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臨近清明節,廣州中院對這宗“炒賣墓地案”作出判決:賣家要賠錢
2006年,廣州市民林一寧(化名)與A公司的職員何強(化名)簽訂一份價值14.6萬元的墓地投資合作協議。協議約定,墓地投資3年後可獲得保底利潤30%。然而3年後,這項承諾並沒有兌現。而在2010年1月,A公司又致函林一寧,稱爲答謝他的支持,自該函件簽署之日起,將按規定每年付13%的紅利給他。但A公司之後也沒有履行相應的承諾。
隨後,林一寧一怒之下向南沙區法院分別起訴了A公司和何強本人,並追索相關的投資本金及利潤。經審理,南沙區法院支持了林一寧的訴訟請求。隨後,何強不服,以“禁止炒買炒賣墓地”爲依據向廣州中院上訴“合同無效、無需履責”。
近日,廣州中院二審判決駁回上訴。既然是違規協議,爲何有此一判呢?經辦法官指出,若法院判令協議無效,實際助長了墓地經營者的不誠信行爲,這將導致極大地危害交易安全和誘導誠信危機的惡果。
在炒賣墓地、靈位現象呈增多之勢的當下,這起因炒買炒賣墓地而起的糾紛尤其令人關注。
訴訟起因:保底收益沒有實現
廣州市A公司是一家以骨灰、骨殖墓穴安葬及銷售殯葬用品爲經營範圍的企業。2006年7月,市民林一寧準備花14.6萬元向A公司購買一塊墓地位。同年8月1日,林一寧與A公司的何強簽訂《合作協議》,約定由其購買投資廣州南沙一塊墓地,價格爲14.6萬元。協議還約定,何強願確保林一寧投資3年獲保底利潤30%,即4.38萬元,售出時超出利潤的部分,雙方各50%。
當時,《廣州市殯葬管理規定》、《廣東省殯葬管理辦法》、《國務院辦公廳轉發民政部關於進一步加強公墓管理意見的通知》等管理文件都對炒買炒賣公墓作了禁止或限制性規定。
然而,3年後“保底利潤30%”的承諾並沒有兌現,隨後在2010年1月5日,A公司致函林一寧,稱爲答謝他的支持,自該函件簽署之日起,將按規定每年付13%的紅利給他。但A公司之後也沒有履行相應的承諾。
買家:告了經手人和公司
2010年8月5日,林一寧向法院起訴,請求解除之前與何強簽訂的《合作協議》及自己與A公司之間的墓地購買合同,要求A公司和何強共同返還本金14.6萬元及利息,並賠償損失5萬餘元。2010年12月31日,南沙區法院認定,何強與林一寧簽訂《合作協議》時的承諾並不屬於職務行爲,因此《合作協議》所形成的法律關係與林一寧、A公司之間的墓地買賣合同關係是不同的法律關係,同時,判決A公司解除與林一寧之間的合同並退還14.6萬元。
2011年2月14日,林一寧依2010年1月A公司致其的函件,向法院另案起訴,請求判令A公司依承諾按每年13%的標準,向其支付自2009年8月1日至2011年2月14日間的利潤。同年3月,南沙區法院支持了該訴訟請求。
另外,林一寧以“直到2009年7月28日,何強沒有兌現三年保底利潤4.38萬元的承諾”爲由,將何強訴至法院,請求判令其支付自2006年8月1日起至2011年2月14日止的合作利潤。
賣家:不如判我協議無效
法庭上,何強主張,《廣州市殯葬管理規定》、《廣東省殯葬管理辦法》及《國務院辦公廳轉發民政部關於進一步加強公墓管理意見的通知》等都禁止炒買炒賣墓地,因此請求法院判《合作協議》無效。
法院審理認爲,《廣州市殯葬管理規定》、《廣東省殯葬管理辦法》、《國務院辦公廳轉發民政部關於進一步加強公墓管理意見的通知》這些依據既非法律,也非行政法規,《民政部關於進一步加強公墓管理的緊急通知》連規章的效力都不夠。鑑於墓地買賣合同系當事雙方自願簽訂,依合同法及相關司法解釋的規定,認定合同是否有效的依據是法律和行政法規,而不是地方法規和政府規章,因此該《合作協議》有效。
法院還認爲,依《合作協議》的約定,何強負有確保林一寧獲得每三年30%利潤的義務。因此,林一寧請求判令何強以14.6萬元爲基數,按每三年30%的標準,向其計付2006年8月1日至2009年7月31日的利潤有依據,應予支持。另一方面,《合作協議》並沒有約定墓地每三年30%的利潤直接來源於何強,而南沙區法院此前已判令A公司支付林一寧自2009年8月1日起至2011年2月14日止的利潤,其再次請求支付該時段的利潤沒有依據。
經審理,南沙區法院判決:何強支付林一寧自2006年8月1日起至2009年7月31日止的利潤4.38萬元。判後,何強不服並上訴。廣州中院二審判決駁回上訴,維持原判。
違規協議爲何有效?
法官:不能主張不誠信之風
經辦法官指出,本案中,《合作協議》是否有效是爭議的焦點。合同中,“超過30%的部分兩人平分”的規定體現了何強的預期利益,不能因爲訂立合同後情況發生了變化而否定合同的內容,況且合同是何強提供的,作爲從事公墓經營的A公司及其工作人員不可能不知道規定所帶來的後果,因此,何強應對其行爲承擔不利的法律後果。
因而,確認合同有效進而使墓地經營者承擔炒賣墓地的不利法律後果,有利於杜絕炒賣墓地行爲。反之,若法院判令合同無效,實際助長了墓地經營者的不誠信行爲,讓其因不誠信而獲取巨大的不當利益,讓守約人蒙受經濟損失,這將導致極大的危害交易安全和誘導誠信危機的惡果。
公墓買賣不同於一般房地產買賣
該案的經辦法官表示,根據《城市用地分類與規劃設施用地標準》規定,殯葬用地屬於“市政公用設施用地”,而“市政公用設施用地”屬於城市用地。由此,公墓可視爲房地產中的市政公用設施用地,可將其列入房地產範疇。
法官稱,公墓買賣不同於一般的房地產買賣,經營性公墓雖爲盈利行業,但也具有“公益性”,基於此,禁止炒買炒賣是公墓管理的一項規定。《廣州市殯葬管理規定》、《國務院辦公廳轉發民政部關於進一步加強公墓管理意見的通知》及《民政部關於進一步加強公墓管理的緊急通知》都明確:“公墓不得預售、傳銷和炒買炒賣,購買者不得私自轉讓、買賣”等。
董柳
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