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上海房價之高,在全國數一數二。但即便在上海,天價的房價下跌30%,銀行新增的損失也不過50億元。這樣的壓力測試結果讓不少人松了一口氣。
上海銀監局發布的報告顯示,上海轄內主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基准,對房地產相關貸款進行了壓力測試。在輕度、中度和重度壓力情景下,個人住房貸款不良率將從0.36%的基准水平,分別昇至0.58%、0.74%和1.58%。總體來看,壓力情景下對銀行業經營整體影響較小。即使在房價下跌30%的重度壓力下,上海市主要中外資銀行全部貸款不良率將從1.04%昇至1.41%,預計損失增加約50億元,僅佔銀行2009年稅前利潤的8%。
交行副行長錢文揮介紹,交行房地產開發貸款僅佔全部貸款的6%至8%。因為佔比不高,所以風險有限。而個貸一直是銀行的優質資產。錢行長認為今後一段時間內房地產都將是中國經濟發展的重要支柱。
即便是房地產貸款佔比較高的興業銀行,形勢也很樂觀。興業銀行風險管理部總經理鄒積敏解釋,就興業銀行多次貸款排查及最新壓力測試的結果看,即使在房價下跌30%同時利率上昇108個基點的雙因素重度壓力情況下,興業銀行對公房地產貸款不良率僅上昇約0.98個百分點,個人住房貸款不良率僅上昇約0.21個百分點,整體資產質量仍然能保持相對穩定。
我們並不知道現在的樂觀是否盲目。
不能忽視的兩大問題是,壓力測試的房價基准點是什麼。如果是以2010年3月31日的上海房地產價格為基准,那麼這是歷史高點。毫無疑問,以此為基准,即便房價下跌50%,也回不到2008年底的水平,銀行的房地產貸款也因此是安全的。因為2009年上海的房價上漲了70%以上,有些地方甚至翻番。
第二個問題是,2009年全年新增的房地產貸款量的佔比。2009年是上海市住房交易價格和交易量均創歷史最高的一年。目前看來,這部分房地產貸款是銀行風險最高的部分。如果房價下跌引發『斷供』或『爛尾』,勢必從這部分資產開始。
以一名外行人的眼光來看,銀行的房地產貸款就似乎沒有那麼簡單。
首先,我國房地產市場情況復雜。一位銀行業者坦言,前些年評估公司和購房者串通,做高房價騙取銀行貸款的現象不在少數。盡管近些年銀行加強了對這一行為的治理,收效明顯,但也不能說完全杜絕了高評估、假按揭。而該情況在壓力測試中是無法反映的,對銀行卻是風險極高的。
其次,表面上看和房地產貸款無關的貸款,實際上卻被用作炒房。不少企業主利用自己名下的企業和房產,通過房產抵押向銀行申請經營性貸款。而從銀行貸出的錢往往被用於炒房、橕盤。『經營性物業貸款就是不考慮用途的貸款,被用於炒房、買地等,一大批一大批的。』某銀行信貸員這樣表述。在貸款用途中寫明是『裝修』的住房抵押消費貸款,也是被大量用於炒房。
大型商業銀行與房地產直接相關的貸款佔貸款總額的比例2008年就達到20%以上。地方政府扶持的項目,不少以土地為抵押向銀行貸款而得以進行。2009年地方政府投融資平臺大量向銀行借貸的時候,這種做法被發揮到了極致。而2008年就約有30%以上的銀行貸款風險敞口與房地產市場相關。
房地產貸款真正安全的條件其實只有一個,房價不持續下跌。
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