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明年上海樓市將繼續執行限購政策,剛剛閉幕的“2011年第三十屆中國·上海房地產展示交易會”現場,參觀者稀少,“寒意”瀰漫。
臨近歲末,開發商、售樓員、買房人盤點上海樓市“拐點”——成交量大跌成交價下行伴隨着今年最後一場大型房展冷清落幕,今年上海樓市跌勢已定。在調控壓力之下,樓市成交量大跌,成交價格也在第四季度出現全面向下趨勢,目前部分樓盤降價幅度超過了10%。對開發商、售樓員、買房人來說,房價的“拐點”成了有些人的興奮點,有些人的轉折點。而他們對“拐點”的盤點,也就折射出今年上海樓市不同尋常之處。
開發商提着手剎開車
“今年,我是一路提着手剎開車。”
昨天,滬上一家房地產開發公司的董事長陳濱(化名),坐在自己開發的大型樓盤的會所內,如此感慨自己的2011年。這一年,央行數次加息、上調存款準備金率。這一年,全國超過120個城市出臺房價調控目標,46個大中城市出臺了“限購令”,10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。這一年,開發商的日子不好過。
多年在上海樓市發展的陳濱說,2011年,自己做對了兩件事。也只有這兩件事,才讓他不像其他開發商一般眉頭緊鎖。“第一件,年初的時候,拋掉了一批房源,大概90多套。當時形勢一般,調控政策已經出來了,但房子還賣得動。”
第二件事情,是陳濱保證了手頭的現金流。“年初公司人員彙報,說一年幾千萬元的銀行利息,實在太高,希望減少一點現金流。這個被我拒絕了。當時是想拿塊地的,沒想到,現在卻保全了我的資金鍊。”
當然,即將過去的一年,陳濱坦承也有一些“決策失誤”。比如,年初收購了一家房地產公司,“帶進”了一個別墅項目。“當時形勢已不太好,但價格確實便宜,想想反正還有錢,就收購了。”不過,收購新公司後,別墅卻至今未建。“到了四五月份時,我想還是把節奏放緩,不要這麼着急,銷售方案研究好,施工計劃完備一點,等市場形勢好一點了,再推出。”根據陳濱的估計,這批房源“至少要等一年”。
因爲在圈中聲名不小,所以陳濱也瞭解了很多開發商的狀況。“2011年,國家調控打擊越來越精準,我們是‘剩者爲王’。挺不住的樓盤,這幾個月都降價了。像我知道,有一家公司前一天開董事會決定降價,第二天樓盤就降了20%,一週後賣掉100多套,現在價格又調回來了。”
“能挺的,都在堅持不降價。堅持不住的,會把部分樓盤降價後,有了錢再慢慢挺。”陳濱說,過去兩年,最令人羨慕的開發商是“一直拿得到地的”。而今年,令人羨慕的開發商變成“有錢沒房”。“在這個圈子裏,不賺是小事,不死纔是大事。”
【相關數據】房企併購涉金額1300億元
據中原集團研究中心統計,今年1月至今,股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易(不包含關聯交易),涉及金額1300億元。其中,房地產爲主業企業的產權交易多達253宗,約爲去年全年同業併購宗數的2倍,併購金額超過900億元。不少中小房企在產權市場轉讓股權、債權,拋售房產、在建項目等實物資產,實屬“斷腕”求生。而標杆房企如萬科、保利、金地、恆大地產、佳兆業、SOHO中國等,則在此股併購潮中謀求逆勢擴張。
售樓員還不如農民工
上週日,上海展覽中心,今年最後一次大型房展接近尾聲。連續3天吃了“白板”的售樓員小許,心情不佳。走出展覽中心,路過一個建築工地,小許突然爆發了:“我還不如一個農民工!”
今年一年,小許的銷售業績是7套。賣掉一套100萬元的房子,他能拿4000元左右。不過,因爲賣的房子都是小戶型,所以滿打滿算,今年小許的獎金收入在4萬元左右。“除了獎金,就是每個月1200元的工資,房租每個月就要用掉我1500元!”
在上海,小許有一些朋友。“朋友裏有個做木工的,現在和老婆在嘉定一個工地。老公幹幹活,老婆燒燒飯,打掃打掃衛生,工地給他們夫妻倆一天400元。這幾年,他們的收入就是比我高,我胸悶,又有什麼用?”
