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買房還是賣房因人而異
眾所周知,中國房地產市場上,總有一些堅定的“死空頭”和“死多頭”。最近,“空軍司令”謝國忠更是放出狠話:“千萬別買房子,現在把房子賣了一輩子開心。”那麼,現在賣房,果真能開心一輩子嗎?
在房地產市場上,一個專家唱空一次不難,難的是十年如一日,不管面對什麼樣的市場環境,始終不遺餘力地唱空樓市。而經濟學家謝國忠就是這麼一位奇人,因此他也被業界冠以“空軍一號”的頭銜。
終極唱空論調:賣房開心一輩子?
最近,謝國忠在廈門大學EMBA鼓浪嶼名家論壇上發表“當前國內經濟前景與展望”主題演講時,再次語“不驚人死不休”,拋出了“千萬別買房子,有空房子趕快賣掉”的觀點。
謝國忠指出,中國人普遍存在僥幸心理,以前炒股市,現在炒房地產,相信房地產會報復性地漲價,增值空間大。但是目前市場形勢有點轉變,可以趕快出手賣掉。因為如果以房價與收入比算的話,內地的房價在全世界是最高的,中國香港地區的房價也高,但是房價收入比是15倍,而發達國家只有6倍,但是中國的北京、上海最高已經達到二三十倍。
謝國忠進一步解釋說,買房投資的道理非常簡單,一是租得出去的房子纔考慮;二是考慮房租回報率,當房屋的租金回報率超過5%的時候纔可以買入投資。中國的人口出生率一直很低,2015年中國社會將進入老齡化階段,到2020年人口將會下降,最終房子將會像電冰箱一樣,價格越來越低。2020年已經不遠了,所以現在沒有必要去買房子冒險,不要做發財夢,現在把房子賣了一輩子開心。
對於泡沫破裂的具體時間,謝國忠稱“房價並不會一下子崩盤,而是會像股市一樣,每年掉7%,掉20年,一直跌掉80%”。
任志強反擊:供需沒解決,房價降不了
對於謝國忠的觀點,過去幾年內,曾在多個公開場合上多次與謝國忠正面PK的“地產大炮”任志強立刻給予反擊稱:“(謝國忠)這個烏鴉嘴每次都說房價要跌,最後也沒有實現。原因在於,他不是從供求關系上分析,老是圍繞著房地產泡沫。在經濟處於上昇的情況下,沒有看到哪個國家的房地產市場是下跌的。我國經濟保持著9%以上的高增長,這種背景下,讓房價掉下來,是不現實的。”
事實上,謝國忠拋出“賣房論”的理由實屬老調重彈,並不新鮮:一是以房價收入比計算出的買房成本太高,然而作為兼具投資和消費雙重屬性的房屋,住房收入比並非衡量其價格高低的唯一指標,而且在國家經濟和國民收入快速增長的環境下,並不一定房價大跌,而只要房價不漲,這一比例也會逐漸趨於合理。二是中國社會未來的老齡化和人口下降會降低購房需求,可是中國房地產需求似乎不單純以人口紅利來斷定,中國目前的城市化率只有50%左右,而從發達國家的經驗看,城市化率達到75%以上纔能基本實現現代化。以中國城市化率每年提高1%的預測來計算,未來15年還將有大量農村人口進入城市生活,城市住宅尤其是大城市的住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態。
經濟學家≠樓市專家
知名地產評論員蔡為民在被問到此問題時同樣不無遺憾地表示,有些經濟學家總是覺得自己理所當然地也是樓市專家,可事實上影響房地產市場走勢的因素非常多,包括政治、政策、金融、經濟、社會、市場、心理等各個層面,這些復雜的多方因素糅合在一起,都會對房地產市場的走勢產生這樣那樣的作用。然而專注於經濟領域研究的學者,卻總是單單用經濟學理論去機械地套用在房地產市場上,動輒拋出“崩盤論”,讓人哭笑不得。
