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據投資者近期反映,上市公司中興商業(000715)(000715.SZ)涉嫌隱瞞利潤,同時公司財報披露的固定資產數額也低於市值。
對於投資者反應的情況,21世紀網調查後發現,目前中興商廈對商戶的平均扣點率約爲25.9%,高於中興商業2012年中報的16.97%的毛利率,中興商業可能存在隱瞞利潤的行爲。
此外,中興商業在瀋陽市區中心位置擁有24萬平米的商業資產,目前市場售價超過36億元。而該公司2012年的半年報僅表示其投資性房地產(行情專區)和固定資產總額僅爲10.5億元,絕口未提目前的公允值。
“中興大廈不僅在瀋陽,就是在整個東三省都是有名氣的”。中興商廈一位員工說。
據當地人介紹,中興商廈所在的太原街是與上海南京路、北京王府井(600859)、廣州北京路並列中國四大商業名街;此外,太原街商圈處於和平區中心地帶,是瀋陽市兩個最繁華的商業區之一,早在上世紀日均客流就曾超過百萬。
而根據瀋陽市服務委發佈的信息顯示,2012年上半年太原街都市商貿中心排名各商業集聚區之首,主營業務收入實現397億元,比大中街商貿文化集聚區多出近150億元。
瀋陽本地的地產中介透露:“目前中興商廈所在區域的可供出售的商業地產資源頗爲稀缺,很少對外出售。太原街二手底商的轉讓均價在每平米3萬元以上,目前同一街道上有一棟樓商業地產整體出售,價格在每平米12000—18000之間。”
在這個被譽爲“寸土寸金”的商圈,中興商業擁有24萬平米商業地產。
資料顯示,2010年中興商業花費5.63億元新建的中興大廈三期的面積約9.2萬平方米,摺合一平方米6120元,不足上述轉讓商業地產價格的一半。
而若取12000元—18000元/平方米的中間值1.5萬元平米計算,中興商業擁有24萬平方米的建築面積商業地產,估值約爲36億元。
事實上,對於中興商業名下的商業地產價值,券商分析師的判斷更爲樂觀。
東方證券的研報認爲,考慮中興商廈三期在內,公司自有物業24萬平米,保守按照物業價格每平米2萬元計算,物業重估值爲48億元左右。
不過,在中興商業的財報上,卻是另外一番景象。
翻閱中興商業財報發現,該公司對名下的商業地產一直採用成本法來計算,即“公司投資性房地產、固定資產按照取得時的成本進行初始計量。”
公告顯示:2010年,中興商業的投資性房地產爲8074萬元,固定資產爲9.9億元;2012年上半年,中興商業的投資性房地產爲7889萬元,固定資產9.64億元,兩項總額約10.5億元。
這也意味着,中興商業目前價值36億元的商業地產在財報中僅顯示爲10.5億元,兩者相差超過20億元;公司固定資產和投資房產的公允值被低估約7成。
而對於上述質疑,中興商業證券部一個工作人員稱:“由於房價年年都在變,按市價計算並不準確,我們的房產一直是按成本價計量的。”-