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制圖/王欣蕊
實際案例
孟先生今年25歲,目前和父母一起居住,年收入72000元左右;母53歲,年收入100000元左右,距離退休還有2年時間;父52歲,年收入35000元左右,距離退休還有8年時間。家庭每個月生活費大概在1500-2000元左右,油費800元/月左右,其它零花費用大概500元/月。目前家庭現金流在30萬元左右,其中具體配置是保本基金6萬元,銀行中期理財產品10萬元,短期理財產品10萬,股市4萬元。家庭共有3處房產,第一套在河北區面積56平方米,目前租金1500元/月,房齡超過30年。第二套位於南開區面積133平方米,現三人居住於此,貸款購買,享受首套優惠,采用等額本息目前每月還貸1563元,還款期至2018年,目前還剩房貸12萬元左右。第三套位於河北區面積135平方米,未來用於小孟的婚房,貸款購買,公積金貸款方式,目前還剩房貸24萬元左右,目前出租每月2900元,房齡2年。還有在購房時找親戚借的30萬元無息借款。此外,還有一輛價值8萬左右的車。小孟名下有份附加意外和大病的萬能險,母親名下有份意外身故的萬能險,還有就是父母的社會醫療和養老保險。
問題:隨著樓市調控的力度逐漸加大,母親預計到未來樓市價格將會受到影響,並且此趨勢將會傳遞到二手房市場。考慮到第一套56平方米舊宅的房齡已經達到30年,而且4樓無電梯,現准備將其以60萬元左右出售。而小孟認為目前舊宅的租金恰好可以支付第二套房貸金額,而且當前負利率明顯,雖然老房保值功能漸弱,但貶值速度低於負利率增長,因此應繼續出租。
出售中國銀行天津分行財富管理中心資深理財專家褚文靜
分析孟先生家庭的資產結構,孟先生家庭總資產現值大約為420萬元(房產以每平方米12000元計),總負債66萬元,資產負債率為15.7%,且有兩套房產的租金收入,負債水平不高,財務較為穩健。但孟先生家庭資產中的固定資產佔比為87%,流動資產佔比僅為13%,偏重穩定,流動性不足。而投資資產只有股票,風險過於集中,遇到系統性風險時會有較大的波動。
孟先生家雖然目前財務狀況良好,但父母的養老儲備不足,應加大養老儲備的投入。考慮孟先生已到結婚年齡,雖然住房問題已解決,但仍應計劃結婚費用的支出以及後續的儲備問題。
解決以上財務問題的重點,同時也是全家人分歧較大的是老宅是否出售。其實房子是出售還是出租,應該綜合考慮房子的情況、政策的傾向、家庭財務狀況,以及投資收益等等方面。
首先房齡已有30年,我國的70年產權政策使得房子的未來歸屬,以及多套房產的保有稅的陸續出臺都對房子的去留產生影響。其次我們算一算此房的投資收益,房產現值為60萬元左右,每月的房租收入為1500元,年收入18000元投資回報率為18000/600000=3%,小於銀行一年定存利率3.25%,收益並不高。再來看看政策問題,房產政策的確會影響房價的走勢,但如果房價合理,符合中國經濟的增長應該是關鍵。但隨著中國經濟的增長,中國人『家』觀念的逐漸淡化,會慢慢吻和國民收入的成長。房子的投資回報會相對平穩,所以我個人不建議多存房,況且抗通脹的投資品種很多,比如最簡單的銀行理財產品,保本固定的產品收益率也會在5%上下,如果我們做一些投資組合的話,我想收益會較為滿意。加之目前孟先生家負債66萬元,且有30萬元是親戚無息借款,而孟先生家的現金流較為短缺,所以可以考慮先出售此房,用房款可一部分用於還款(親屬的30萬元外債),一部分規劃投資改善生活,為孟先生父母的養老做好准備。
