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摘要:管理層在黃金周之前對房地產調控吹風,既可以對當前房價反彈起到敲山鎮虎的作用,釋放繼續打擊投機需求的意思,也傳達了有保有控的穩定基調。考慮市場對於房地產市調控已經有相對充分的預期,因此,未來房地產可能的持續調控,對於市場的影響也相對有限。
一、房地產調控再度頻吹風
為進一步貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神,國家有關部委近日分別出臺措施,鞏固房地產市場調控成果,促進房地產市場健康發展。具體包括:暫停發放第三套房貸款;貸款購房首付款調整到30%;貸款購買第二套住房家庭,首付款不低於50%、利率不低於基准利率1.1倍;消費性貸款禁止用於購買住房,加快推進房產稅改革試點,並逐步擴大到全國。自10月1日起,對個人購買普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減半征收契稅。
從具體的相關政策來看,只有首購買普通住房,房產稅,屬於首次提及或有新提法,其它的政策均是前面已經出臺,但政策的集中提及仍然引起了市場的關注。
二、市場偏見與超預期分析
1、市場對該事件的預期偏見
對於近期的房地產調控,市場的預期主要集中在以下兩方面:第一,房地產銷量如期回暖,有利於經濟平穩增長;但如果房價持續上漲,從決策層的表態來看,可能會導致政策繼續調控房價。尤其是隨著十一黃金周的來臨,如果樓價再次出現明顯的反彈,那麼將有新的調控措施出臺,包括房產稅等政策。第二,市場對於調控政策的出臺已經有所預期,並且在股價方面已經反映出來。因此,相關政策的出臺,反而有利空出盡、靴子落地的意思,有助於市場止跌回穩。
2、不同於市場的認識
從預期分析的角度來看,如果市場對利空有預期,而利空出臺時的力度沒有超出預期,那麼利空出臺之時,往往是市場調整結束的時候;但是,如果利空出臺的力度遠超出預期,就會導致市場進一步的下跌。例如今年4月16日的房地產調控,力度就是明顯超出市場預期,從而引發市場的新一輪調整。
那麼,房地產調控會否有更大力度的政策出臺呢,如房產稅。從目前的情況來看,征收房產稅的確存在一些障礙,征收對象的問題、房產價值評估問題、重復征稅問題、造成的社會影響等。
但是,相對物業稅征收而言,房產稅擴大征收范圍,實施起來相對容易。例如,現有房產稅征收的主要對象為經營性房地產,如果擴大征收范圍至住房,不需要經過人大立法,只需要修改相關規定即可。此外,如果征收房產稅不會改變現有的收取土地出讓金政策,那麼地方政府的阻力也不會很大。
綜合而言,未來管理層推出房產稅試點的初步條件是具備的,但推出的背景可能會在穩定、有保有控的基礎上,即加大保障房建設,鼓勵首套普通住房,發展中西部並確保經濟增長穩定;而對於具有投機性特點的需求仍然采取抑制的做法。事實上,本次房地產調控的政策包,也具有明顯的有保有控的特點。
從國外的經驗來看,房產稅的征收,對於房價的影響有昇有跌。如韓國05年出臺的房產稅為例,出臺當年導致房價平均下跌4%左右,但此後仍然繼續上昇,在07年纔見頂回落,可見房產稅的征收,只是影響房價的的其中一個因素而已。
值得注意的是,此前數次傳聞房產稅征收,均造成市場與房地產板塊的下跌,但這一次對市場的影響反而不大。一方面說市場對於房地產已經有消化,另一方面說明未來房地產調控的基調極可能是以穩定為主,有保有控。
三、對格局影響分析
管理層在黃金周之前對房地產調控吹風,既可以對當前房價反彈起到敲山鎮虎的作用,釋放繼續打擊投機需求的意思,也傳達了有保有控的穩定基調。考慮市場對於房地產市調控已經有相對充分的預期,因此,未來房地產可能的持續調控,對於市場的影響也相對有限。
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