頓了頓,小許又說:“你要是寫報道,千萬別寫我名字。我的父母看得到晚報,我騙他們說,今年和朋友集資開了個公司,所以手頭有點緊……”
不過,讓小許稍微感到安慰的,是自己畢竟還不是中介。“以前在公司的同事,有幾個跳槽去了中介店,現在幾乎都失業了。今年中介錢更難賺。二手房賣不掉,幫開發商代理新房,錢又收不回來。前兩天看到一個同事,在一個小區門口‘蹲點’,天又這麼冷,還要被保安趕來趕去,太慘了……”
不過,對國家的調控政策,小許還是表示贊成。“我們也希望房價降下來。房價太高,老百姓買不起,成交量就上不去,我們賺什麼呢?今年年中開會時,就有銷售員對老闆說,最好降點價格,那樣回籠資金的速度還快一點,可惜老闆聽不進去。”
中央已多次強調,明年繼續調控樓市不放鬆。對這點,小許也從心裏接受了。“下調存款準備金率時,我還以爲要寬鬆點了,現在看來完全不是。調控最主要的環節在‘限購’,首先就把一大批客戶趕出去了。然後銀行貸款又很難貸。有時候好不容易說服一個客戶買房,卻因爲銀行不放貸而被迫放棄,實在讓人喪氣。明年?我再看看吧。實在不行,就去讀個會計,打打工,至少安穩一點。”
【相關數據】八成城市未來房價看跌
今年年底,房地產政策定調爲“堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理迴歸”。此舉預示着政策仍趨緊。中原集團研究中心對28個城市進行了新一輪市場調查顯示,未來房價看跌的城市佔八成,其中降幅從5%至20%不等。
調查顯示,與“五一”相比,購房者心態已發生逆轉。“五一”調研數據顯示,只有接近三成的城市看跌房價,而年底這個數字增加到了八成。樓市調控政策沒有絲毫放鬆跡象,以及開發商們打折促銷力度加大,導致悲觀情緒蔓延,市場普通看跌。
成交量方面,由於樓市慘淡,大部分城市的成交量已經處於2009年以來的歷史低位,未來量的下滑幅度有限。但鑑於整體調控政策依然趨緊的影響,預測2012年成交量繼續下滑的城市仍佔六成,近四成城市或持平、或微升10%~20%。但如果價格出現下調,“以價換量”則可以期待。
買房人肯定繼續觀望對一直在看房的徐峯來說,這一年他過得挺舒暢。不到30歲的他,工作以來第一次看到“房價降下來”的希望。
身爲一個80後,徐峯從大學畢業後,就一直承受着高房價的壓力。2007年,他幾經猶豫沒買房,用他的話說,就此掉入“惡性循環”。“親戚碰到,總要問‘儂房子買了?’,弄得過年都不想串門。介紹女朋友,介紹人一開口就是‘婚房有?’?總覺得低人一頭。”
從2007年以來,只要是上海的大型房展,徐峯總會去參加,“拿回一大堆資料,一個人晚上分析,父母也着急,幫着一道出主意。選擇的區域是越來越遠,價錢卻總是‘HOLD不住’,現在想想蠻戇的……”最近一次在上海展覽中心的大型房展,徐峯也去了,“人少掉很多,售樓人員也很熱情。心情很放鬆,就是去領領行情。房子總要買的,但現在我肯定要繼續觀望!”
這一輪國家的調控,徐峯一直在關注。“真正感覺房價降了,是新聞裏說浦東一個樓盤降價,老業主砸了售樓處。我特地到現場去了一趟,現場亂得不得了,一些老業主窮喊窮哭,從售樓處出來,我知道,房價終於開始降了。”
對這一輪的調控政策,徐峯說:“我代表沒買房的人,堅決擁護。房價實在太高了。我現在一個月賺5000元,一年收入在6萬元左右。如果想買一套120萬元的房子,就算不吃不喝,也要20年。”
在網絡上,徐峯是看空樓市的“空軍”。“前年、去年,各大論壇對房價究竟是漲是跌,討論得很厲害。今年,網上的爭論少了。就連以前屬於樓市‘死多頭’的網友,也承認房價降下來了。”
前幾天,上海樓市傳出一個消息,明年共有產權保障房(經適房)的門檻,要大幅度降低。月收入4000多元的小白領,也有機會納入保障範圍。這個消息讓徐峯感到振奮,“房子是實實在在的,希望這個門檻能越降越低,那真正是我們的福音。”
【相關數據】價格降10%也難成交截至今年11月底,上海新開工保障性安居工程約26.7萬套;新開工、籌措各類保障房1700萬平方米,按期完成既定目標。今年,保障房建設面積,佔全市房地產建設面積超過了60%。
在商品房市場,非中心城區二手房買賣市場成交仍顯低迷,議價空間逐漸放大至10%左右。而中心城區憑藉區位優勢,降價動力仍顯不足,房主議價空間在3%—5%之間,其中部分次新房源降價尺度加大,但仍難以突破10%。眼下在非中心城區,不少板塊出現一二手房價格倒掛,二手房低價優勢消失,導致購房者紛紛轉向一手房,這是造成非中心城區降價力度加大的主要原因。
上海明年繼續執行住房“限購令”
上海明年將繼續執行住房“限購令”!昨天,“上海發佈”微博稱,明年,上海繼續嚴格貫徹執行國家有關調控政策,繼續加大房地產市場調控力度,繼續執行住房限購政策,進一步鞏固調控成果,促進房地產市場健康發展。
今年2月1日,申城出臺新“國八條”上海細則。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。違反規定購房的,不予辦理房地產登記。
此後,針對“限購令”執行過程中,不少買房人憑一次性補繳的稅費單購房。今年下半年,相關部門又收緊“限購令”,按“滬四條”要求,房地產開發企業、房地產經紀機構應嚴格按照住房限售有關規定開展銷售、經紀業務,認真核對購房人戶籍、婚姻、個稅或社保繳納證明等材料。非本市戶籍居民家庭持《個人所得稅完稅憑證》購房的,個人所得稅申報日期須符合“自購房之日起算的前2年內累計繳納滿12個月”,補繳的不予認可。
相關專家指出,上海樓市明年繼續執行“限購令”,符合中央堅決調控的精神,對市場而言也不意外。“限購令”的繼續執行,必將增加上海房價的下行壓力,對開發商的資金鍊形成更大考驗。
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