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降價的消息聽多了,購房者對價格的敏感度也開始下降,開發商也有點“痛在心頭口難開”:有些樓盤看着降價幅度不大,但覈算一下成本其實已經砍到“肉”了。
土建、用材、財務成本,這些是開發商的“機密”,一下子說也說不清,倒是土地成本相對透明。在這個人人都在談房價的時候,那些手握高價地的開發商們在想些什麼?那些曾經的“香餑餑”如今是依然香噴噴還是成了“燙手山芋”?
與其想破頭賣房,不如放一放
在這個時候談論地價,實在是一個不受開發商歡迎的話題,問什麼時候開盤,打算賣什麼價格,則更是最不受開發商歡迎的問題。
“不是我不想開盤,可是現在地段比我好的樓盤差不多賣14000元~15000/平方米,按照我的地價連保本都不夠,你叫我怎麼開?”某城北樓盤,今年年初曾計劃今年九、十月份開盤,現在再問該樓盤的開發商,曾經對項目滔滔不絕的他已經不願多談。這是他進駐杭州市場的第一個項目,很是花了一番心血,從規劃、設計到施工都找了業內頗有知名度的公司來合作,結果照他的說法真是“人算不如天算”,現在全部精力都放在了外地項目,杭州這個只好先放一放,如果有機會,整個項目轉手他也不是不考慮的。
相比之下德信置業算是動作快的,去年10月以10047元/平方米的樓面地價拿下祥符東單元地塊,後定名爲北海公園,最近這個項目放出風聲說打算今年年底開盤,但價格怎麼定呢?這是個問題。北海公園所在的板塊內,華盛達閱城均價約16000元/平方米,方正荷塘月色均價15800元/平方米,若是比照這樣的價格賣,這個項目怕是連保本都困難。
同樣被板塊價格掣肘的還有寶龍地產。去年11月23日寶龍地產,以10281元/平方米的樓面價將下沙18-B地塊收入囊中,並刷新了下沙宅地樓面地價紀錄。而就在該地塊不遠的地方,出讓的杭政儲出[2010]38號地塊的樓面地價爲6153元/平方米。當時就曾有業內人士評論說,寶龍給出的價格過於瘋狂了。如今下沙板塊的商業類物業的均價已經跌破9000元/平方米,而住宅類物業的均價也在13000元/平方米附近徘徊,單樓面地價就超過萬元的項目怎麼賣?
一樣尷尬的還有濱江集團手裏的楊家牌樓A地塊,去年11月25日,濱江以25735元/平方米的樓面地價競得該地塊,這也是截至目前爲止濱江手裏最貴的一塊地。現在西溪板塊內的幾個價格標杆樓盤:西溪蝶園二期均價26000元/平方米;雅戈爾西溪晴雪均價26000元/平方米;最貴的綠城西溪誠園報價36000元/平方米。雖然濱江的楊家牌樓A地塊還有1年多的時間,但若市場行情不能迅速好轉,這個項目的日子也不會太好過。
在“政策市”的前提之下,在最近兩年裏花高價拿下土地至今未開發或已開發但尚未開售的項目,日子都不會太好過。房價下跌已經使得這些項目的利潤空間變小,“退地”或“囤地”都是賠了夫人又折兵,如果“變更容積率”這條路再走不通,這些項目的一部分,尚未開建就已面臨虧損的局面。
對他們來說,最好的情況是“時間”最終能換來“空間”,除了等待,似乎沒有更好的選擇。
2009年和2010年的“地王”,多數未上市
2009年6月當浙江天鴻以6581元/平方米的樓面價競得祥符東地塊,成爲當年第一個“地王”的時候,還有人說天鴻太盲目。而當欣盛房產以將近萬元/平方米的樓面價刷新申花板塊的地價紀錄時,這樣的質疑已很少聽到。到了9月,綠城以20.05億元的價格將新華集團地塊收入囊中時,輿論對其的評價是“理性”——因爲它沒有如預期的那樣刷新饅頭山地塊創下的24295元/平方米杭州最高樓面單價紀錄,儘管新華集團地塊本身的土地溢價已高達72%。
在開發商們“不當‘地王’”的表態聲中,2009年實際上卻是“地王”成堆、遍地開花的一年。
新華集團地塊的樓面價高達22361元/平方米,而緊鄰該地塊的葉青苑目前二手房的掛牌價在14000~27000元/平方米之間,但已經數月無成交,小區品質較好的紅石中央花苑的二手房近期成交價也在27000元/平方米左右,而掛牌價今年以來一直在緩慢下跌。新華集團地塊何時能上市?尚無消息。如果以綠城一貫的豪宅風格,估計每平方米的建設和資金成本至少得上萬。
還有饅頭山地塊,以24295元/平方米的樓面價,創下杭州自1999年土地公開招拍掛以來,截至當時的宅地樓面單價最高紀錄,後定名爲綠城西子御園,其土地溢價高達225%,被稱爲“地王之王”。如今看來,該項目因“違建”風波被暫停開發似乎是“因禍得福”,否則眼下高端住宅動銷之難怕也要讓人傷透腦筋。
如果說2010年的高價地因爲開發進度的原因多數未上市,還能推給“時間”,那麼2009年出讓的73宗宅地裏,成交樓面價在2萬元/平方米以上的5宗宅地中僅綠城蘭園一家開盤,又能將原因推給誰呢?
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