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央行年內三度加息,房貸利率達近10年最高。新華社發
臨近年底,不少已購房的市民開始擔心新年按揭還款利率的上昇。經過2011年三次加息,五年期以上貸款利率已上昇至7.05%,根據規定,部分購房者明年1月1日起,還款利率將按照三次加息後的利率執行。近日,深圳一些銀行陸續接到購房者要求提前還款的申請,年底無疑興起一個提前還款的小高潮。
業內人士提醒購房者表示,提前還款屬於違約,除了銀行要處罰外,還款還需考慮家庭財務狀況。即便省下利息,也未必“穩賺不賠”。
年底或有提前還款潮
“有沒有提前還貸?”年底以來,不少購房者都熱衷於這樣問對方。記者從深圳銀行業了解到,近期不少銀行開始受理市民提前還款的申請,某股份制銀行個貸部人士透露,從11月開始,該行福田、南山等支行已陸續收到購房者提前還貸申請數10宗,提前還款者主要是擔心加息導致利息過高。
昨日,記者還在網上發現了一款名為“提前還款計算器”的軟件,下載率非常高,看來不少人都精於“算計”。記者也算了一把:以2008年12月23日基准利率貸款100萬,10年期限,第一次還款為2009年1月,那麼如果今年12月一次性還清,可以減少利息支出約17萬元。如果提前還款50萬,可以減少利率支出約11.6萬元。
“利息的確有點高,都可以買輛小轎車了。”市民王先生表示,自己貸款70萬在福田區購置了一套90平米的公寓,如果提前還款20萬,利息就可以省下好幾萬。目前,王先生已向銀行申請提前還款,銀行也正在審批中。
對提前還款,部分市民也顯得非常冷靜。新聞路某樓盤的業務員劉先生說:“提前還款罰息太高,不一定就合算。”記者隨機調查了十多位市民發現,至少有一半市民表示沒有關注過提前還款的問題。“反正每個月按揭好幾千了,多個一兩百元沒有什麼問題,手頭有現金纔是王道。”
各行罰息規定不一
一些理財人士提醒說,通過一些網絡軟件計算並不可靠,因為提前還款屬於購房者單方違約,銀行要罰息。
昨日,記者以“貸款120萬,20年期限,提前還款50萬元”為名諮詢了交通銀行福田車公廟附近的一處網點,得到答復是如果還款3年以上就可免除處罰。這位對私業務經理表示,行內文件規定了3年期限,已還款3年以上就不用處罰。至於為何選擇3年期限,他還說銀行需要考慮利息“貢獻度”。他還提醒,對於處罰多少,支行層面沒有具體規定,具體要和負責貸款的業務經理協商。
“提前還款打亂了銀行資金安排,打亂了我們資金安排,需要承擔銀行的損失。”昨日,北京銀行福田一網點對私經理表示,銀行需要罰息,主要針對不滿1年的情況,還款者要交納3個月利息作為處罰。但如貸款滿1年,就不需要罰息。同時,免除罰息還有個前提,那就是還款金額需要達到一個足夠的量。“我們這已經算很優惠了。”該客戶經理強調。
在采訪中,也有部分銀行明確表示,只要提前還款者和經手客戶經理協商,不論已還款時長,都不用處罰。“銀行並不排斥提前還款。”一位銀行業人士表示,銀行年底都面臨監管部門存貸比“大考”,同時諸如扶植中小企業融資等政策任務也需要用資金,因此年底銀行都進入了資金調整期。提前還款數量如果足夠大,會給銀行流出更多資金可供操作,銀行因此會持歡迎態度。
重視加息生效時間
實際上,對於部分購房者來說,利率已經在加息的次月就開始上漲了。記者采訪發現,深圳銀行業目前針對個人房貸利率調整主要采取兩種方式,分別是“次年生效”和“次月生效”。
交通銀行客服表示,該行同時采取以上兩種方式,在簽訂貸款合同時,銀行已經於客戶在合同中寫明。北京銀行深圳分行一位個人業務經理則表示,該行在深圳地區統一采取次年生效的方式,利率提昇要等到2012年1月1日纔實行。
“我當時沒注意,早知道都簽次年生效了。”記者采訪中發現,不少購房者在當初購房時候並未特別留意采取何種方式。市民姚先生表示,簽約當時,中介介紹的貸款銀行讓自己選擇加息生效方式,但當時並未留意,因此就選擇了次月生效。“如果選次年生效的話,就可以節約上千元利息了。”
不過,記者在采訪中發現,多數購房者在簽訂協議時都選擇了次年生效,因此纔會在年底引發了提前還款潮。
提前還款需多盤算
專業人士提醒,提前還貸首先必須先征詢銀行客戶經理。一般來講,提前還貸需要貸款人向銀行客戶經理提出書面申請,銀行審核通過後纔能辦理。提前還款一般有兩種方式可供選擇,一種是減少每月月供,還款期不變,充實購房者每月的現金流。另外一種是縮短還款期,月供不變,讓購房者提前擺脫“房奴”稱號。
還有人提醒,並非所有提前還貸都是“劃算”的。一位銀行人士建議,處於還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的,提前還款較為劃算。但如果等額本金還款已超過五六年,或貸款時已享受利息折扣的購房者不適合提前還貸。以20年期貸款為例,如果借款人已還5年以上,還款中大部分為利息,再選擇提前還貸,就相當於把最優質的“低息貸款”還掉,對購房者來說反而不劃算。再比如簽約8-9折利率貸款客戶,其實利息並不算高,讓手中有充足現金流反倒更為利於家庭財務狀況。