|
||||
負重幾何?
土地增值稅的重點清算並非新生事物,國稅總局分別於2007年、2008年和2010年三次下發有關文件,對土地增值稅清算的一系列技術問題進行規定。『這次的重點清算工作,將在這些技術問題規定的基礎上進行。』一位不願具名的地方稅務局官員向記者表示。
對於中國地產商而言,土地增值稅實際上纔是真正能讓他們感受到切膚之痛的『所在』,因為這一稅種是直接影響地產商真金白銀收入的稅收政策。
記者從稅務部門了解到,在本次重點清算的過程中,將嚴格執行如下規定:增值額未超過扣除項目金額50%,征收增值額的30%,超過50%未達100%的征收40%,對超過100%低於200%的征收50%,如果超過200%,則需要繳納增值部分的60%作為土地增值稅。
中央財經大學財政稅收學院副院長劉桓告訴記者,由於土地增值稅執行的是累進稅率,具體到當下的房地產市場,往往是開發時間和周期拖得越長,房價就長得越高,這就導致征收土地增值稅的稅基也就越大,開發企業需要支出的稅金也就越高。
『現在土地增值稅,基本上是采用預征的方式,口徑比較松的時候,預征額為1%的下限,也就是一個項目還沒有動工,先按項目預計銷售收入的1%預征,然後在項目完成結案後進行清算,現在,這個預征額的下限提高到了5%。』一位不願具名的開發企業財務總監於2月8日告訴記者。
她給記者算了一筆賬,如果項目銷售評估值與土地獲取成本及運營成本之間差價的總額為1億元,預征1%的與預征5%的的差距就是現金400萬元,況且絕大部分項目的評估值差價多數都在1億元以上,動輒就是超過1000萬元以上的現金支出差距,這個差距對企業的財務運作是真金白銀的影響。
北京四方聯達房地產經紀公司總經理楊少鋒表示,2009年北京單價15000元/平方米就可以算得上是高檔住宅,而現在至少需要25000元/平方米以上的纔算得上高檔項目,『從這個側面可以看出,從2009年到2011年,兩年間,北京主流房地產項目的增幅都在100%左右,這還沒有計算項目土地獲取年代的成本,可想而知,如果從嚴征繳高檔項目的土地增值稅,房地產企業真金白銀的現金支出,會有多大的壓力。』他說。
意在逼出供應
對於土地增值稅,開發企業的忌憚與恐慌或許恰是政府的意圖所在。『政府希望開發商忌憚如此之高的稅金,加快開發和銷售的節奏,從而短時期內充實樓市的市場供應,以緩解市場供應的壓力。』楊少鋒說。
從2010年4月開始,國務院三次下發文件對樓市進行宏觀調控,其間均提出要穩定城市住房供應。但市場中現實的情況是,不少開發企業面對市場快速上漲的房價,采用拖延開發周期、銷售周期的手段,獲得更高的銷售價格,以提高利潤。
中房信分析師薛建雄認為,其意所指,很大程度上是在迫使開發商迅速順應市場趨勢,大批放量使價格迅速回落。
『稍微明智點兒的開發商都會算出這筆賬,與其死橕後還被收高額增值稅,不如現在降價回籠資金。』 江蘇省淮安市房管局局長邵明認為,這一政令對進一步鞏固調控成果將起到很好的作用。另一方面,土地價值在過去幾年的成倍攀昇,原有預征稅率標准已經過時,稅率提高,則可以大大提高地方財政收入。
在接受記者采訪時,萬科股份總裁郁亮表示,在外界評價中,開發企業通常被指摘為發展靠融資、利潤靠通脹,但萬科的策略是主要不靠土地增值賺取利潤,從而確保財務的總體安全。
但即便如此,萬科在上一次土地增值稅的清算風暴中,依然進行了大幅度的財務計提手段,以應對可能出現的各種情況,不僅萬科如此, 招商地產(000024) 、 金地集團(600383) 、 保利地產(600048) 等房地產上市企業均是如此。
這一次,結果又將如何?
12下一頁>>