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核心提示:龍年春節期間,多地樓主遭遇寒冬,成交數據極爲慘淡。其中上海廣州等一線城市僅成交十餘套,北京甚至出現零成交。通過蛛網博弈推演平臺,我們認爲,隨着樓市成交量持續走低,或迫使房價進一步下滑,地方政府對樓市政策微調的衝動增大,這或將倒逼房地產稅推廣加速。
一、樓市繼續回落
央行初步統計數據顯示,截至2011年12月末,全部金融機構人民幣各項貸款餘額54.79萬億元,同比增長15.8%,全年累計增加7.47萬億元。然而,房地產貸款增速總體卻在回落,房地產貸款餘額累計增加1.26萬億元人民幣,同比少增7704億元,顯示緊縮貨幣政策和限購限售政策對樓市的打擊力度。一方面從銀行貸款難度增加,另一方面,限購限售政策迫使地產商開工速度減緩。
而龍年春節樓市延續了成交下滑的趨勢。從已經發布的數據來看,重點城市成交量慘淡。其中上海成交16套,廣州成交19套,深圳成交2套,而北京甚至出現零成交。儘管北京市住建委相關負責人迴應稱,零成交是因爲春節期間北京市暫停了房地產交易權屬管理系統服務。但不可否認的是一線城市樓市成交繼續回落的現實。
而其他城市的情況也同樣不樂觀。濟南、青島、南京等一些二線城市樓市成交量均同比大幅下降,濟南樓市也出現零成交。隨着春節假期結束,部分新房項目和部分急於出售的二手房業主,有可能進一步調低報價,而中央強化宏觀調控政策的意圖一直未曾改變,從抑制房價過快上漲,到現在促進房價合理迴歸,房價很可能會繼續下探,下調房價的現象也將更加普遍。
二、房地產調控或進一步鬆動
隨着房地產市場成交的萎縮和土地市場流拍的增多,地方政府在調控力度上與中央討價還價的衝動正在增大。中央相關部門的表態也出現"鬆動".住建部在定調2012年樓市調控時,除了繼續堅持房地產調控不動搖,還增加了支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求的內容。此外住建部還曾表示,政府要消除非戶籍人員購買當地商品房的制度性障礙,營造比較好的市場環境。這些新的表態與以往相比已有所不同。
在此政策背景下,廣州深圳和北京等地已傳出銀行下調首套房商業貸款利率的消息,而春節之後,上海首套房貸利率也悄然鬆動,一些中資銀行首套房貸利率迴歸"基準利率",部分外資銀行甚至出現優惠折扣。可以看出,銀行首套房貸利率的鬆動已成爲趨勢。此外,值得我們關注的還有中山。有消息稱廣東中山市的限價標準將從5800元/㎡提至6590元/㎡,這樣來看,中山或成全國首個限價鬆口的城市。儘管中山市的措施影響有限,但作爲更爲嚴厲的調控手段,限價的鬆動似乎反映出地方政府鬆綁樓市調控的"迫切渴望".
在地方政府爲調控鬆綁衝動日益增大的情況下,中央政府也正加快房產稅的推進。住建部已表示要求今年6月底前全國40個主要城市住房信息聯網,而最新消息超過半數的城市住房信息已提前入網。顯然此舉是爲了實現個人住房和貸款信息共享,爲推廣房產稅做準備。可以預見,今年房產稅推廣範圍或進一步擴大,而最終房產稅將逐漸取代限購限售政策,激活市場成交量,實現房地產的市場化調控。
綜合來看,隨着樓市成交不斷走低,處於穩增長的戰略考慮,房地產市場調控或將進一步鬆動。結合盤面,我們仍保持中期看好反彈的觀點。根據行爲分析,受益於國產化率的不斷提高和十二五期間大規模的建設,我們看好智能電網行業存在的市場機會。
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