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進入2013年以來,北京樓市熱度依舊。儘管受到春節7天假期網籤暫停的影響,住房成交量環比大幅減少,但2月上半月,商品住宅成交同比漲勢未減,成交面積同比大幅上漲五成,成交套數則同比上漲了15%。與此同時,開發商不斷推盤,2月上半月有5個項目推盤。隨着春節假期的結束、下一個銷售年度的來臨,開發商的推盤意願逐漸加強,預計下半月仍將會有部分項目入市。直至3月期間,預計還將有36個盤相繼入市。而據偉業我愛我家統計數據顯示,正月初三之後,北京市二手房房源供應量和客戶需求量也明顯增多。無論是一手房還是二手房市場,均呈現出淡季不淡、供需兩旺的態勢。
一手房市場
購房需求持續旺盛
“這一現象背後的根本原因在於龐大購買力的支撐。”亞豪機構市場總監郭毅分析認爲,北京作爲國際化大都市,匯聚了頂尖的教育、醫療、商業、商務資源,豐富的資源形成了巨大的吸引力,北京的外來人口連年增加成爲支撐樓市成交上行的最大動力。再加上近兩年貨幣政策逐漸趨於寬鬆,在通貨膨脹、資產升值的雙重預期之下,貨幣增加的流動性有相當一部分流向樓市,促成近期樓市雖身處淡季,銷量卻依然向好。
以歷年來成交萎靡的2月爲例,儘管數據顯示一手房銷量環比1月有所下降,但與2012年相比,市場預期持續向好。隨着樓市步入陽春三月,一手房成交量將穩步回暖。很多地產項目也將在年後正式開始推進2013年的銷售計劃。在回暖行情下,去年各項目普遍採用的“以價換量”策略將在今年告一段落,漲價已在計劃之內。
不少專家及業內人士認爲,影響2013年房地產市場走向的最大因素仍是調控政策。雖然當前樓市有所回暖,但一旦決策層決心再度打壓樓市,進一步出臺更加嚴厲的抑制政策,如強化“限購令”,提高多套購房標準或出臺差別化的稅收政策等,都將對樓市銷量形成制約。因而,即將召開的兩會將成爲2013年樓市總體走向的重要風向標,兩會以後,新一輪房地產調控方向更趨明朗,將決定着2013年樓市的最終走向。
在購房需求相對旺盛的情況下,多位專家仍建議,當前限購大背景下,購房者依舊以剛需及改善型客羣爲主,如果開發商過度上調房價,超越了這部分客羣的購買力,那麼很可能再度造成觀望局面。開發商應謹慎對待項目定價,考慮上調價格帶來的政策與市場風險。而政府也有必要在信息公示方面更加透明,以防止不切實際的炒作現象再次發生,進而干擾到正常的樓市交易秩序。
二手房市場
業主加大掛牌意願
統計數據顯示,雖然2013年春節長假期間網籤關閉,但北京市二手住宅市場新增客戶登記量同比去年春節假期大幅上漲了170%,新增房源登記量也同比翻番。節後兩天,新增二手房客源迅速反彈。鏈家地產統計的來電數量及門店諮詢數量均接近年前正常水平,日均新增房源量與1月份相比,增長了35%左右。
根據鏈家地產市場研究部統計,截至2月17日,北京市2月份二手住宅網籤4388套,同比增長71.87%;成交均價爲25551元/平方米,環比增長2.36%。2013年以來(截至2月17日),北京市二手住宅新增客源規模超過去年同期五成以上,二手住宅網籤23899套,同比增長337.87%,二手房市場熱度明顯高於去年同期。龐大的需求規模成爲二手房成交量同比大漲的主要原因。不論從目前的市場情況,還是節後新增房源、客源的平均水平來看,春節假期對二手房市場的影響都要遠遠小於去年。
春節前二手樓市的量價齊升以及對未來房價的上漲預期,繼續催化購房人羣的購房心態和購房熱情。隨着假期結束、網籤恢復,北京二手住宅市場有望快速走出春節假期的成交低谷,交易量將基本恢復至假期前的水平。業主也因看好年後市場而加大掛牌意願。在部分區域,新增房源的增加使得購房者的選擇空間增加,明顯緩解了目前個別區域房源緊俏的局面。以西紅門和回龍觀等剛需比較集中的區域爲例,春節後兩天的新增房源量與1月相比增長45%左右。整體來看,新增房源量的增加將會使得價格較快增長的苗頭在短期內得到緩解。但從長期來看,二手房業主的預期仍然較高,漲價房源的佔比和議價空間並未出現明顯變化,如果沒有重大調控政策的出臺,價格穩中微升的趨勢難改。
記者接貴雲束傑