蔡為民還指出,在我國臺灣地區也有像謝國忠這樣長期唱空的“專家”??一位知名大學的地政學博士級教授,20年來看空樓市,總要大家靜觀其變、暫時不要買房,當時信以為真的人,結果一等就是20年,眼看著房價越來越高,離自己的收入水平越來越遠,逐漸“不願買房”的一族淪落為“買不起房”的一族。現在謝國忠所扮演的角色也是如此。他永遠都鼓吹房價太高,不要買房,卻從來不告訴相信他的人們什麼時候可以買房,使那些原本能夠付得起首付的剛需族一次次在樓市回調的相對低點錯過了最佳的買房時間。
當然,世界上沒有只漲不跌的市場,當樓市泡沫不斷膨脹而不受制約時,泡沫終將崩潰。因此謝國忠也有預測對的時候,比如當年他對亞洲金融危機和香港樓市泡沫破滅就做了比較准確的預測,因此也獲得了不少粉絲的追捧。但蔡為民認為,就像預測人會死一樣,總有正確的一天,關鍵是房價5000元/平方米時,謝國忠就開始鼓吹房價腰斬,假如房價上漲到30000元/平方米時泡沫破滅,房價腰斬,也還有15000元/平方米,對於當時想要買房的人來說,則平白錯過了5000~15000元/平方米這一段值得買房的空間,豈不悲哀?更何況政府不可能坐視樓市泡沫不斷吹大,必然會進行必要的乾預,避免房價泡沫破滅可能給國民經濟和社會帶來的負面衝擊。從這一點來說,國家此前針對樓市的宏觀調控也是深得民心,受到了普通老百姓的歡迎。所以雖然經濟學理論上存在崩盤可能,但想要在現實中發生談何容易?
買房還是賣房因人而異
說到底,未來房價到底是漲、是跌,不是謝國忠或任志強能說了算的。我們到底是該買房還是賣房,也應該根據我們每個人自身的需求和條件來決定。讓我們欣慰的是,此前推出的一系列調控政策已經對樓市產生了不小的影響,對抑制房價過快上漲產生了積極的作用。在這種情況下,對手中已有多套住房,且有幾套出租或空置的家庭來說,既然短期內調控不會放松,房租收益又較低,同時未來還存在出臺房產稅或空置稅的可能,那麼房子太多可能非但不能創造更多財富,反而成為負擔,這種家庭不妨適當賣出幾套房產。對於手裡只有一套房子的中老年人來說,要是把唯一的房子賣了恐怕下半輩子很難再開心起來了。而那些准備結婚的年輕人,或准備在異地紮根的新城市人,如果早晚都要買房,只要能夠承擔得起現在的房價,則不如早買早安心。而對現在的房價已望洋興嘆的人們來說,除了寄希望於房價下跌,等待更多保障性住房的推出或者通過租房解決居住需求也許是更靠譜的選擇。
謝國忠,1960年出生於上海,1983年畢業於上海同濟大學路橋系,1987年獲麻省理工學院土木工程學碩士,1990年獲麻省理工學院經濟學博士。1997年加入摩根士丹利,任摩根士丹利董事總經理及亞太區經濟首席分析家,現為玫瑰石顧問公司董事,獨立經濟學家。謝國忠從2004年開始唱空中國樓市,成為內地宣揚“樓市泡沫論”的第一人。
謝國忠歷年著名預測 |
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預測時間 | 預測領域 | 預測內容 | 實際情況 |
2003年3月 | 石油 | 盡管由於伊拉克戰爭爆發,當時油價迅速上漲,但謝國忠認為從中期來看,伊戰很可能會降低而不是提高油價。而且油價與經濟增長率和出口需求呈現負相關,因此謝國忠預測國際油價將處於長期熊市中 | 2003年初國際油價維持在35美元/桶附近,但2004年就突破了50美元,2005年“卡特裡娜”颶風襲擊墨西哥灣的原油產地,使國際油價一舉突破70美元,2007年進一步突破90美元大關,2008年年中達到147美元的頂點。可見,2003年正處於國際油價進入長期上漲通道的起步階段 |