孟先生的父母都快退休,但隨著年齡的增長,看病以及養老的生活成本卻會逐年上昇,以正常壽命計算,人退休後至少還會有20-30年的時間,假設每年的生活成本支出在3萬元左右,就需要60-90萬元的養老支出准備。剔出固定養老金發放,至少會有30-50萬元的缺口,所以應盡早做好規劃。
出售房屋後的具體資產配置:
初始資金:60+30-30=60萬元
品種金額佔比年收益率
銀行存款10萬元17% 3%
保本理財20萬元33% 5%
平衡型基金20萬元33% 10%
債券型基金10萬元17% 7%
合計60萬元100% 6.6%
備注:銀行存款的變現能力最強,以便應付日常的非計劃支出以及准備孟先生的結婚以及購車等費用支出,可以考慮做一些短期銀行理財產品,收益在4%左右。
保本理財的收益不太高但穩定,收益足可以抵御負利率上漲,此部分資金可以考慮作為孟先生自己婚後生活的投資本金,為以後孩子成長以及自己養老做准備。
基金投資。此部分投資較為關鍵,目前市場的點位不高,長期看有一定的投資價值,長期投資的理論回報應該不會低於GDP的增長。加之孟先生的父母離退休年齡不遠了,可以考慮作為父母的養老金儲備。此部分投資的關鍵是長期投資,纔會有較為可觀的收益。
以上的投資組合,可以根據個人的投資偏好做相應調整,可以少量介入一部分股票投資,因為作為養老儲備的資金不宜風險過大。
另外孟先生父母的保險不足,一般來講保險最好能夠覆蓋意外傷害、重大疾病、養老等方面,如果沒有覆蓋也不建議現在購買,因為現在購買容易出現保費『倒掛』現象。建議孟先生查看自己的保險是否足額,做好長期規劃。
出售建行天津分行財富管理中心理財師吉洪春
目前我國宏觀經濟處於復蘇階段,『十二五』規劃剛剛進入開局之年,各地方政府也同中央政府簽署『軍令狀』實現1000萬套保障房任務,全國170多個城市向社會公布了2011年房屋價格調控目標,天津市也發布了2011新建房屋價格控制目標,即2011年要繼續擴大住房保障制度覆蓋面,加大公共租賃住房建設力度;保持住房價格基本穩定,新建住房價格漲幅低於城鎮居民人均可支配收入增長幅度。種種跡象表明,現階段房屋價格調控已成為各地政府重中之重的任務之一,房地產價格飛速上漲的時代即將終結。從目前經濟看,我市房屋價格雖不至於出現大幅下滑的局面,但綜合考慮2003年開始的房產價格上漲周期、目前房屋出租的投資回報率、房齡、維護成本、戶型結構等因素,建議小孟在2011年上半年將這套老房子出手。另通過假設房屋出售、房屋出租這兩種狀況,小孟家庭現金流、淨現流及投資回報率的量化分析,同樣建議小孟在2011年將這所老宅出售。
從背景資料看,小孟的家庭資產負債率較低、儲蓄結存率都相對合理,家庭財務狀況屬於良好狀態,但若結合生命周期分析會發現小孟家庭資產配置上對保障類資產、抗財富貶值類資產配置不足。初步建議在老宅出售後(目前估算二手價格在67萬元左右),30萬元償還親屬借款,剩餘37萬元作為金融資產進行投資而不要用於償還另外兩所住宅的貸款。至於支配方向建議首先為小孟父母增加足額的重大疾病保險保障,為小孟增加70萬元左右的定期(終身)壽險保障。在理財方面建議該家庭增加貴金屬(黃金、白銀)的投資佔比以應對通脹及平衡金融周期所帶來的權益投資的風險。更多調整應在了解該家庭投資偏好後進行。
