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根據北京市住建委的數據,截至5月26日,新房、二手房的成交量均創年內新高。有分析人士據此判斷,北京樓市升溫已成定局。在這一情況下,堅持現有調控措施,特別是限購政策不動搖尤爲重要。
此前,中國社科院參與《房地產藍皮書》編撰的副研究員李恩平稱,預期2012年部分城市具體限購措施可能有所變化,如對首套住房定義放寬、對二套住房限購放開等等。從其預測的變化內容不難看出:限購將出現放鬆趨勢。
作爲此輪房地產調控的主要手段,並被認爲是“微調底線”的限購政策,如放鬆將動搖尚不穩固的調控根基。因此需要強調:限購政策仍是現階段穩定市場的必要手段。
限購政策不是一種市場調控手段,而是政府對房地產市場的行政干預。正是“行政干預”的身份,讓其備受質疑。對此,相關部門負責人也曾多次表示,限購政策是不得已而採取的措施。不過,正是在限購、限價等行政措施的強制干預下,投資性需求才得到有效限制,堅挺的房價纔出現鬆動,更多中低收入、居住困難家庭纔有了“買得起”房的希望。
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僅以北京爲例,據北京中原地產市場研究部5月統計的數據顯示,北京自執行限購政策以來的15個月,住宅成交233978套,同比下調幅度達到了46.3%;商品房住宅成交均價爲每平方米20425元,相比限購前也有所下行。該研究部相關負責人明確表示,限購確實抑制了投資需求,減少了改善性需求入市。
更重要的一點,本輪房地產的深度調整在本質上是政策調控的產物,限購又是政策中的殺手鐗,作用不容小覷。而從目前的實際調控效果來看,調整尚未到位,調控目標也還未實現。如在現有調控措施不變的情況下,僅放鬆限購政策,那麼今後政府部門調控樓市的“利器”是什麼?房價會不會出現令人擔心的報復性反彈?房地產調控目標能否實現?這些都將是現實而又棘手的問題。
其實早在去年年末,中國人民大學經濟研究所發佈的《中國宏觀經濟分析與預測報告》便已做過類似預測,限購會在今年三季度出現“放鬆”。那麼“放鬆”之聲爲何會此起彼伏?從北京實施限購政策一年多來看,雖大多數消費者對限購政策仍持支持態度,但限購效果的發揮隨房地產下行趨勢的形成已經愈發有限。甚至有學者認爲,當下的限購措施,已是強弩之末。特別是在限購政策實施後,房地產交易量雖然出現總體下滑,但對房價的抑制作用有限,市場仍認爲,房價大幅下跌的可能性不大。
如以“調控效果發揮有限”作爲放鬆甚至取消限購政策的理由,則顯偏頗。限購的最主要作用是壓制購房需求,對購房者的購房心理和行爲產生影響。真正解決房地產市場存在的痼疾,需要包括房產稅、保障房等組合拳的儘快“出拳”。限購等政策的推出,也恰恰是爲這些需要準備週期較長的措施爭取寶貴時間。
此外,考慮到在長達一年多的限購執行期內,已有太多的需求被壓制,雖在房地產市場下行趨勢下,部分需求轉向其他領域,不過在房價仍未出現明顯下降、其他投資渠道依然不暢的情況下,投資性需求也會存在很大的僥倖心理。因此,一旦放鬆限購政策,被壓制的需求就有可能形成驚人的反撲力量,再次炒熱房地產市場。
限購政策並非需要長期實施。自限購政策實施之日起,我們就清楚,這一措施不是長久之計。而它的放鬆和撤出需要一定的前提條件。全國人大常委會委員吳曉靈曾認爲,長期採取房地產限購政策與市場配置資源的原則相悖,應更多地運用稅收手段調節。對此,住建部部長姜偉新也曾認爲,在城鎮個人住房信息系統建立後,將不再採取這種行政色彩濃厚的辦法。從上述觀點中,我們看到,當房產稅等市場調控措施的實施,能夠承擔起調控責任,將是限購政策退出的最佳時機。
曾有學者建議,住房限購政策應升級爲中長期政策,至少在5年~10年內維持不變。對於限購政策這項行政強制性措施到底應實行多長時間,不應在時間上給予量化規定,更應看是否完成最初調控使命,而最關鍵的是,不能草草收尾。
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