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下半年樓市調控無放松跡象一線城市量跌價滯或8月打破
四季度有望迎來真正降價潮
2010年剛剛過半,出臺2個多月的『新國十條』已經逐漸顯示出它的威力。中國指數研究院最新數據顯示,2010年上半年,主要城市成交面積同比普遍下跌。重點城市中杭州、深圳、南京等地下跌幅度均超過了50%。
不過數據同樣顯示,上半年重點城市成交均價相比2009年、2008年同期均大幅上漲,30個重點城市中深圳成交均價漲幅領漲全國,漲幅高達71.17%,北京以67.81%的漲幅位列第二。而多數二三線城市房價也都在逆市上漲。
量跌價滯的尷尬動搖著調控的權威。連國土資源部部長徐紹史近日都罕見地出來派『定心丸』:再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降。在調控密度前所未有地集中的2010年,是否還會有新政策祭出,房價能否最終回歸理性,目前雖仍是一個問號,但政府的強烈決心顯示出本輪調控應當不會無功而返。
上半年調控組合拳已顯效 一線城市成交大跌降價預期形成高燒不退的樓市從去年底開始受到了嚴厲而密集的調控。
2009年12月9日,國務院決定個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年;12月14日,『國四條』明確抑制投資投機性購房;2010年1月10日,國辦通知要求二套房首付比例不得低於四成;2010年4月15日,系列調控再度昇級,『新國十條』出臺,二套房貸首付標准提高至50%,三套房貸也受到了嚴格限制。期間,住建部、國土部等有關部委的相關樓市調控措施更是令人目不暇接。
綜合來看,以『新國十條』為集大成者的系列調控既增加了土地供應,加快保障房建設,又抑制了大量投資投機需求,尤其是對房地產企業的資金流形成了剪刀差壓力:銀行對開發商貸款嚴加審查,貸款拿地受到嚴格限制,開發商的信托貸款融資渠道又遭到封殺;而稅務部門也給開發商帶來了清算土地增值稅的考驗。
系列組合拳的祭出自然收到了明顯的效果。從年初開始,成交量就出現明顯下滑,尤其是4月中旬以來,市場更是接近『冰點』,各地『零成交』樓盤大量出現。以北京為例,根據北京房地產交易管理網的數據,6月上旬北京在售的235個普通商品住宅項目中,147個項目出現『零成交』。取得預售許可證的11個房地產項目合計供應期房4788套,目前全部處於未簽約狀態。
而中指院最新發布的數據也顯示,2010年上半年,主要城市成交面積相比2009年同期水平普遍下跌。重點城市中,僅武漢成交面積同比有明顯幅度的上昇;杭州、深圳、南京等地上半年成交量相比2009年同期,下跌幅度均超過了50%;北京、上海跌幅也分別達到了39%和49%。
雖然從房價來看,上半年重點城市的成交均價比2009年、2008年同期均大幅上漲。其中,深圳領漲全國,其次為北京、杭州,漲幅都在60%以上。但必須看到,在調控政策影響下,這些城市成交均價已放緩了上漲步伐,總體來看環比漲幅逐月縮小。業內人士指出,調控效果從量跌到價跌需要一段時間,目前雖然降價並不明顯,但總體來說降價預期已經形成。
開發商資金壓力逐漸加大 量跌價滯的僵局遲早被打破盡管如此,量跌價滯的僵局仿佛始終是樓市調控過程中繞不過去的一個彎。降價的預期大大增加了購房者觀望的底氣;而對部分開發商而言,以往調控往往持續不久,只要手中資金流沒有大的問題,熬過一年半載的低潮期似乎也不是太大的問題,因此捂盤惜售抱起了『死扛』的信念。
這也導致了本輪調控中的一個有趣現象。與2008年的樓市調整相比,本次調控表現出明顯的二手房帶動一手房價格下跌的格局,而不像2008年樓市調整中的由一手房帶動二手房降價。業內人士分析,這主要因為經歷2009年的熱銷後,多數發展商資金相對充裕。而且對開發商來說,降價也可能引起更多的連鎖負面反應,因此不到萬不得已不會輕言降價。而二手房的小業主既沒有上述顧慮,抗壓能力也相對較小,因此願意盡快降價套現。
雖然從量跌到價跌的僵局還將維持多久不得而知,但可以明確的是,目前部分城市成交量已呈現探底之勢,預計未來半年內成交量將會出現觸底,開發商的資金壓力逐漸加大。全國工商聯房地產商會會長聶梅生透露,近期開發商資金充裕度開始下降,開始用自己的錢來投資,其中自有資金5月份比4月份大幅度增加,也比去年月均大幅度增加。去年的月均自有資金是1452億元,而今年5月份達到了2000多億元。自有資金率大幅度上昇到70%,而去年的數據是50%。
