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像萬科這樣的房企資金狀況相對於中小房企來講一般要好很多,其通過較高成本的信托來融資或許有其他的考慮即便是萬科這樣的大型房企,在信托公司借款方市場的大背景下,也要面臨不斷攀高的融資成本
本報記者徐天曉
手持百億現金的萬科也開始通過信托籌集項目資金。萬科近日公告稱,將向華潤深國投信托有限公司申請信托借款10億元,用於上海五街坊項目的開發建設,借款期限為兩年,年利率為固定利率11.2%。
信托業分析人士指出,像萬科這樣的龍頭房企對信托資金的需求一般,而且在房地產市場深度調控的背景下,也只有像萬科這樣的一線房企,信托公司敢於一次性發放規模達10億元的信托借款。
大型房企
信托融資熱情一般
萬科今年的三季報顯示,其貨幣資金餘額仍超過200億元。
『像萬科這樣的房企資金狀況相對於中小房企來講一般要好很多,其通過較高成本的信托來融資或許有其他的考慮。』業內人士指出。
萬科總裁郁亮在近期曾表示,2012年將是地產行業的過冬年,即使目前萬科賬面已經有200多億元的資金,公司還將繼續儲備足夠的現金。2010年萬科的淨資產回報率為16.47%,相對本次信托借款仍有一定的空間。
雖然萬科並沒有詳細披露近年來信托融資的具體數額,但是從萬科集團以及第三方的統計數據中仍然可以探其端倪。同時也可以從一定程度上映射近年來房地產信托市場的火爆與激進。
萬科2011年的半年報顯示,從合並財務報表的角度講,萬科披露了金額前五名的一年內到期的長期借款,五項全部為信托借款,截至2011年6月30日賬面餘額為44.18億元。披露的金額前五名的長期借款中,共有三筆信托借款,起始日均在今年上半年,截至2011年6月30日賬面餘額總共37億元。也就是說從萬科已披露的項目中,截至2011年年中信托借款數目為8款,餘額共約81.18億元。而萬科2010年年報中上述兩項披露的信托借款共8項,總額約為95億元。萬科在流動負債項下並未披露信托融資方面的信息。
從萬科2010年年報以及2011年半年報的數據來看,萬科平均每筆信托借款的規模均超過了10億元。遠超今年上半年房地產信托3.13億元的平均募集規模。
用益信托發布研報表示,房地產信托資金的資源集中度不高。大型開發商的其他融資渠道較寬裕,對房地產信托的發行熱度較一般,但是該類企業若發行產品,則融資規模一般較大。
根據用益信托的數據,今年上半年發行了3款及以上房地產信托產品的大型開發商,工發行信托產品87款,僅佔總量的16.23%,發行規模僅為293.6億元,佔比也僅為17.6%。
『信托融資的情況可以反映一家房地產商資金鏈的緊張程度,數據顯示,今年上半年一線房企普遍不依賴信托融資,而與之相比的中小房企,財務狀況可能就不那麼樂觀。』業內人士分析。
不過,即便是萬科這樣的大型房企,在信托公司借款方市場的大背景下,也要面臨不斷攀高的融資成本。從萬科2010年年報及2011年半年報的數據顯示,萬科2010上半年及以前發生的信托借款利率最高為萬科2010年上半年發生的一款信托計劃,但是借款利率也僅為5.85%,然而隨著房地產信托市場利率的水漲船高,從2010年底至今年上半年,萬科發生的幾筆信托借款利率均超過了10%,其中今年上半年發行的三款房地產信托產品合同利率均達到甚至超過了11%。
用益信托的數據顯示,今年11月份成立的房地產信托的平均收益率高達10.84%,『除此以外,信托公司一般還會提取4%-5%的管理費用,房地產信托的平均融資成本已經遠在15%以上。』分析人士指出:『但是即便如此,市場受擔懮情緒的影響,仍有部分信托公司的房地產信托的募集工作不能按時完成,甚至不得不延後募集期,萬科此次信托融資的融資成本僅有11.2%,但是考慮到萬科國內龍頭房企的品牌效應,或許仍會得到投資者的青睞。』
深國投
淨資本仍然很足?
萬科16日深夜發布的這份公告顯示,為滿足公司上海五街坊項目開發的需要,公司向華潤深國投信托有限公司申請信托借款人民幣10億元,借款期限兩年。
公告中還進一步說明,本次借款構成關聯交易,持有萬科14.73%股份的第一大股東華潤股份有限公司,同時也是華潤深國投的第一大股東,持股比例為51%。
在信托業內看來,華潤深國投信托主攻業務是證券投資。但是近年由於證券投資賬戶數量受限等原因,華潤深國投也漸漸的開始涉足房地產信托業務等信托業務,今年上半年華潤深國投信托發行的『銀泰零售業發展投資基金1期項目集合資金信托計劃』預期最高年化收益率高達19.8%,成為了今年上半年集合信托市場收益率最高的信托產品。
『深國投的陽光私募在業內是標杆,但是其他方面的業務就做得比較中庸了。』業內人士對本報記者表示,不過,如果深國投今年年底仍發行規模這麼大的高風險系數的融資類房地產信托的話,說明深國投淨資本餘額仍然比價充足.『算一下,年底還有發產品的空間,於是乾脆把量往上"衝"一把。』