2004年10月 | 房地產 | 謝國忠認為,世界經濟正處於有史以來最大的房地產泡沫之上,並預言中國房地產泡沫將在數月內破裂,最多不超過一年。上海是這次經濟泡沫的地震中心,有如1997年的香港和1990年的東京。當由於資金短缺使得上海房地產需求最終下降時,泡沫就會破裂 | 2005年,中國房價繼前兩年連續快速上漲後,繼續上漲。以上海為例,官方數據顯示,2005年一季度,上海房價同比上漲19.9% |
2005年3月 | 汽車、房地產 | 2005年初,中國家用汽車產量增速下滑,謝國忠認為中國家用汽車售價遠高於中國國民人均收入水平,因此預言中國轎車市場難以再現高速增長,今後中國將成為全世界轎車最低生產成本基地。同時預言中國地產將重蹈汽車產業的覆轍,由於高收入人群的市場開發已近尾聲,開發商必須降價纔能讓中低收入人群也買得起房 | 隨著中國國民收入的大幅提高,過去7年,中國家用汽車市場持續快速增長,2011年,中國已超越美國成為世界第一大汽車生產基地。同期房價也在持續攀昇中 |
2006年1月 | 外匯 | 2005年7月人民幣匯改後,人民幣對美元開始昇值,熱錢快速流入中國,但謝國忠認為由於美國的真實利率將會逐漸超過中國,使大量熱錢逃離中國,因此巨大的人民幣昇值預期泡沫將很可能在半年內破滅,未來人民幣存在貶值之懮 | 2006年 人民幣匯率 經過了緩步上行到快跑,再到加速跑的過程,人民幣兌美元中間價在這一年裡累計昇值了2615個基點。至今,人民幣對美元已累計昇值超過30% |
2007年7月 | 股市 | 2007年6月,上證指數從4300點跌至3600點,謝國忠認為,中國股市崩潰已經發生,並斷言如果政府不乾涉市場,市場有可能跌破3000點。 | 事實上,當時政府非但沒有救市,由“5?30”事件所引發的這輪暴跌正是政府有意遏制股市過快上漲所導致的。而且此後幾個月,上證指數非但沒有跌破3000點,反而衝破了6000點 |
2011年12月 | 房地產 | 謝國忠在2011年年底預測,2012年整個中國房地產市場泡沫一定會破裂,中國房價平均會下降50% | 國家統計局最新數據顯示,今年6月70個大中城市中,價格下降的有57個,持平的有2個,上漲的有11個。北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅售價分別同比下降1.3%、1.9%、1.6%和2.5%,房價下降遠未達到泡沫破裂的地步 |
短評
理性看待專家預言
客觀地說,作為經濟學家,謝國忠看空房價的理由並非空穴來風,無稽之談,但由此導出的樓市泡沫即將崩潰的結論卻很難讓人信服。一是因為謝國忠研究所涉范圍太廣,但對房地產領域研究的數據來源有時不夠可靠,分析也不夠嚴謹,結論自然容易產生偏差;二是因為現實生活和經濟學理論畢竟有著很大的區別,經濟學理論可以忽視其他所有非經濟因素而進行線性邏輯推演,但現實世界從來沒有那麼簡單。
從善意的角度出發,我們只能說“空軍司令”謝國忠是一個能夠堅持自己觀點的獨立經濟學家。但換個角度看,謝國忠長期看空中國樓市和股市,並常有驚人之語,似乎很難擺脫其沽名釣譽的嫌疑。畢竟,在這個眼球經濟時代,那些誇張的觀點和言論總是更容易獲得公眾注意。只不過將來如果預言准了,正好成就了“預言帝”的美名,從此粉絲無數,名利雙收;若預言錯了,大不了埋藏往事,從頭再來。可是卻苦了當年聽信這些專家而做出錯誤投資決策的投資者們。
所以對於這些專家的預言,我們不妨一笑了之。畢竟中國的樓市不會因為謝國忠的一句話就崩盤,也不會因為任志強的一句話就上漲。我們要相信中央調控的決心,理性看待中國房地產市場未來的發展。(來源:《理財周報》)