|
||||
金融街:戰略重心重歸北京,迎來金融街拓展機遇
戰略重心重歸北京,迎來金融街拓展機遇近一兩年內,公司調整戰略重心重歸北京,尤其重點抓住金融街西擴機遇,憑藉公司在北京商務地產方面的傳統優勢、以及定製模式享受商務地產快速回款的現金流和穩定的高回報;公司下半年商務地產銷售是一大亮點,有望達到甚至突破年初150-200億銷售目標。我們看好金融街的戰略重心轉移,重申買入評級,目標價格下調至7.94元。
支撐評級的要點8月底月壇南街推地,金融街西擴拉開序幕。8月30日,北京市國土資源局推出月壇南街部分地塊,這是金融街西擴成功推出的第一塊地,公司獲取的概率極大。在金融街區域商務樓供不應求的態勢,公司將充分利用自身在該區域的傳統優勢,獲得快回款和高回報。
戰略重心重歸北京,迎來金融街拓展機遇。金融街大拓展機遇下,公司多年"以宅養商"、以快銷項目和商務項目並重的模式靜靜轉變,資源重新轉回優勢明顯的北京金融街區域,未來5年內公司可積極爭取本區域土地儲備有約200萬平方米,預計對應900-1,000億元銷售額,蘊藏機遇巨大。
銷售後來居上,有望突破年初目標。上半年,公司實現簽約金額約64.44億元,同比下降5.40%,主要是因爲上半年推盤較少以及商務地產銷售較少。截至8月中旬,預計銷售額已經達到約93億元,考慮下半年簽約的商務地產項目,今年將有望突破年初制定的150-200億銷售規模。
下半年毛利率和上半年基本相當,較去年明顯下滑。上半年,公司房地產業務毛利率34.41%,較去年同期下降7.22個百分點,下滑幅度較大。下半年,由於復興門4-2項目結算毛利率偏低,結算收入約30億元。預計公司全年的毛利率將略低於上半年的34%的水平。
金融街區域租金市場價快速提升,租金提升空間近50%。今年金融街區域租金漲升幅度高達30%,公司今年4季度至明年1季度進入大規模換租期,平均租金提升空間近50%。
近兩年內無自持物業增量,公允增厚業績將減少。從今年下半年開始至2014-15年左右將沒有投資性物業的增量,這期間雖然可能還會有投資性物業的增值部分,但投資性物業增量部分減少將大幅降低公允價值變動收益,這也將影響到公司明後年的利潤。
評級面臨的主要風險住宅市場調控的進一步收緊。
估值由於預計下半年毛利率的略微下降以及未來兩年公允價值收益的減少,我們將公司2012-13年的業績預測由0.817元和0.987元下降至0.781元和0.916元,同時鑑於板塊估值水平的下移,目標價格由8.47元下調至7.94元,相當於10.2倍2012年市盈率和2012年NAV25%的折讓,目前動態市盈率7.5倍,最新市淨率0.93倍,估值優勢明顯,重申買入評級。(中銀國際田世欣)
加加食品:今年調整年發力看明年,給予"增持"
加加食品是一家以"加加"系列醬油爲主導的調味品企業。公司的主營業務爲醬油、食用植物油和其他調味品的研發、生產和銷售。分產品結構看,2011年醬油和植物油分別貢獻了收入的49%和40%。毛利潤方面,2011年醬油的毛利潤貢獻佔比高達68.3%,植物油的毛利潤貢獻21.2%。公司的第一大股東爲卓越投資,實際控制人爲卓越投資的股東楊振先生、肖賽平女士和楊子江先生。
醬油行業看淡醬油戰略和行業集中。整個醬油行業的產量也從05年開始持續高增長,2011年醬油產量高達662萬噸較05年的199萬噸大幅提升。中國年人均醬油消費量約5升,約爲日本和東南亞國家年人均消費量的二分之一,顯示我國醬油未來消費潛力較大。我們預計未來幾年中國的醬油產量增速預計在5%-10%,目前前四強佔行業的比例預計在30%左右,行業集中度較低,未來行業有進一步集中的趨勢和機會。
茶籽油細分行業機會大。我國特有的茶籽油在營養健康特性方面不輸於橄欖油,兩者的終端售價基本接近。中國是世界上茶油產量最大的國家,佔全球總產量90%以上,然茶油潛在需求缺口非常非常大。目前我國茶油的年人均佔有量僅0.2公斤左右,如果未來達到年人均茶油佔有量2公斤的標準,全國茶油產量需增加10倍,年缺口達250萬噸左右,可見未來茶油的市場需求非常旺盛。茶籽油行業還處於起步成長階段,缺乏在國內、國際知名的品牌,行業處於充分競爭態勢。
創新成就今日加加的醬油行業地位。公司非常重視營銷創新,先後提出瓶蓋創新戰略、實惠拓市戰略、市場細分戰略和"淡醬油"戰略,通過創新營銷策劃實現加加品牌在消費者心目中的差異化鮮明定位,實現持續高增長,進入醬油細分行業前四名。
未來產品戰略:做強醬油,同時發力茶籽油。公司希望藉助自己的渠道優勢,抓住內地醬油市場中的生抽和淡醬油市場機會,追趕超越競爭對手。公司淡抽醬油的推廣以差異化定位+體驗式推廣+餐館引導爲主,還有針對二三線超市的推廣策略。目前醬油單品"麪條鮮"高速增長,公司計劃明年此單品實現2億元的銷售,此外公司還將陸續推出淡醬油高端新品。公司的茶油戰略是基於茶籽油細分行業巨大機會、細分行業組織結構還未定型以及資源優勢等而定,希望充分利用公司的行業經驗、品牌渠道優勢和地理區位優勢,順勢進入中高端茶籽油領域。力爭三年內成爲中國茶籽油行業領先集團成員,形成以新興健康油業務撬動公司食用油業務整體升級的良性發展態勢。
渠道以獨家經銷商爲主,區域深耕勢在必行。公司堅持以經銷模式爲主,以獨家經銷製爲主,在個別市場採取分渠道或分產品經銷制。目前公司已實現經銷渠道的扁平化,營銷網絡下沉到縣一級,經銷商數量近1,200家,覆蓋全國80%以上的縣。然而,我們發現,經銷商合計平均差價收入含稅約30萬元左右,使得經銷商很難深入做精做細市場,因此公司需要深耕重點市場。
盈利預測及估值。隨着年產20萬噸優質醬油和年產1萬噸優質茶籽油募投項目明年下半年投產,公司醬油產能瓶頸打開。我們預計公司2012-14年的收入爲17.19億元、19.68億元、24.47億元,對應的EPS爲0.92元、1.14元、1.66元,對應PE爲22.49、18.14、12.40倍,給予"增持"評級。(湘財證券趙軍)