|
||||
提要:如何處於通脹、增長與調結構之間的關係,仍然是今年高層宏觀調控的核心問題,但房地產調控則是宏觀調控中的焦點。從某種意義上說,房地產調控的走向,對於未來政策走向具有較強的預示意義。
一、資金困局是保障房建設的難點
保障房建設的規模雖然明顯上調,但市場對於保障房建設的前景並不樂觀,主要憂慮在於地方政府的動力,與建設資本不足問題。數據顯示,今年1000萬套保障房約需資金1.3萬億元,其中中央和地方政府將提供約5000億元,其餘8000億由社會機構、被保障對象和相關企業自籌。也就是說,包括房地產企業在內的社會資金參與,對於保障房建設的完成較爲重要。
二、保障房二次提速體現政府的決心與政策方向
到目前爲止,保障房建設可分成二個階段。第一階段是1000萬套保障房任務的提出,主要是針對高房價。第二個階段是3600萬保障房的提出,在原來已提速的基礎上再次加碼,體現政府的堅定決心。此外,2月底住建部代表保障性安居工程協調小組與各地方簽訂目標任務責任書。本次會同監察部進行考覈,與政績掛鉤,極大提升地方政府的執行力。
三、開發商參與保障房建設是雙贏的局面
房地產行業是我國經濟增長的支柱產業,與多個行業相關性較大,如2010年4月的房地產調控引發經濟二次的風險。如果高房價與民生問題得不到解決,房地產調控難以放鬆,而城鎮化進程與經濟增速將受到較大影響。
雙軌制的實施,既可以修正過去13年過度市場化的不足,保障中低收入階層的住房問題,也可以緩解商品房長期受調控的壓力。從某種意義上說,房地產調控的走向,對於未來政策走向具有較強的預示意義。
對政府而言,"限購令+保障房"是雙軌制的順利切換。保障房可以解決住房難、保增長的問題,限購令可以封鎖房價上升的空間,降低通脹壓力。對開發商而言,限購令將是一次行業洗牌,參與保障房建設在短期內對盈利能力貢獻有限,但可以換來未來的主動權與市場空間。如完成保障房指標的可以獲得政策性扶持,並在行業洗牌中擁有更大的空間。如此一來,選擇保障房建設,應是一種維持生存的安全選擇,畢竟保障房有3-5%的利潤空間。
四、開發商參與熱情有升溫跡象
作爲保障房建設的重要參與者,開發商的參與熱情有升溫跡象。數據顯示,貴州房地產龍頭中天城投200億參與保障房建設,萬科作爲行業的風向標,也對保障房表示較濃的興趣。我們認爲,保障房+限購令是一次政策博弈的過程,如果大型開發商參與保障房建設的示範效應顯現,則更多開發商加入建設的行列,以此換來未來的主動權與市場空間。如此一來,雙軌制將能順利、快速切換,打開房地產調控的困局。
五、超預期分析——保障房建設、限購令
以房產稅、新國八條爲代表的第三輪調控已經展開,主流觀點偏向認爲目前房地產板塊估值處於相對低位,但政策調控壓力仍然有望持續,如限購令推廣等對房地產銷量與行業帶來衝擊。廣州萬隆網認爲,限購令倒逼開發商加快保障房的建設,以換來未來調控放鬆的空間。也就是說,從短期來看限購令對房地產銷量帶來一定的影響,也可能造成行業的洗牌,但"保障房+限購令"是房地產調控困局破解的重要手段,對於行業的中長期而言反而是利好。
發表評論: |