騙。”馬先生說。
馬先生稱,其和其他賣房人在向住建委查詢房產狀況時發現,他們出售的房產在過戶後被多次抵押,產生鉅額貸款。
律師觀點
買方涉嫌詐騙應報警
對此類情況,聶衛國認爲,買方很可能是詐騙,有可能和房屋中介惡意串通、隱瞞真相虛構事實,應該報警要求立案偵查。
聶衛國還表示,在報警的同時,賣房者還可以申請財產保全,對該套房屋進行查封。不過,法院拍賣時,銀行抵押的部分是優先受償的,賣方只能就抵押後的剩餘價值款項進行受償。
那麼通過中介簽訂的合同是否有效?聶衛國表示,一般情況下應該算是有效的,但仍要看合同中是否寫明中介承擔擔保付款的責任,如果有,則可以追究中介的擔保付款責任。
而前面所述“該合同約定,將由‘我愛我家’的北京偉嘉安捷投資擔保有限公司保障交易順利進行”這句話比較滑頭,只是保障交易順利進行,沒有明確擔保責任,很難追究責任。但是結合之前中介所講的都在用這種做法等情況,有單獨簽訂保障合同、誤導賣方的嫌疑,加之未付款也是交易的組成部分,可以追加中介承擔連帶責任。
特別提醒
應通過銀行或第三方交易
聶衛國提醒賣房者,不要在買賣過程中爲了節約時間而隨意通過其他途徑進行交易,而應通過銀行或第三方機構交易,這樣比較安全。
聶衛國稱,如果買方現金不足以一次性支付房款,可通過銀行辦理按揭,銀行在出同貸書之後會把餘款直接付給賣方;如果不需要銀行貸款的,可通過第三方監管未付房款的資金安全,比如銀行共同監管或委託律師事務所在辦理過戶後付款。
張愛麗