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中央針對樓市再出重拳,昨日,國務院公布了一系列促進房地產市場穩定的措施,被媒體稱為新『國八條』,這是繼2010年4月份,時隔9個月後管理層針對房地產又一次掄起政策大棒。來看一下這一次措施出臺的背景,經濟強勁增長,地價、房價創新高,有媒體統計,以目前整個北京市的地皮價格,相當於美國一年的GDP,一方面這反映了我國經濟發展迅猛、房地產市場活躍、資產價格吸引力提昇的欣欣向榮局面,但另一方面,卻包含了更多的隱性、復雜的問題,資產泡沫、貧富差距拉大、社會分配不均等本已惡化的因素會引發更多不利預期。此外,不斷攀昇的房價也推高了通脹,CPI的統計構成中居住價格佔據了一定比例的權重。
房地產之所以重要,之所以復雜,不僅體現在地產業本身對國民經濟的巨大拉動作用,也表現在其資本市場的屬性。前者可稱為一級市場,放在股市這個資本市場裡那就是二級市場,關於一級市場的焦點問題,房價還能漲多久,還能漲多高,樓市會不會重演80年代日本、90年代香港崩盤的命運,這個話題暫時擱置。筆者今天有意將房地產一級、二級市場做切割來分析,目前一級市場上樓價早已越過07年高點,而二級市場地產股則出現嚴重背離,沒有跟上樓市上漲腳步,長時期趴在低位,只有07年巔峰時刻股價的1/3左右。這說明了什麼呢?很簡單,地產股低估,即使說房價有泡沫,但地產股沒有泡沫,歷經3年多的下跌後,其估值優勢重新得以顯現。其實,從近期地產股的技術走勢來看,就已經表現的相當不錯,在大盤破位下跌以來,正是地產和銀行兩大權重的奮力護盤,纔遏制了跌勢的進一步蔓延,多數地產股已經橫盤長達2個多月,期間上演強勢可謂數不勝數,這是很明顯的一個見底信號,筆者上周末提出市場出現底部跡象的判斷,其中一個關鍵因素就是見到了地產股的止跌。
所以說,我們不能因盲目懼怕政策調控就看空地產,政策打壓的是過快上漲的房價,而對處於估值底部的地產股影響卻有限,況且,政策調控的最終目標不是打壓樓市,而是促進房地產市場長期健康平穩發展,是有利於地產業的成熟的措施,面對不明朗的大勢,配置地產為代表的低估值大盤股,反而有避風港效應。
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