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房價下降本就在調控規劃當中,也是提前擠破泡沫以避免步日本後塵的必要手段,部份開發商持續的“不知不覺”,恐怕將來真的要後悔。
調控政策堅持不鬆綁,樓盤降價此起彼落,惟市場上紋風不動者,仍大有“盤”在,令人莫測其高深。
●降價的三種類型
從總體市場發展態勢來看,我仍然堅信“搶先降價也是商機”,愈慢降價愈早面臨“喪機”,更何況現在已非“搶先”而是“殿後”矣!
關於樓盤降價,我與復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授有過一番深度交流,他的描述相當傳神與寫實:目前市場基本上存在三種類型的開發商,首先是“先知先覺先降價”,以少賺保增長爲主,具代表性的開發商非萬科、恆大莫屬;其次是“後知後覺後降價”,以少賠保命爲主,代表開發商則包括龍湖、綠地等;最糟糕的莫過於“不知不覺不降價”,對其後續處境實難樂觀以待。
相信許多業者會質疑降價到底有沒有用?畢竟限購已清除了大量的有效客源,如果降了仍走不動,無異自毀形象。但死撐着後遺症豈止“傷筋動骨”,而是有“萬劫不復”之虞。
●擠破泡沫正是調控初衷
至於有人以黑石集團爲首的外資撤出樓市事件,及中國外匯儲備9月出現減少608億美元,是16月來首次單月下降。還有9月的貿易順差爲145.1億美元,外匯儲備本應增加卻反而減少,說明外資正在撤出,因此呼籲政府要嚴防資產泡沫破滅。
我認爲此一觀察恐怕是多慮了,因爲現在的狀況不是在防範泡沫破裂,而是惟恐它不破滅。
必須要知道的是,中央一系列調控措施之原始目的,就是在避免自由落體式的房價硬着陸(泡沫強烈爆破),於是採取強制手段逼迫房價在漲上來之前,先跌下去,以與其未來價值相匹配(軟着陸)。
●全球化下的〝泡沫〞正解
欲探究何謂“未來價值”?就必須先了解“泡沫”定義。許多專家、學者認爲價位相對偏高,並脫離房價收入之正常比值(聯合國數據爲工作3~6年收入具備購屋能力),就是泡沫表現,其實並不盡然,甚至可以說並非如此。事實上,在全球化大背景下,房地產已經成爲金融商品,上述觀點早就退伍,更不適用在高速發展中的中國。對〝泡沫〞我的解讀是以“購買力的不可持續”謂之。關鍵是購買者的結構屬性與數量,是否足以支撐價位穩定或持續向上。舉例說明:中國的上海、北京,美國的紐約、英國的倫敦,因爲購房需求來自四面八方,且目的並非單純的投機、投資,還包括置產、自用等等,導致其即使房價高,卻並不意味其泡沫大。我常開玩笑說:中國村長以上的幹部,都以在上海擁有一套房子爲榮。這足可說明上海房價何以具備更強烈“易漲難跌“的特性——因爲想買的人實在太多,導致跌價總是階段性,房價上漲則成爲長期的現實,這就是我總以“短空長多,鋸齒向上”形容上海樓市乃至具相關特性之城市發展的終極判斷。
那麼何謂“未來價值”呢?簡言之,全球經濟、金融形勢正在發生劇變,11月7日國際貨幣基金組織(IMF)總裁拉加德才憂心忡忡地表示:世界經濟正進入一個危險階段,全球需求有可能崩潰,而修復時間恐怕需要十年!
●總理已兩度表示降房價的決心
我認爲拉加德的說法明顯保守,二次探底已迫在眉睫,換言之,國際資產價值必然、必需進行重估,以適應新的經濟形勢,這纔是中央調控房價不放鬆的根本原因,也是溫總理破天荒在今年內兩度表態“要讓房價降下來”的真實原因。第一次是“五一”期間視察北京經適房工程進度時;第二次則是近期在海外的隔空宣示。畢竟,任由房價由高點起跳再回到原點,是一段痛苦的過程且副作用大,不如壓制它一直待在原點,然後視國內外經濟發展的變化,再作必要的調控。
因此,房價下降本就在調控規劃當中,也是提前擠破泡沫以避免步日本後塵的必要手段,部份開發商持續的“不知不覺”,恐怕將來真的要後悔。
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