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核心提示:隨着國家審計署2012年第1號審計令出爐,歷經半年多整改,最終總額約5300億的"問題"地方政府性債務整改清單初步面世。數據顯示,進入2012年至少1.8萬億的地方政府性債務需要償還。通過蛛網博弈推演平臺,我們認爲,隨着債務到期高峯的來臨,償債風險或逐漸暴露並存在階段性發酵的可能,成爲市場未來擔憂的焦點。
一、地方債務"問題"多多
根據2012年一號審計公告顯示,2010年度地方政府性債務涉及的各類違規資金超過5000億元,其中351億元債務資金被投向資本市場、房地產和"兩高一剩"即高能耗、高污染、產能過剩的項目。顯然,地方政府出於政績因素考慮大肆投資而忽略項目的運營和風險,這樣的債務壓力將逐漸顯現出來。
有數據顯示,未來三年有35%的平臺貸款到期,地方平臺即將面臨第一個償債高峯。而情況可能沒有想象的那麼樂觀,監管層已經意識到,一些平臺項目的貸款條件和償債能力先天不足,已出現在建項目後續建設資金和還貸資金無着落的局面。而按照審計署此前披露的數據,進入2012年至少1.8萬億的地方債務需要償還。
但地方政府的償債能力卻難以提升。一方面宏觀經濟下滑導致大量中小企業經營困難甚至倒閉,今年前9個月關浙江就有超過2.5萬家民企關門。另一方面嚴厲的樓市調控致使土地流拍流標嚴重,賣地收入大幅縮水。數據顯示,2011年全國130個城市土地出讓金總額爲18634.4億元,同比減少13%.在嚴峻的市場環境及政策環境下,即使政府加大土地的供應,也難以激發開發商拿地的熱情。由於部分地方債務償還對土地出讓收入依賴性較大,土地市場價格波動加劇,勢必影響到抵押物的價值。這些問題的存在難以讓人樂觀。
二、地產企業債務更應警惕
基於我國的特殊政治體制,地方債務給市場帶來的負面衝擊象徵意義或大於實際意義,而地產企業債務問題對市場的影響則更值得我們警惕。
由於樓市調控持續,整體仍未放鬆,地產企業資金鍊緊張並開始大規模降價銷售迴流資金,數據顯示,2011年12月,全國100個城市住宅平均價格環比11月下降0.25%,連續第4個月環比下降,降幅與此前一月基本持平。尤其值得關注的是,北上廣深等十大城市價格環比全部下降且平均降幅再次擴大。而且這種降價浪潮已逐漸從京滬穗深等一線城市蔓延至二三線城市。但購房者觀望心態依舊較重,部分資金鍊緊張的房企已開始靠賣項目來緩解壓力,例如綠城向SOHO出售上海地王項目等。
不可忽視的是,2012年地產企業償債的高峯期。除銀行貸款外,地產企業的資金還廣泛的來自於海外債、房地產信託、私募、民間高利貸等其他途徑。其中銀行貸款將首先陸續到期;離岸的私募債將在2012年年中陸續到期;信託債同樣不輕,數據顯示2010年全國發行信託3.6萬億,2011年上半年發行4萬億,比2010年全年還要多,其中1/3是銀行的理財產品,2/3是房地產,而這筆錢會在2012年-2013年陸續到期;最不確定的是民間借貸。過去一年約有2萬億"高利貸"資金進入了房地產,這部分資金的到期時間和金額更是難以估量。
綜合來看,2012年是債務到期償還的高峯期,國外歐債美債懸而未決,國內也面臨地方債務和地產企業債務等多重壓力。在大盤持續下跌後,我們維持後市下跌空間不大,中期存在反彈基礎的觀點。根據行爲分析,隨着國家對擴大內需的推動和節假日消費旺季的來臨,我們看好商業百貨板塊存在的市場機會。
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