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得益於房地產調控的房地產信託,自2009年下半年以來一路高歌猛進,如今一年半已過,調控後第一批發行的信託計劃已經基本到了“收穫”期。但是面對房地產市場密佈的陰雲,是不是所有的房地產信託都能全身而退?銀監會在這一個時間窗口上發出預警,借新還舊的消息不斷地挑逗着業內人士的神經。房地產信託的兌付壓力到底幾何?
“現在的情況來看,從今年下半年到明年上半年,房地產信託確實較今年上半年會迎來一個相對密集的兌付期,不過就目前的情況來看,兌付的風險還在可控的範圍內。”普益財富信託研究員範傑對《證券日報》記者表示。
兌付期漸近
房地產信託“出入平衡”
房地產信託規模的飛速發展始於房地產調控的2010年。根據信託業協會公佈的數據顯示,截至2010年6月30日,房地產信託資產餘額達到了3153.63億元,全年新增額達到了1407.49億元。而到今年年中,上述兩項數據分別達到了6051.91億元和2077.66億元。其中,房地產信託在全部信託資產中的佔比也由2010年中的11.35%上升到今年年中的16.91%。房地產信託在過去的一年時間內發展迅猛。
集合房地產信託的期限大部分在12—24個月,業內人士普遍認爲,從今年下半年開始,房地產信託將逐漸迎來較爲密集的兌付期。
“以前都是一股腦的發產品,不過最近幾個月感覺兌付的產品數量也越來越多,”北京某信託公司客戶經理對本報記者表示:“房地產信託這邊不像去年的一味發行,感覺現在發行與兌付可能會進入了一個比較平衡的階段。”
根據普益財富提供的數據顯示,房地產信託今年上半年除了3月份兌付12款,5月份兌付了10款以外,其餘月份各月兌付產品數量均未超過10款。而從6月份開始到我們監測到的明年3月份,各月兌付產品的數量均超過兩位數。
銀監會預警
提前防範風險
銀監會早在8月時便發文預警,要求信託公司逐筆監測三個月以內到期信託項目的預期兌付情況,判斷兌付風險並採取相應措施,對兌付風險“早發現、早預警、早處置”。業內分析人士認爲,這也說明了監管層對可能到來的兌付風險提前開始了防範。
“不過,從目前的市場整體情況來看,兌付的壓力不是很大。”範傑認爲,信託公司普遍擁有較爲謹慎的風險控制體系以及良好的抵質押物,如果項目方出現了對付的問題,處理質押物也可以產生較高的價值。
但是市場上不同的信託公司風格不同,針對房地產業務也是或激進或保守,各自的風險也不一樣。用益信託工作室分析師李暘也曾對本報記者表示,房地產信託的風險要分開看,從整體上來看這個風險也許是可控的,但是這不能保證每個信託公司的每一個項目都沒有問題。
同時,限購令的推出以及低迷的成交市場也爲房地產信託市場平添陰霾。根據中國指數研究院昨日發佈的報告顯示,近兩週多數城市同比下降,十一長假期間房地產市場銷售不佳,“銀十”開局不利。40周監測的34個城市,22城市樓市成交量同比下降,13城市成交量跌幅在30%以上,其中深圳同比跌幅最大,達到60.51%。
“資金的回籠情況是信託公司最最關心的問題,目前有些房地產項目的銷售情況已經跌破了信託公司的預想。退一萬步講,假若真的到了處置質押資產那一步,由於信託計劃剛性兌付的需求存在,處置資產得到的資金和對應的信託計劃也已經脫節。”上述信託經理對本報記者表示,所以,一般情況下,與處理質押資產相比,信託公司會尋找很多別的出路。
市場普遍認爲,針對出現問題的項目,信託公司往往會發新的信託計劃堵舊計劃的窟窿,這樣既不傷“和氣”,也能順利度過當下的“難關”。
而業內人士也多認同這種上述應對措施。普益財富分析師範傑表示,由於信託公司一般不會披露這類的信息,所以也無法檢測到相關數據。用益信託分析師李暘認爲,一般都會拆東牆補西牆,另發一個信託計劃。
“對於投資者來說,我們希望他們在接觸這一類項目之前能深入瞭解該類項目的臺前幕後,雖然收益率可能會高一些,但是普遍風險也比較大。”範傑認爲。
不過除了上述方法,信託公司還可以先以自有資金墊付,然後再通過開發商延期兌付或處置質押資產等方式彌補。實在是遇到大的窟窿招架不住,也只能去控股股東那裏“哭訴”了。
“總之,信託公司拼盡全力也不會讓房地產信託項目崩盤,銀行可以允許有壞賬存在,但是信託不行。”業內人士指出。
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