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“冰凍三尺,非一日之寒”。綠城中國因爲鉅額信託借款而被業內廣泛質疑,已非一日。半個月內,綠城中國從傳聞“被收購”到“被”退市,屢成市場關注焦點。
9月29日,《證券日報》記者採訪了綠城中國的有關人士。在否認所謂100億元信託貸款風險之說外,上述人士同時提及,綠城依舊會堅持現有的戰略重點方向不變。所謂“降價”、“退市”之說,不過是市場誤解,未來綠城集團依舊走高端精品路線,而在資金週轉方面,寧可選擇引進投資者來合作開發,而非大幅降價來回籠資金。
“已開盤項目我們不會降價,這對老客戶和公司品牌的傷害是無限的”,上述綠城人士對《證券日報》記者表示,但是新開盤的價格則會根據市場行情制定。與此同時,綠城未來依舊看好高端樓盤市場,並不會因爲規避資金風險而向高週轉模式轉變。
不否認資金緊張
以及短期缺口的存在
截至6月30日,綠城中國扣除掉預付款後的流動負債達到374.19億元,去年同期這一數字則爲398.94億元;非流動負債總額爲257.63億元,去年同期這一數字則爲234.65億元。
從整體負債上來看,綠城中國對外借款規模是在縮減的。從其半年報中披露的籌資現金流入情況可見,上半年綠城中國獲得銀行及其它借款96.02億元,去年同期這一數字則爲152.69億元,同比降幅爲37.11%;上半年綠城中國償還銀行及其它借款82.18億元,去年同期這一數字則爲79.63億元,同比增加3.2%——一減一加之間,綠城中國在“銀行及其它借款”這一塊兒的現金淨流入由去年的73.06億元減少至今年的13.84億元,同比減少了81.06%。
一般意義上來看,銀行借款的減少本來有助於企業資產負債結構的改善。然而,在開發商資金緊張的時節,銀行對其的“輸血”卻在減少,從而迫使開發商轉向以更高成本去融資,並非好現象。
而在最被市場關注的信託貸款方面,上半年,綠城中國信託籌資帶來的現金流入33.24億元,與此同時,綠城中國還償還信託貸款25.04億元——也即,上半年綠城中國信託籌資淨現金流入爲8.2億元,去年同期這一數字則爲31.5億元,同比降幅爲73.97%。
上半年,綠城中國償還關聯方借款12.02億元,去年同期這一數字爲8.26億元,同比增幅爲45.52%;
上半年,綠城中國支付利息6.05億元,去年同期這一數字爲4.11億元,同比增加47.20%。
——截止6月30日,綠城中國手中有現金及銀行存款爲97.46億元,但扣除掉限制使用金額外,可供其隨意動用的現金及現金等價物餘額爲67.44億元,去年同期這一數字爲84.73億元,同比減少20.41%。
綜上所述,綠城中國上半年的籌資活動帶來的現金淨流入規模,正在減少。而值得投資者注意的是,截至6月30日,歸屬於綠城中國的銷售收入、同時又未在收益表中確認的銷售收入爲578億元,“這些收益將在未來兩年內確認”。
“這部分收入大部分體現在報表中預收款中”,9月29日,綠城中國接受《證券日報》記者採訪時表示,“這部分收入將在未來逐步得以結轉。”
然而,結合上文提及綠城賬面上僅有的數十億現金及現金等價物,綠城中國是否已經提前透支了這部分預收賬款?