由此,房企內部也逐漸出現分化。部分標杆房企基於市場預期的改變,率先進行了價格調整。如恆大、萬科、綠城等標杆房企已針對部分地區的部分項目開始通過各種手段低調降價,雖然降價的幅度不大,但取得了不錯的成效。
以萬科為例,公告顯示,6月該公司實現銷售面積85.7萬平方米,銷售金額87.7億元,分別比2009年同期增加27.8%和27.9%;銷售面積環比增長82.34%,銷售金額環比增長71.62%。分析師指出這主要得益於萬科近期增加了推盤數量,並對部分樓盤降價銷售。
國土資源部已率先行動 下半年調控政策不會轉向對於本輪調控最終是否能真正使房價降到一個合理的價位,打破量跌價滯的僵局,分析指出,這有待政策的鞏固和調控的深入。
目前主要的阻力來自於宏觀經濟形勢的變化。中投顧問分析指出,按慣例於7月中旬召開的國務院經濟形勢座談會被提前至上一周召開,從座談會上引發出來的對二季度經濟形勢回落的預期,可能將成為樓市調控走向的分水嶺。一份高盛的最新研究報告預計,中國二季度及三季度的GDP環比增速可能將下滑至8%甚至更低的水平。在這樣的宏觀背景下,房地產市場的嚴厲調控能否延續目前的緊張態勢不免令人擔懮。而根據高盛的預期,房地產市場的調控措施延續到7月底後可能將會出現一些微妙的轉變。
不過,在近日召開的全國國土資源廳局長座談會上,國土資源部部長徐紹史罕見地表態,到目前為止,在房地產調控政策的作用下,內地主要城市房地產市場呈現出量跌價滯的態勢,預期再過一個季度左右,部分地區房地產市場將面臨全面調整,房價會有所下降,但不同城市表現不一,下降到什麼程度不好預測。這不僅傳遞出政府調控樓市的強烈決心,也表明政策調控不會轉向。
徐紹史表示,下半年國土資源部仍將積極參與房地產調控。一是嚴格供地計劃執行,保證70%的土地供應給政策性住房和中小套型商品房。二是嚴查房地產開發商囤地,目前約有一半的閑置土地是由於地方政府原因造成的,國土資源部正在對這個問題進行梳理,將出臺新的政策,解決這個問題。三是嚴格土地出讓新合同的執行問題,開發商在土地出讓新合同當中,與政府約定了開竣工日期,國土部將依據土地出讓新合同對房地產項目進行檢查。
事實上,4月中旬『新國十條』出臺以來,相關調控始終沒有停滯。就在最近,國土資源部總規劃師胡存智就透露,國土資源部將嚴格規范土地出讓制度,對於已出讓的土地,土地出讓價不低於當地基准地價70%,保證金不低於出讓最低價30%。這距離今年3月國土部『競買保證金不得低於出讓最低價的20%』的規定僅僅相隔3個月。
這些最新的動向,被不少人解讀為第二波樓市調控政策的方向。不過,北京大學房地產研究所所長陳國強表示,樓市第二波調控並非意味著要出臺很多新政策,『新國十條』已經是對癥下藥的政策了。只是很多具體政策執行不到位,有的地方政府甚至沒有出臺實施細則。因此下半年調控的重點應該主要還是抓落實。
房企可能做好降價計劃 四季度或迎來真正意義『降價潮』具體到房價來看,由於7、8月是傳統的樓市銷售淡季,成交量勢必難以反轉,房價的下滑趨勢將維持不變。
聶梅生表示,從新政調控效果看,遏制部分城市房價過快上漲的效果是顯著的,房價環比下降,而且趨勢會進一步擴大,房價已經松動了。而按照徐紹史的預測,房價再過一個季度,也就是四季度將會有所下降。這與此前不少專家預測也基本一致。
近期,各地產上市公司也將陸續公布半年報。從當前半年報業績預告情況看,該行業業績預增幅度位居各行業倒數第二,僅為17.99%。而受房地產行業的影響,建築業的預測淨利潤增幅也不高,僅為32.39%,遠低於各行業預增的平均水平。開發商對後市的判斷以及策略調整勢必將受此重大影響。
也正是因為目前樓市調控『一調到底』的堅決態度,行業預期已受到重創。『其實所有的開發商對今年的市場都已經有了非常清晰的認識,房價,至少在2011年一季度已經沒戲,要麼扛著等明年,要麼就准備降價。』北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰認為,眼下房價的堅挺只是表象,各大房企其實都做好了降價的計劃,只是降多少和什麼時候降價的事情。
『現在讓房地產馬上降價還有些牽強,在7月份,將是房地產最懮郁、彷徨、無奈的一段時間,按照降價理論和對市場研判推測,在8月份左右,一線城市可能迎來真正意義上的「降價潮」,那時全國二三線城市不會有太大的價格波動,但成交量一定不會很好,而三四線城市房價可能不漲,但成交量不會有很大的改變。』北京姜仁地產研究院執行院長姜仁表示。
聶梅生也強調,本輪房地產調控不僅僅是衝房價來的,還是衝房地產市場背後蘊藏的金融等風險而來的,因此調控絕不會無功而返。(記者盧軼)