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由監管部門主導的兩套REITs(房地產投資信托基金)方案歷經坎坷,終現曙光。昨日,有消息稱,首個REITs有望獲批,天津保障性住房項目可能『首吃螃蟹』。消息指出,天津REITs方案將采取保守的債券型形式,在銀行間率先發行。
資金來源是『硬傷』
據透露,天津准備的廉租房REITs方案已由央行上報國務院,而上海版的公租房REITs方案也已上報國務院,後者預計今年底明年初將獲批。
事實上,這些方案已經准備多年,中間幾經調整。據稱,年初央行就已接到兩地的試點方案,但因不符合中央決策層關於地產調控的有關精神和方向,一直未得到審批。最終試點方對方案的募集資金投向進行了調整,明確為用於當地保障性住房建設。
從目前情況來看,現實與外界預期有較大差距。此前,業界普遍期望REITs方案將從根本上改變中國房地產行業融資、變現模式,尤其是商業地產。但現在看來,為時尚早。
此外,缺少機構投資者資金來源也是一個『硬傷』。REITs是融資與投資相結合的一種金融制度,過程上是先融資後投資,如果融不到資金,那就沒有投資可言了。據了解,REITs的資金來源主要依靠民間資本,包括養老基金、退休基金、大公司和銀行控股公司、保險公司等機構資金。而我國在機構投資客戶方面依然比較緊缺。
信托公司翹首以待
盡管困難重重,不過國家對保障性住房推進的三令五申,為REITs打開希望之門,相關政府部門和機構發現了新的契機。
今年5月,央行曾將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院,國務院要求央行在當前市場形勢下,就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。
作為央行的試點地區,上海浦東明確承諾將把REITs試點募集的資金主要用於保障性住房建設。
記者注意到,在房地產商『求錢若渴』之際,信托公司解了其燃眉之急。近來,房地產市場幾度遭遇宏觀調控,在缺錢的情況下,開始轉道信托融資。然而,由於房地產信托經常受到監管政策的限制困擾,加上融資項目單一,發展REITs,以基金化的投資組合取代單一融資,勢在必行。
與此同時,信托公司對參與REITs也有很多期待。雖然目前只有兩家信托公司獲得了REITs的試點資格,但有消息稱,已有不少信托公司開始著手REITs的研發和推廣,並把其作為業務創新和業績增長的『王牌』。
上海某信托公司相關人士向記者證實,現在已經做好了發行的准備,就等著REITs的正式發布令。
著名信托專家、中國企業海外發展中心主任孫飛接受《國際金融報》記者采訪時表示,REITs試點應該先出方案,再出試點。而現在的狀況是先批了試點,後出方案。雖然國家的意願是解決保障性住房的融資缺口問題,但如果回報率不是市場給的,而是政府財政補貼的,REITs也不會是一個有吸引力的投資產品。
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REITs(Real Estate Investment Trusts簡稱),即房地產投資信托基金。
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
與我國信托純粹屬於私募性質所不同的是,國際意義上的REITs在性質上等同於基金,少數屬於私募,但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行,也可以上市交易流通,類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
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