“的確,很大一部分(預收款)資金我們用來進行新增土地儲備以及項目投資”,上述人士對《證券日報》記者表示。而對於記者所提及公司未來收入被透支的擔心,該名人士表示尚有後續售房款流入來幫助公司的資金流轉。
“目前,我們的資金流出共有三大塊”,上述人士表示,“一塊是土地款,下半年我們需支付的這部分資金18億元;一塊是建築款,但這部分也並非天文數字;餘下的便是償付借款”。
對於有媒體報道指出的、綠城集團已公開的信託融資總額逾100億元的說法,上述綠城中國的相關人士在接受《證券日報》記者採訪時表示,實際上歸屬於上市公司權益下的信託融資金額爲50億左右,“其餘都是我們聯營或是關聯方的信託貸款,不應算在我們的名下。”
據其介紹,目前綠城中國的主要信託融資共分爲4筆,根據合同規定,要待相關項目售出80%左右時才需償還。同時,上述信託借款是與項目捆綁在一起的,“我們如果要借70個億,需要將評估100個億的房地產項目作爲抵押”。再加上,信託借款基本上要等到銷售後期才需償還,“我不認爲我們的信託融資存在什麼違約風險。”
在信託到期時,出現大規模的需償付款項時,“若有一定的資金缺口,我們會嘗試用其它渠道的融資方式來覆蓋。”
事實上,綠城中國最大的債權方仍舊是銀行。“雖然大部分的借款反映在報表中,是短期負債”,上述人士對《證券日報》記者表示,但是在借款到期後可以借新還舊,“我們的確無法更進一步的獲得銀行借款支持,但是原有的借款額度還是能夠拿到的。”
“我們的借款總額並未發生大的變化”,上述人士表示。在其看來,這說明綠城中國獲取貸款的能力並未發生重大變化。
然而,事實也許並沒有那麼樂觀,正如上文中所提及的那樣,今年上半年綠城在籌資時,“銀行及其它借款”這一塊兒的現金淨流入由去年的73.06億元減少至今年的13.84億元,同比減少了81.06%。
回籠資金的關鍵仍在銷售
不會大幅降價
一切借款的償付源頭,仍在銷售。然而,綠城中國上半年的銷售情況,顯然不盡如人意:上半年僅實現全年目標的32.6%。
同時,《證券日報》記者根據綠城中國1-8月份的月度通訊進行統計,新推盤的去化率僅爲41%(其中3月份數據缺失);而去年1-8月平均去化率則爲65%(其中2月、6月數據缺失)。其中,今年5月份以來新推樓盤的去化率尤爲不好,平均去化率僅爲30%。
由交銀國際出具的一份研報中如此表示,若綠城希望達成原計劃的銷售目標,下半年每個月需取得60億元的合約銷售,但是從歷史數據來看,這一目標顯然較難實現,因此“我們預計綠城須於下半年調低全年目標。”
研報中進一步提及,“基於公司銷售成績疲弱,加上債務比例極高,我們認爲公司估值並不吸引。暫時維持‘沽出’評級。”
事實上,雖然調控持續而限購令高懸,但今年上半年,絕大部分一線房企依然如期完成了銷售目標。例外的兩個例子,則是富力和綠城。
分析人士指出,富力銷售不力的很大一部分原因在於其項目相對集中在一線城市,從而受限購影響較大。有鑑於此,富力地產已經高調宣佈要調低銷售價格銷售目標。而綠城集團,不僅區域相對集中,且項目主打高端精品路線,所受政策調控影響之大,自不必說。
據稱,綠城集團董事長宋衛平曾公開表示,“我們開發的是高端樓盤,受限購影響比較大,即使降價也難起到實際效果,還不如擴大開發規模來抵禦短期壓力。”
這一說法,得到上述綠城中國人士的證實:已經開盤項目不會降價。據其進一步解釋,一方面,的確是高端樓盤不會因爲降了價就會換來大的成交量。另一方面,對公司的品牌以及老客戶造成難以估計的影響,“這個傷害是無限的”。
不過,上述人士也提及,已銷售項目並沒有降價打算,並不代表新開樓盤項目的價格不會“隨行就市”。
賭高端精品住宅項目未來
要加大商業地產開發
同樣屬於擴張較爲激進的保利地產,並未面對資金緊張的問題。和綠城相比,保利的絕大部分負債屬於長期借款,同時與萬科等一線房企一樣,堅持高週轉的路線。
在資金鍊緊張而銷售不暢的情形下,綠城中國會不會轉變自身的發展戰略,以高週轉換資金回籠?
“我們不會”,上述綠城中國人士明確的對《證券日報》記者表示。在其看來,一方面中國老齡化人口將會日益增多,這部分人羣對更爲完善以及高端的社區需求較大;同時,在政府大力倡導保障房建設的背景下,中低端住宅市場將會被擠佔。這意味着,作爲高端以及精品化住宅供應商,綠城中國認爲自己將來會更具競爭力。
在對上述綠城中國人士的多次採訪中,《證券日報》記者瞭解到,與其降價銷售,綠城更傾向於引進“有錢”的投資夥伴,與其共同開發。
事實上,綠城中國已經做出了這樣的選擇:2011年上半年,綠城中國歸屬於非上市股東的溢利高達8.85億元,幾乎佔比其上半年所實現的17.76億元期內溢利的一半。
與此同時,綠城中國還表示將要加大對商業地產項目的投入,並非是持有型物業,而是借力商業項目銷售來回籠資金。
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