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『五一』節過後,除了周末,許傑沒有一覺能睡到凌晨5點之後。
這位北京方圓置業顧問,現在必須在每天天亮前後趕到東四環附近的六裡屯華陽家園,加入一條看不到頭的人龍,任務只有一個——代客交稅。
許傑的客戶是一場始於4月底的房產狂潮的卷入者,他們是經濟適用房轉商品房(下稱『經轉商』)的交易方。交易的相關稅收繳納由作為中介的許傑代辦,他只好每天凌晨趕往設在華陽家園的朝陽區地稅局二稅務所『上班』。
這一切緣於4月26日。住建部在這天發出通知,經適房在取得完全產權前,只能用於自住,不得出售、出租、閑置、出借。除非將經適房轉變為商品房,條件是先住滿5年,再進行更名交易,補交契稅和土地出讓款。
對經適房未來可能無法交易的恐慌引發了『經轉商』集中交易的狂潮。
這股風潮來得如此猛烈,以至於許傑每天即使5點起床,也只能拿到60多號。早在他每晚睡下時,不少人已經在半夜12點在六裡屯排隊了,『他們很多是號販子,我乾不過他們』。許傑揉揉黑眼圈說。
排隊人太多,稅局每天發放450個號仍一號難求,許傑能排上已屬幸運,一般人一天也辦不完網簽和契稅繳納。許傑趁排隊之機發展了不少新客戶。
5月1日前,北京朝陽區和豐臺區還允許同名產權轉讓,即經適房住戶可以自己買下房子,變成業主。但5月1日後,則需要異名交易,即實施二手房網上交易,需要更換名字。
於是,大量的家庭裡開始上演左右手游戲——丈夫賣給妻子,老子賣給兒子,姐姐賣給弟弟……而有觀察人士擔心,這些游戲,正在為一輪巨大的財產權糾紛潮埋下伏筆。
半夜排隊為網簽
北京朝陽區房屋登記發證大廳,兩位諮詢員嗓子都快啞了。
五一之後,每天從早上9點開始,大廳裡便人滿為患,排隊諮詢經轉商的人蜂擁而來。
『寫誰的名字,這是你們自己的事,財產權怎麼變動,你們自己商量好,這不歸我們管。』面對十有六七涉及更名的諮詢問題,諮詢員像一臺錄音機似地反復解釋。
按照新政,經適房目前不允許出租,未來可能面臨無法交易轉為商品房,搞不好可能要被收回。於是,一邊是恐慌性的諮詢人潮,一邊是大逃亡似的『經轉商』狂潮,經適房住戶們都搶著湧向交易窗口,
『大家都擔心政策多變。』許傑說。而政策也確實變幻莫測,每一變都牽涉真金白銀。
5月1日之前,在朝陽、豐臺兩區,『經轉商』可以同名轉讓,只需補交地款,無需繳納契稅;5月1日之後,突然變成必須異名轉讓,除了補地款,還要繳契稅。有先知先覺者在4月的最後幾天就嗅到風聲,4月28日在昌平區便爆發了排隊集中經轉商的浪潮,這些人都成功地省下了契稅。
比如朝陽區的經適房小區百環家園,當初出售是每平方米4500元,每平方米需繳納土地款600多元,契稅則是140平方米以下繳納總房款的1.5%,140平方米以上的為3%。以150平方米為例,需要繳納的契稅在2.7萬元左右。
而更多的未住滿5年,尚未等到交易時間的經適房業主,則更為緊張。
經適房小區回龍觀的業主陳軍(化名),是海淀區某大學副教授,學校本來預計在清河附近要蓋新的校區,可能有新的內部房改房或者保障性住房推出,但是新政的出臺讓他進退兩難。
『這意味著,如果轉了住房性質,將可能拿不到未來新蓋的房子。如果不轉,則未來要改善住房的話,成本更大。』陳軍說。
回龍觀經適房最初銷售時,超出標准部分補交的土地款是原房價的10%,但是補的每平方米只有260多元。而現在按照政府基准價,回龍觀經適房每平方米的土地出讓款為362.1、391.7元,比原先提高。由於目前周邊的商品房市場價已達到2萬多元一平方米,因此未來『經轉商』的土地出讓金繳納數還會提高。
