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核心提示:財政部6日發文明確,在保障性安居工程現有資金來源基礎上,將增加的地方政府債券收入、個人住房房產稅試點地區取得的房產稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設稅收入用於保障房安居工程建設,確保不留資金缺口。通過蛛網博弈推演平臺,我們認爲,增加保障房資金來源反映出中央大力推進保障房建設進而解決房地產調控難題,最終實現樓市雙軌制的決心,也爲市場帶來投資機會。
一、保障房建設的僵局
建設保障房是滿足不同階層國民住房需求,緩和房地產市場矛盾的重要方式。但保障房因其"保障"的性質,決定了其在利益上所陷入的困局。從中央政府的層面來看,保障房帶來的最頂層的好處在於滿足居民的住房需求並在一定程度上提升內需,拉動社會投資,緩和社會矛盾,維護統治穩定。所付出的代價則是犧牲掉一部分靠房地產投資帶動的經濟增長,以及與地方政府之間的利益博弈等。
從地方政府的角度來看,保障房似乎弊遠大於利。首先是房地產市場受到打壓,且由於商品房的銷售大幅萎縮,地方財政收入明顯減少;其次是保障房項目的建設要佔有本已稀缺的城市土地資源,導致城市可出售地塊和賣地收入減少,擠壓了地方政府的錢袋子。此外,地方政府需爲保障房項目投入資金,而保障房項目的性質決定了其公共利益遠超過經濟利益,因此地方政府的積極性難以調動,只能靠中央政府的強制性行政命令推動。
從國民的角度來看,符合申購條件的居民對保障房基本持歡迎的態度;對於擁有多套住房及炒房團來說,保障房會緩解房價上漲壓力,損害其利益;對於處於其中的夾心層來說,利害關係則相對並不明顯。到此我們可以大致總結保障房各方的利益關係:符合申購條件的居民支持保障房,地方政府積極性不高,中央強迫地方政府推動建設。因此我們可以認爲保障房是政治性的住房,利益僵局需要藉助政治手段的幫助予以解決。
二、破解保障房僵局帶來的投資機會
從今年中央穩增長的政策意圖來看,大規模的經濟刺激計劃已不可行,房地產調控仍不會放鬆,因此保障房項目的投資和建築將在刺激經濟增長方面起到重要的作用。從以上的敘述可以看出,制約保障房建設開展的兩個主要矛盾,一是土地,二是資金。因此中央後續出臺的措施也將圍繞這兩個焦點展開。
土地方面,除了部分地方強化保障房配建比例的政策之外,國土資源部已表示,對於商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市,由省級人民政府審覈同意並報國土部批准後,可以開展集體建設用地建設租賃住房試點。作爲中央解決保障房建設土地矛盾的方法,集體土地建保障房一方面有助地方政府節省徵地拆遷費用,提高地方政府建設保障房的積極性;另一方面,地方政府可以保留更多的城市土地發展商品房,增加地方財政收入。
資金方面,保障房現有的資金來源主要來源於大公共財政預算,土地出讓收益和住房公積金增值收益等。由於受房地產調控持續影響,土地出讓收益不斷下滑,保障房資金壓力增大,因此中央不得不加大公共財政預算的投入,2012年的財政補貼資金將超過2011年。此外,中央還明確了新的資源來源,包括地方政府債券收入、個人住房房產稅試點地區取得的房產稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設稅收入等等。
在此過程中,一些投資機會將顯現,例如土地方面的有地板塊和受益於城市更新計劃的"地主"概念等。而隨着保障房的推進,建材類板塊也將因此受益。
綜合來看,增加保障房資金來源反映出中央大力推進保障房建設進而解決房地產調控難題,最終實現樓市雙軌制的決心。結合盤面來看,我們仍保持中期看好反彈的觀點。根據行爲分析,受醫保覆蓋、政策助推和行業原生力的多重利好因素推動,我們看好生物醫藥行業存在的市場機會。
機構來源:廣州萬隆
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