|
||||
查看:房地產業板塊實時行情
中國地產中週期下行拐點臨近,“去地產化”加大經濟轉型緊迫性:從國際經驗來看,地產行業不可能無限膨脹,“去地產化”是行業發展的必經階段。而中國人口指標已經指向中國地產的中週期下行拐點已經臨近。中國有可能在未來5-10年經歷韓國90年代的“去地產化”軟着陸的過程。而伴隨着“去地產化”所可能帶來的經濟增速下移,地產調控將成爲1-2年內持續的方向。
2012年行業基本面呈“L型”,庫存壓力下半年將有所緩解:我們預計明年商品房銷售面積增速-4%,全國新房銷售均價下跌14%左右。而隨着庫存壓力在下半年的緩解,以及流動性環境同時在下半年的適當寬鬆,我們預計行業基本面呈現“L型”變化,即上半年量價繼續下行,並在下半年逐漸出現企穩。明年房地產新開工水平將延續今年四季度的放緩趨勢,達到-7%至-12%左右水平。地產投資也將隨之放緩,我們預計明年房地產投資增速放緩至13%左右。
2012年地產政策:調控大方向不變,剛需層面適時微調:我們認爲明年地產調控的大方向並不會發生轉向,地產投資增速的下滑將由保障房進行緩衝和保護,而土地出讓金的減少並不會非常明顯,但房價的下跌存在加速的可能性。因此政策端存在微調的可能性,以確保房價下跌到一定水平後逐漸企穩。
等待下半年流動性改善以及政策適時微調帶來的機會,關注中期養老地產的投資機會:隨着明年上半年行業基本面延續目前的趨勢下行,地產板塊在明年的PE均衡水平也可能將進一步下移,我們預計明年地產板塊均衡PE將可能在9倍左右。由於龍頭地產公司具有較強的業績鎖定性,使得明年龍頭公司的估值水平可能達到6-7倍左右,存在超跌的可能性。而下半年流動性可能的改善,將有助於龍頭公司估值水平迴歸至行業均衡水平。同時我們認爲政策微調的方向主要針對剛需層面,這將有利於小戶型項目較多的地產公司。從中期角度來看,我們認爲養老地產可能會成爲未來中國地產行業新的投資亮點。
|
||