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資金鍊斷裂威脅上市房企, 但在政策預調微調背景下,房地產市場不會出現系統性風險。
萬達集團董事長、全國政協常委王健林近日表示,從調控政策判斷,今年上半年比較難過一些,下半年日子會好過一些。他同時稱,相比去年,指望今年房價大跌30%、25%以上是十分不現實的。但史玉柱願意跟王打賭:下半年房企也沒好日子過。他的微博建議賭注:萬達的0.1%股份。
雖然是一個玩笑,但表明市場的隱憂仍在。不僅因房價下跌上市公司淨利潤下降,而且更令人擔心的是,一些房地產企業可能因資金鍊斷裂陷入危機。
本報記者9日與國信證券研究所合作,力圖找出兩市約130家房地產上市公司中最可能出現上述危機的企業,幫助投資者識別風險。
30家企業償債能力很差
國信證券研究所博士後研究站的楊高宇博士經過統計發現,從企業的短期償債能力來看,短期償債能力最差的30家房地產企業(表1)中,ST海鳥的流動比率最低,僅0.0494,這表示該企業流動負債是其流動資產的20多倍;世紀星源與金宇車城的流動比率也很低,均低於0.5,這表示兩家企業流動負債是其流動資產的2倍多;中國國貿、ST園城、ST珠江以及高新發展等4家企業的流動比率也均低於1,即其流動資產不足以抵償流動負債;其餘23家房地產企業的流動比率在1至1.5之間,遠低於房地產開發企業2.07的行業平均流動比率水平。流動比率與速動比例較低的房地產企業,一旦無法通過再融資以緩解償債壓力,那麼發生資金鍊斷裂的可能性就非常大。
保利萬科負債率也高
資產負債率是反映企業的長期償債能力的關鍵指標,過高的資產負債率將意味着企業債務負擔嚴重,財務壓力大,財務風險也大。從企業的資產負債率來看,根據相關數據顯示,136家房地產開發企業平均資產負債率爲62.57%。從資產負債率較高的30家房地產企業(表2)來看,ST園城的資產負債率最高,達到109.95%,這表明企業已經資不抵債,對於債權人來說風險非常大。資產負債率超過90%的有4家,80%~90%之間的有9家,76%~80%之間的有16家。保利地產與萬科A也榜上有名,資產負債率分別爲80.74%和78.97%。
楊高宇博士說,在房地產市場繁榮擴張的階段,由於市場預期、企業留存土地及項目增值、市場成交活躍等因素,房地產企業可以迅速通過項目出售實現現金回籠,也可以通過多種渠道進行再融資,因此企業基本上不會陷入無法還債的境地,使得那些資產負債率高的房地產企業獲利與成長能力反而會更強。但是在房地產市場萎縮階段,情景則相反,特別是在當前國家對房地產調控從嚴的背景下,央行貨幣供應對房地產相關貸款收緊,房價、地價下跌,市場交投萎靡,房地產企業在資本市場上無論是股權融資還是債務融資都較難實施,那些短期償債能力差、資產負債率高的房地產企業經營風險會急劇擴大,很可能會因爲資金鍊斷裂而出現較嚴重的財務風險,甚至倒閉。
房地產市場或“劫後重生”
國信證券張帥博士表示,在政策預調微調背景下,房地產市場不一定出現系統性的資金鍊斷裂風險。
原因有三:第一,房地產市場資金鍊風險將可能引發系統性區域性金融風險,這將是政策所不能容忍的;第二,房地產投資增速下降是我國經濟增速趨緩的重要因素之一,經濟增長的軟着陸仍需要房地產市場的持續健康發展;第三,房地產調控的導向主要是房價的去泡沫化,抑制投機需求,而對於居民正常居住需求將會逐步走向鼓勵,目前首套房貸利率重現優惠即可見一斑,預期後市我國房地產市場將可能呈現“交易量上升,價格穩中向下”的局面,這也將降低因成交量下降而引發房地產商資金鍊斷裂風險的可能性。(記者傅盛寧)
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