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一、經濟可能增長點——保障房和商品房掛鉤
注:上述圖表請點擊詳見注釋
所謂保障房和商品房掛鉤,就是指房地產企業在推出一定數量的商品房的同時需要按照一定的比例推出相應的保障房。
目前,在復雜的經濟局面中,新的經濟增長點很難發掘,但是比較之下,未來最有可能成為拉動經濟增長的方向,或者說解決房地產調控困境的就是保障房和商品房掛鉤。
二、房地產和保障房掛鉤分析
我們之所以提出商品房和保障房掛鉤的問題,最直接的問題就是單獨而論,這兩個問題都是無法解決的,只能捆綁在一起解決。
商品房的調控以及其效果大加有目共睹,左一個"國十條"右一個"國五條",進入9月份調控力度更加明顯,住房和城鄉建設部、國土資源部、監察部三部門聯合發文,要求房價過高、上漲過快、供應緊張的城市,要在一定時間內限定居民家庭購房套數,之後全國有16個城市陸續出臺了限購令。但是而今,房價依然繼續攀昇。
保障房的建設,一直是給予大家期望的地方,但是由於各種大加心知肚明的原因,各地對於保障房的建設始終沒有積極性,個別地方甚至只是停留在"口號"上面。
如此,這兩個方面的調控都陷入了死胡同,將其掛鉤也就應運而生,這樣可以"盤活兩盤棋",不至於單純將調控目標鎖定在控制商品房需求。
三、未來市場分析
在目前的經濟形勢下,商品房和保障房都已經停滯不前,前者由於管理層的行政性打壓,後者由於地方政府缺乏積極性。
單純性鎖定對剛性需求的打壓,無法解決房地產問題,而又不能夠將此問題長期惡化,尤其是在房地產仍是中國經濟支柱產業的當前階段,保障房的大規模推出無疑可以最大程度的緩解房地產問題,但是由於利益問題,各地缺乏積極性。
在中國經濟面臨治理通脹的大背景下,緊縮的政策難免會對經濟實體造成衝擊,而順勢推行商品房和保障房捆綁掛鉤的措施無疑將會是中國經濟可能的增長點,更重要的是在拉動經濟增長的同時,有效的緩解了這兩大社會問題。
四、超預期分析及標志性事件
以房地產為代表的部分周期性行業,目前估值處於相對的低位,然而,主流機構對於房地產的認同度並不高。主要原因在於房地產行業雖然處於估值底部區域,但卻不是政策底。尤其是在當前通脹壓力下,高企的房價意味著隱性的政策性風險。
保障房建設的提速,一方面可以部分對衝房地產調控造成的固定資產投資下滑;另一方面解決中低收入階段住房問題,並釋放了消費能力。更重要的是,保障房的建設提速緩解了高房價帶來的調控壓力、社會壓力。
綜合而言,如果未來一段時間內市場意識到這一點,房地產調控壓力將減輕,那麼,房地產板塊的"政策底"將被認可,而房地產板塊將重新得到市場的追捧。對於市場格局而言,以房地產為代表的周期性板塊止跌回昇,屆時將支持市場中期向上。