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公司公告1月19日以底價人民幣6,800萬元摘得啓東市東車站15036平方米土地。由於底價較低,公司測算建成商業物業成本將不高於每平方米3500元,有利於縮短新店培育期。啓東在南通下屬地級市中最爲富裕且當地目前沒有大型百貨店,我們對該項目前景非常看好。
公司1月11日以5,209.03萬元摘得如皋市長江鎮27561平方米土地,擬建設成8.2萬平的當地最大商業綜合體,樓面地價僅僅634元每平,遠低於市場價格。這兩個項目價格都很低,充分表明了公司在南通地區的認可度和成本控制能力。
公司於11年12月30日開業的海安新店招商情況良好,目前包括化妝品“3O系列”,珠寶如周大福、 潮宏基(002345) ,女鞋百麗和女裝VEROMODA、Only、歐時力等均已入駐。我們預期該店複製如皋店的成功概率極大。
綜上,公司上市以來頻繁出手,低價獲得大量土地,爲外延擴張提速做好了準備,已公告的項目包括啓東店(募投項目)、南通二店、大豐店、如皋長江鎮項目、啓東市東車站等。由於優質零售供給少、物業成本低,我們預計上述店基本都能實現當年盈利。
除主業外,12-13年公司已知配套商鋪面積約3.5萬平(海安二店5114平、大豐2萬平、南通二店權益面積1萬平),若全部出售亦可貢獻淨利潤約1.85億元。由於確認時間不確定,我們的業績預測中並未包含這一項。
受房地產調控及以舊換新政策取消影響,12年公司家電收入下滑概率很大,考慮到目前家電收入佔比達27%,我們下調了公司收入及盈利預測,預計公司11-13年零售主業對應的EPS分別爲0.78、0.94、1.25元(首頁EPS),對應增速分別爲20%、20.5%、33%。但公司陸續公告的儲備項目卻確保了13年以後的業績成長性。我們認爲公司正逐漸通過擴張和升級業態、緩解前幾年過度依賴老店及家電業務的困局。維持買入評級!
風險提升:商業地產項目經營低於預期等,經濟下滑對消費影響超預期。
(作者:耿邦昊)
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