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自去年4月以來,中央先後啓動三輪樓市調控,政策力度也逐步加碼,甚至被媒體稱爲"史上最嚴厲".然而從去年的市場表現看,政策效果似乎並未達到。目前,國務院派出8個督查組,對16個省(區、市)貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。顯然中央不希望樓市調控政策的效果落空,重蹈此前的"覆轍".
一、樓市調控加碼
根據國家統計局的數據,2010年全國70個大中城市房價上漲9.9%,今年一季度全國主要房地產市場儘管成交量整體不樂觀,但是價格沒有明顯回落,甚至仍有上升,調控始終難見成效。而在調控措施頒佈之後,中央甚少有實地督查的舉措,這次對16個省(區、市)進行督察,規模也算空前,足見中央對本輪政策調控的效果空前重視。
中央的調控政策一輪比一輪強硬,但各地已經出臺的房地產調控政策多少讓人有些失望。中央的政策在實際執行中自然大打折扣。"限購"引發的需求"速凍"也沒有讓開發商着急。有開發商稱,目前,2.7萬億的土地出讓金很大部分已經通過拿到的土地證又被開發商在銀行作了抵押貸款,開發商不賣房,銀行最終要"埋單".因此,現在的政策缺乏持續性。
在流動性不斷收緊的大背景下,房地產開發貸款增速將持續回落,限購、限貸、連續加息將使開發商今年的銷售資金回籠速度減慢。而同時,保障房的建設日益緊迫,而保障房建設的喉結在於資金來源。
國務院副總理李克強兩會前強調,今年建設1000萬套保障性住房是硬任務。中央與省級政府則以"軍令狀"形式簽訂了責任書。根據已經披露的信息,截至2010年8月,中央財政去年年初安排的692億元和追加安排的100億元保障性住房建設資金已全部下達,加上地方公積金增值收益,保障房缺口仍然高達萬億,需要握有大量土地出讓收入的地方政府積極投入。
因此,在房地產調控加碼、"賣地、舉債"謀發展的路子遭遇嚴峻挑戰、保障房逼迫加速而資金成問題的情況下,加速推進國資整合,提高資產證券化率,在一定程度上能夠減輕財政壓力,地方可以通過收繳國企紅利或退出部分股權獲取資金。
二、地方推進國資證券化加速
上海國資改革方向已然明朗:"十二五"期間,上海90%的產業集團將實現整體上市或核心資產上市。2011年,上海市國資的證券化率目標爲:力爭達到35%左右,涉及上市資產167億。從地方政府角度來看,我們認爲由於地方財政壓力的倒逼,地方政府推動國資整合的意願也日漸強烈。
首先,由於地方國資企業的收益大部分歸地方政府所有,因此地方國資通過整合後產生的效益和增值收益實際上也大部分歸地方國資企業所有。而在此背景下,地方政府推動當地企業進行整合併購的動力必然大大提升。
其次,對於地方國資企業而言,決定其整合成敗的壓力恰好是地方政府的意志。從以往經驗來看,在之前中央政策推動的跨地區地方國資企業整合過程中,其進度明顯不如人意,其根源正是地方利益的阻隔所致。
三、未來走勢分析
在經濟滯漲風險逐漸顯露的當前階段,通脹居高不下,管理層持續收緊貨幣政策,同時對於房地產的調控,短期內還不能兌現成效。地方政府推擠國資證券化的意願日益強烈。藉助資本市場,通過國資上市增值來提供資金來源,粗略統計市值近15萬億。目前,從地方政府的動作來看,地方國資整合明顯提速。
根據統計數據顯示,在上海國資改革的大幕拉開之後,A股資本市場重要的機構投資者已經陸續潛伏相關企業。而國資證券化的順利實現,還需要股票市場給予配合和主持,最直接的說法就是需要牛市格局。
總的來看,在中央加緊房產調控的背景下,地方政府迫於財政壓力,推進國資證券化解決地方財政的意願日益強烈。爲順利實現這一目標,不排除人造牛市的可能性。
四、超預期分析:土地財政、國資整合
在經濟滯漲風險逐漸顯露的當前階段,地方政府推進國資證券化的推進意願日漸強烈,地方國資整合的高發趨勢似乎越來越明顯。通脹居高不下,管理層持續收緊貨幣政策,同時對於房地產的調控,短期內還不能兌現成效。推擠國資證券化是地方政府有積極性去推進的,也是比較好完成的事情,最重要的是有利於經濟的發展。
區域振興、保障房建設等資金缺口較大,地方融資仍然要發揮較大作用。考慮到歐債危機的警示作用,地方融資平臺不能只依賴銀行系統,而是需要藉助資本市場,通過國資上市增值來提供資金來源,粗略統計市值近15萬億。目前,從地方政府的動作來看,地方國資整合明顯提速。
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