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應該說,在目前的整體環境下,投資者對於市場的擔懮主要來自調控政策,而不是擔懮市場整體估值過高,或者上市公司盈利出現超預期下降。不過,近期歐洲主權債務危機的蔓延,歐洲股市紛紛跌破年線這一牛熊分界線。這一事件推動了國內宏觀調控政策的微妙變化,進而使得A股出現反彈的契機,這個過程中對宏觀政策反應最強的地產股有望成為反彈先鋒。
保增長還是調結構要看外圍形勢
為何外圍市場近期暴跌,而A股市場反而出現相對強勢的運行呢?筆者認為其中邏輯還是清晰的。這跟前一段時間歐美股市上漲、A股調整的原因是一致的。因為中國選擇保增長還是調結構,關鍵要看歐美經濟運行情況,要看出口影響大不大。
具體而言,如果歐美情況非常好,中國就會利用這個機會來調整經濟結構。事實上,這兩三年中國的宏觀政策要麼選擇保增長,要麼選擇調結構。在一段時間內政府可能會花更大的精力來保增長;而另一段時間之內,又會花更大的精力來調結構。而轉換的節點就是觀察歐美經濟的運行,如果情況太差,就要保增長,因為出口肯定會差;否則,如果歐美情況好轉,出口就有保障,就可以放手調整結構。
再看當前,歐美股市多數跌破年線,二次探底之聲不絕於耳。高層領導上周明確指出,要防止負面效應的疊加風險。至此,應當說情況已經基本明晰,即政府可能再度調整宏觀調控政策的力度。方向肯定是放松一些,但放松多少,則要看歐美的經濟運行狀況。從上周開始,宏觀調控政策應該又進入了一個新的時期,這個時點正好對應於去年7月份。在這個時期,歐美股市和A股出現反向運行的幾率是較大的。當然,前提是歐美不出現超級金融海嘯。
地產股中級反彈或已啟動
既然政策調整已經明確,那麼誰會對其反應最強烈呢?無疑是地產。在4月份的分析中,筆者明確指出地產股有可能在4月份或5月份見到中級底部。現在我認為中級底部已經在本周形成,未來地產股有可能迎來兩至三個月的反彈行情。如果放眼十年,那麼中國的地產股將是具有相當豐厚回報的一個板塊。
首先,說地產股有短期反彈行情,指的是地產股面臨一個調控政策出清的契機。從歷史的情況看,這樣的背景下地產股往往會有不錯的表現。
當然,我們更應當從長遠來看中國地產股的未來。毫無疑問,無論官方還是民間,對於中國存在巨大的住房需求,這一點是毋庸置疑的。筆者去年底的測算是,中國住房潛在需求在100億平米,中金最近研究的成果是,中國潛在需求為180億平米。這意味著每年7億平米的生產量,需要25年纔能完成。
從房價的中長期運行看,其一定是和GDP增速、人均收入增長成正比,所以,長遠看房價上漲也是毋庸置疑的。考慮到當前和未來的政策,將導致地產商未來集中度大幅提昇,這將使得現有開發商未來份額提昇的機會顯著增加。我們運用上述假定,2020年中國住宅銷售面積將達到12億平米,銷售收入將7.8萬億(屆時全國商品房均價預計6500元)。假定個別龍頭地產商份額達到5%,則預示其銷售收入將接近4000億元,其市值也大體在這個水平上下。屆時中國地產業上千億市值的公司,應該不會少於10家。這意味著房地產行業的長期前景還是相當值得看好的。(中國證券網)
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