|
||||
10%的上漲空間,究竟是『限價目標』還是『漲價目標』?
『地方政府就沒有動力將房價降下來。』中國房地產學會執行會長、北京房地產學會常務副會長陳貴表示。
他說,對於承擔拉動地方經濟重任的房地產來說,個別地方政府可能並不想調控。就目前這些城市公布的全年上漲10%左右的房價調控目標,充分說明了地方政府的不情願情緒,也可以說是試探性的。
陳貴認為,影響房價的因素主要有兩個,一個是供需,另一個是預期。就目前的市場,需求還是大於供給,房價上漲的壓力在未來10年都一直存在。如果不出臺調控政策,購房人還會一致認為房價上漲,在這樣的預期下,房價上漲更快。而一線城市這兩重壓力更大,因此目標難定。但面對國務院的問責制度,地方政府又不得不制定出一個目標。
陳貴說,定低了怕完不成任務,所以地方政府一定會定高一些。另外,今年確定的1000萬套保障房,目前還沒形成供應,到底會不會對市場產生衝擊誰也不確定,而且這些保障房陸續入市要等到國慶後,(對地方政府來說)與其冒風險,不如給自己定一個寬松的指標,確保在年末完成目標。 土地財政還在發威偉業我愛我家集團副總裁胡景暉持相同判斷。他認為,雖然從去年開始進行了房地產調控,但各地的土地財政並未發生實質改變,讓地方政府主動降房價,從邏輯上說不通。因此,制定一個相對能實現的『較低』漲幅,對地方政府來說更具有現實可能性。
他同時持樂觀態度——各地調控指標公布得如此之晚,甚至有些城市至今尚未公布,反映了地方政府對此次『立軍令狀』的重視,『這總比拍腦袋定數,草草公布,形同虛設要好』。
已公布調控目標的城市,所定標准大多參考各地GDP和人均可支配收入增長幅度。
胡景暉認為,GDP、人均可支配收入、房價、CPI之間,的確應該有一個相對合理科學的數據體系和比例關系。『從一個發展速度較快的城市來看,一年的GDP漲幅在10%,人均可支配收入漲幅應該在8%,房價漲幅在6%以內,CPI漲幅在4%以內,這樣既能體現居民對經濟增長成果的充分享有,又能體現房產的保值增值性,還能讓老百姓感覺房子越來越買得起。大家的日子都會好過。』
此外,調控目標緊跟各地GDP、人均可支配收入增長幅度,也許還存在統計數字與百姓實際感受不符的『意外』。胡景暉認為,調控目標只是一個單純的數字,會存在問題——為了完成這一數字,相關機構可以采用不開盤高檔房、加大郊區房供應等方法,拉低房價漲幅指數。
中國社會科學院經濟學博士馬光遠則認為,國務院要求地方政府公布的調控目標,要綜合考慮當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力這三個因素。地方政府顯然遺漏了居民住房支付能力這個重要因素。
馬光遠舉例說,如果一個城市的房價是1萬元一平米,而人均收入是3000元。1萬元房價漲10%是1000元,3000元工資漲10%是300元,這樣執行,老百姓的收入和房價還是會越差越大,調控目的何在?
馬光遠說,在微觀經濟學中有個理論叫收入彈性。所謂彈性,就是每一個因素變化對價格的影響會不一樣。例如,白菜漲10%,對一個城市的經濟漲幅影響可能只有3%、4%,而房價上漲10%,對一個城市的經濟漲幅影響可能超過了10%。兩者不能相提並論。
他說,『我們有世界上最多的經濟學家。在目前的房價下,怎能將調控目標與GDP增速和人均可支配收入增幅掛鉤?制定政策時,(我們)不要違背常識。』
發表評論: |