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釣魚臺七號院天價房,豪宅市場價格難突破。
就像人們對『雞生蛋還是蛋生雞』的莫衷一是,每塊高價地的出現,總能引起無限關注和猜想,不知是面粉推高了面包,還是面包推高了面粉。
萬柳新『地王』,讓許多人對老『地王』的命運產生好奇:當年的高價地仍安好麼?開發商賺了個盆滿缽滿?近幾日,記者走訪了市場上在售的多個『地王』樓盤,發現既有微利吸金的、優惠攬客的,也有漲價狠賺的,酸甜苦辣,五味雜陳。
甜中夾酸:高買低賣
大興天宮院板塊為人關注,源自2010年12月23日。當天,三家知名房企龍湖、保利和金融街先後在天宮院拿下三地塊,樓面價分別為每平方米7519元、7824元及7908元,屢屢刷新該區域的土地單價紀錄,也為日後三『地王』的近身肉搏戰,埋下最初的伏筆。
上周,記者乘坐地鐵大興線,先後走訪了龍湖時代天街、保利春天裡、金融街融創三個樓盤。
金融街融匯:成本價賣盤
臨近傍晚,三個樓盤的接待大廳,看房人不多,記者更成為金融街融匯項目現場的唯一客戶。
『我們項目准備8月開盤,小戶型,精裝修交房,均價預計在每平方米15000元上下。因為首期開盤,幾乎是成本價在賣,特別合適。』售樓員楊小姐邊誇獎邊介紹,融匯當初的拿地價格是每平方米7000多元,加上建安成本等,15000元貼近成本賣。
『成本價賣盤』,幾乎已成為半年多來天宮院區域的口號之一。高價拿地一年後,適逢樓市調控,由龍湖時代天街開始,以首期每平方米11800元起、均價每平方米12500元的成本低價入市儲客,以便快速周轉、回籠資金。而這也給『近身肉搏戰』中的另兩位對手定了基調。
如今,龍湖時代天街已經賣到130平方米的四居樓王戶型,均價每平方米14500元,有3萬抵6萬的優惠。『樓王產品的均價就比上次開盤貴了700元,幾乎算是平開沒漲。』銷售員告訴記者。楊小姐說,『春天裡的項目漲得太快,差不多的戶型,毛坯,現在都賣到每平方米16000元了。』
保利春天裡:低開高走
價格回昇快,雖然聽著是競爭對手的貶損,卻是不少看房人對於保利春天裡的感覺。
『這是我們上次開盤的銷控表,只剩下頂層和底層幾套房源了。』在春天裡,售樓員小高接待了記者。銷控板上,最便宜的房源單價已近每平方米16000元。
『之前我聽說每平方米纔賣14000元呀。』記者問。『14000元?那是5月份的價格了,這期可是樓王產品。』
不過,開發商保利地產昨日在官方微博上表示,二期定價較一期只有8%的漲幅,其中一期屬於扣除營業稅後基本無利潤,二期屬於微利銷售。迄今為止,保利春天裡累計銷售760套,均價為每平方米14485元,和經適房3%至5%的利潤水平相當。
甜中夾苦:高端盤網簽速度或放慢
東四環地塊,一直是供地稀少的黃金地段,金茂府和保利東郡兩個老『地王』,也成為區域裡少有的在售高端項目。
金茂府四期悄悄開盤
坐公交到大郊亭橋西站下車,與時代帝景間隔一堵圍牆,看似罕有人出入的施工地塊,就是金茂府項目。
2009年6月30日,歷經97輪競價、一個多小時,『黑馬』中化方興,以40.6億元殺出重圍,拿下廣渠路15號地,刷新了當時北京乃至全國土地市場最高總價和最高單價兩項紀錄。歷經了天價地、改規劃等一系列風波後,2011年4月,廣渠路15號以金茂府案名入市。
和普通住宅人山人海的熱絡不同,這個豪宅樓盤少有看房人,售樓員只有遇到來訪時纔會告知樓盤情況,常用郵件營銷,卻吸引著大量富人階層。上周末,金茂府四期悄然開盤,106套房源申領了預售證,均價達每平方米60000元,根據排號時間先後還有5萬元抵20萬元、5萬元抵15萬元的活動。和兩個月前的開盤價格相比,四期均價貴了5000元。
均價又貴了5000元
『貴一點』,一直是這個『地王』項目的銷售策略。2011年4月,金茂府一期開盤,均價每平方米45000元,到了三期就變成了每平方米55000元,而四期又比三期漲了5000元。不過,前三期銷售卻受到了熱捧。
