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1.背景情況
2013年3月1日,國務院下發了“國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知”(國辦發.2013.17號文件),這是今年2月20日國務院常務會議關於調控房地產市場的實施細則。
2.點評
2.1.實施細則中核心看點是限購範圍擴大以及個稅按差額20%徵收
我們認爲本次實施細則的核心看點是限購範圍的擴大和個稅按差額的20%徵收。目前,已有46個城市出臺了限購措施,但有部分城市的限購併非涵蓋全部行政區劃,如瀋陽是對二環以內人口密集區域實施限購,鄭州是對市內五區和鄭東新區實施限購,貴陽是對中心城區一環內實施限購等等,而根據本次文件,所有限購城市都要擴大到全部行政區域,因此,本次調控政策將會對以前限購留有口子的城市造成一定的影響。其次,關於個稅按差額的20%的稅率來徵收,我們認爲其力度超出今年2月20日國務院常務會議所傳遞的信息。售房個稅實際上一一直在徵收,只是過去是按照房價1%-2%的口徑來徵收的,如今按差額的20%來徵收將會大幅提高二手房的交易成本,同時也會增加徵稅的成本和時間。我們認爲,這些政策如果真要認準執行而不流於形式,接下來各地政府需要出臺相應的細則來明確政策何時開始執行,以及明確哪些費用是可以在稅前抵扣的等等。
2.2.政府調控房地產市場的態度和決心已然鮮明,政策頂已經出現
本次調控細則的出臺,我們認爲更爲重要的是傳達出政府調控房地產市場的態度和決心已然鮮明,我們認爲地產股在短期內會受到調控政策的影響從而面臨政策頂,地產股的上行空間已被封殺。如果接下來房地產市場受政策的影響不大,房價依然堅挺,則更加嚴厲的政策還會出臺,而如果房地產市場受政策的影響出現了成交量萎縮的態勢,則地產股又會面臨新的下跌動力,因此,我們認爲地產股的政策頂已現。
2.3.投資建議
我們在今年2月20日地產股暴跌後的核心觀點中強調,政府對房地產市場調控的大方向不會改變,超預期的房地產政策出臺已經預示着本輪地產股的行情已經結束,接下來地產股將會面臨政策和市場的雙重不確定因素的困擾。我們維持房地產行業同步大勢的投資評級。
機構來源:東北證券