目前樓市調控力度如此之大應該是許多剛性購房者所期待的,畢竟從目前數據看房屋成交量大幅萎縮,成交均價小幅下滑。有可能會出現剛需購房者所期待的價格大幅下滑的結果。但結合目前國內經濟狀況、我市的發展步伐等因素考慮,目前二手房價格不會出現大幅下跌的可能,畢竟二手房同一手房相比有許多優勢,如房屋所有權多數歸個人所有,不存在房產企業沈重負債的情況,房屋購買成本低、地點多處於市內六區及環城四區等。所以說目前的調控政策對二手房出售價格中期影響不大,只是短期成交時間會有所增加。至於房屋出租價格還應歸於房屋所處地點的交通、教育、生活、人文等因素。
出售招商銀行私人銀行投資顧問張媛媛
未來一段時間,房地產調控可能會繼續收緊。但是房價下跌不是一個急速過程,因為房地產與建築、水泥、消費、金融等行業均有較高的行業關聯度,所以在此種調控下,房價可能會呈現出長期的趨勢向下,但短期的階段反彈的一種情況。目前社會融資量佔比達到40%,但是從數據分析看,很多社會融資是過去一年內審批通過的存量融資。今年部分商業銀行對部分房地產信托審批開始收緊。所以對於客戶目前持有的投資型房產,現在出售依然是處於比較好的價位。孟家的老房子因為房齡以及房屋的結構,租金上漲的潛力不大,但是如果隨著政策繼續調整,此房價下跌的概率加大,客戶可以根據家庭資金情況適時選擇買賣。
孟家的資產配置中除4萬元的股票配置,目前負利率加速增長的情況下,貨幣政策的緊縮和對房地產的調控仍然是影響目前股市的重要因素。由於市場信息的不對稱型,個人投資者在市場震蕩的行情中較難把握節奏,建議進一步配置。
在資產配置方面建議能夠留大概6個月左右生活費20000元,留足流動資金做緊急儲備金用。可以做一些流動性較好的貨幣管理型理財產品,比如貨幣性基金。孟家可選擇部分投資基金定投,在固定時間(如每月8日)以固定金額(如500元)投資到指定的開放式基金中,類似於銀行的零存整取方式。這樣投資可平均成本、分散風險,比較適合進行長期投資。保本基金一般以3年為一個保本周期,投資保本基金波動小、風險小,即使在市場下跌時,仍能保持好的收益率。且近幾年來成立的保本基金,無論是已結束保本周期還是正在運作當中的,都獲得了不錯的收益。所以孟家可在保本基金方面提高配置比例,其餘資金可做一些短期的銀行理財產品。
出租興業銀行理財經理馬寶玲
隨著各種調控政策的推出,大多數購房者對未來房價走勢產生觀望心理,房屋成交量下降;而且該房屋已有30年房齡,有拆遷可能,所以此時出售未必能獲得一個好的價格。小孟家的收入減去支出後有較大盈餘,其第二套房的按揭貸款享受75折優惠政策而且還款壓力不大,出租該老房子的租金可以覆蓋第二套房貸金額。雖然信貸政策收緊但高通脹還將持續,所以房產保值增值功能依然很有吸引力。
目前的樓市調控政策主要以平抑房價、收緊貸款政策等從嚴措施為主。但從經濟周期的角度考慮,以後的房貸政策也是有可能放松的,面對人民幣昇值,游資湧入中國是必然的,其中仍會有部分資金會選擇配置房地產。因此可選擇在對樓市調控放松的情況下出售此房。此房屋房齡已超30年,如有拆遷的可能則小孟所獲得的拆遷款則遠大於其出售此房的價格。
小孟母親距退休只有2年,小孟則為家庭主要經濟來源,應增加他的社會醫療保險投資。保本基金雖安全性高但收益率相對較低,現在銀行的中短期理財產品風險都不是很大而收益率則大於保本基金,可加大對銀行理財產品的投資。而目前投資黃金以應對負利率增長問題也是個不錯的選擇。
小孟的短期理財目標主要是准備婚嫁資金,長期目標則是父母的贍養費用及未來子女教育金。
以上意見及規劃僅代表理財專家個人觀點,市場有風險,投資需謹慎