『四期賣的是樓王產品,6萬元均價算持平,100套房源積累了400組客戶。』記者在開盤前幾天詢問時,銷售員楊先生表示,6萬元的價格是經過批准的,『再賣貴監管部門也不允許。』
實際上,隨著國務院督導組到全國各地調查樓市情況,市場中已開始傳出『高價盤』將暫緩獲批的消息。『俗語說「槍打出頭鳥」。高價盤一賣,就會拉昇市場的整體均價,特別是熱銷盤。所以,最近高價盤拿預售證,估計不是件容易事。』一位業內人士告訴記者,更有傳言,高端盤的網簽速度會放慢。
『破四』促銷降低身段
和金茂府『越賣越貴』的策略相反,同樣是當年的地王項目,位於東四環的保利東郡,卻用『破四』的促銷價來加速銷售。
『我們在售項目均價是每平方米50000元到54000元之間,但推出了小戶型優惠活動,7號樓的160平方米戶型,作成了每平方米3100元的裝修標准,優惠後均價在每平方米41000元。』在保利東郡售樓處,銷售員李先生用『機不可失』形容項目的優惠,『我們是「地王」項目,樓面成本不低,600萬元就能拿下一套很劃算。』不過,李先生也承認,8號樓的相同促銷戶型,之前賣得更便宜,這個月已縮小了優惠幅度。『現在相當於全款9.3折,比之前少了0.2折。』
苦中作樂:
遭受挫折後以價換量
『地王』總是爭議多。位於朝陽阜通東大街的另一個老『地王』項目——遠洋萬和公館,一年多來也曾因為各種風波,被置於輿論的封頂浪尖。
2010年3月15日,經過84輪競拍,遠洋地產旗下的北京遠豪置業有限公司以40.8億元拿下大望京3號地塊。扣除教育、醫療用地等之外的商品房部分地塊,該地塊以高達每平方米27529元的樓面價,一舉成為當時北京的單價地王。可三天之後,緊挨著的大望京4、5號地,保利拍出的樓面價僅到遠洋的1/4。
因為遲遲沒有動靜,『地王』項目先後被傳出退地、延期開盤,銷售部總監李延峰個人微博上『身邊有買得起千萬豪宅客戶的資源就可以私信聯系,由我發工資,你成為該項目的自由客戶總監』的征召,也被指為是蓄客不足所致。一直到今年5月,這個曾被遠洋寄予厚望的地王項目,纔最終放出要入市銷售。
緊挨著慧谷陽光小區,目前已能看見萬和公館的雛形。銷售人員介紹,目前在售260-290平方米的高層住宅,均價為58000元/平方米,可享受全款95折、貸款99折的優惠。『之前我們預期入市的價格不低於每平方米6萬元,我的老客戶聽說58000元的價格後不少都過來了,首次開盤當天便簽約8.2億元。新開的二期價格和一期持平。』
『這些地王是2009年至2010年間土地市場泡沫膨脹最嚴重的時期拿的地。高點拿地,又遇樓市變冷,「地王」項目在當下就多少有些尷尬,銷售壓力不小。』業內人士分析,這也是遠洋為何最終願意低價入市的原因。
『兩次開盤大概賣了16億元。』遠豪的負責人坦承,低價入市對刺激銷售確實起到了作用,『不過二期由於客戶積累時間短,效果沒一期理想。』
多數地王簽約不足
根據中原地產的監測,截至7月10日,從2009年5月開始出現了溢價率超過100%的已入市19個住宅類『地王』項目,累計銷售額為446.46億元,合計總土地出讓金達到468.76億元。大部分地王項目的累積簽約率不足30%,低於市場平均水平。
『換句話說,19個地王項目的合計銷售額還未將土地出讓金回本。』張大偉分析,對開發商來說,地王項目雖然拉動了房價上漲預期,表面看利於提價和盈利預期,可同時存在負面影響,一旦進入調控周期,地王的風險會被明顯放大。『開發商必須通過銀行貸款、股票增發、IPO等方式募集資金,直接導致企業資產負債率的居高不下。』
日前,中國指數研究院發布了《未來五年房地產住宅市場趨勢》報告。報告指出,在調控政策的導引下,首次置業需求和首次改善需求,將是未來五年支橕中國住宅市場發展的主要動力。
『在剛需佔據市場主力的趨勢下,開發商靠囤地就能賺錢,炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不返。』經濟學家趙曉表示。(趙瑩瑩)