雙軌間的10倍暴利
『這次「經轉商」,屬於二手房交易,即使在一個家庭裡進行異名交易,比如夫賣給妻,或妻賣給夫,一律視為家庭新購一套商品房。』北京朝陽區建委一位官員解釋說。
而如果夫妻兩人雙方各有經適房,要相互轉,則不可能,因為這意味著一個家庭新購了兩套住房,目前北京政策不允許,『除非你離婚吧』。這位人士說。
根據北京市政府4月30日出臺的『十一條』,同一家庭只能在本市新購買一套商品住房。如果夫妻雙方已各自有房,更名網簽一套經適房為商品房後,盡管是一家之內的買賣,仍屬於新購一套住房,短期內將無法再買新的其他房屋。
北京房地產市場的需求無疑受到影響。但新政是否增加二手房市場供應,進而影響整個樓市,則仍無定論。
『實施異名交易的結果是,政府能名正言順地收獲更多的契稅和土地收入,政府纔是最大的贏家。』北京市房協住宅學術委員會委員蔡金水評價說,由於近期的房地產調控,北京市的土地出讓收益不大,而『經轉商』則帶來了一大筆巨財。
北京中原三級市場研究部總監張大偉則有不同看法。他認為,政府在辦理『經轉商』過程中,都是按照地區的最低指導價來繳納土地出讓金的,比如天通苑的最低指導價是3621元,而周邊商品房價已過萬。『所以應該是政府減少了很多稅收,而不是增加了。』
不過,幅度更驚人的獲益者,看來還是在政策與市場的雙軌間套利的經轉商業主。
比如天通苑,5年前購買的150平方米經適房,即便現在補交款項,所有成本加在一起也不過50萬,而現在同地段同樣面積的房子,市場商品房價是250萬左右,5年之內淨賺4倍收益。
大興西紅門,2005年出售時纔2000多元/平方米,現在即使補交土地款,去掉過去的費用,考慮到該地段目前房價已超過2萬,昇值也在10倍以上。
即將到來的財產糾紛潮?
『經轉商』也衍生出新的難題。
『因為經適房一直是禁止出租的,但很多住戶實際上在出租,轉變住房性質後,仍然改變不了房地產供求關系。』首都經貿大學房地產研究所所長張躍慶說。
而北京市房協住宅學術委員會委員蔡金水則擔心起經轉商交易所產生的隱患來,『未來財產分割會出現巨大糾紛潮』。他說。
比如一套經適房婚前為一方所有,結婚後經過財產公證仍是一方所有。但改變經適房性質後,通過異名交易,該房產變為夫婦共同所有。
此外有的無配偶無子女的,異名交易給父母,則出現未來與父母的財產分割,以及與其他父母子女的房產糾紛問題。
另有夫妻分別有一套經適房的(買後結婚),分別以對方名字更名交易,則可能出現1個家庭一次購買2套住房的政策禁區。如果只交易一套也有問題,因為同一個人如果有一個經濟適用房和商品房,則經濟適用房應該被政府回購。
此外,如果夫婦將經適房轉給子女,則可能出現子女無資格購買保障性住房的問題,如果其已經有經濟適用房,則可能要被政府回購。
『現在光是天通苑和回龍觀地區的經適房居住者就有80萬,預計有30多萬業主,其中80%的業主面臨異名交易後未來的財產轉移分割各種稅收新問題。』蔡金水說,『如果轉給父母,則涉及到未來遺產稅的繳納問題,如果轉給子女,子女間為財產權會有爭奪糾紛,即使一個子女,多套房會繳納物業稅。未來這一輪潛在的財產糾紛潮的規模將不容忽視。』
『國家政策的目的就是應該增加炒房的成本,以及享有多套經濟適用房的成本。夫婦分別有1套經濟適用房,可以選擇不交易,但是未來不能出租,要轉性質需要補交更多的土地出讓金。』北京京元律師事務所梁炎廷說。
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