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今年以來地產指數累計下跌35%,跑輸滬深300指數11個百分點。截至2010年5月11日,A股市場房地產股的動態市盈率為14.71倍,近六年PE最低14.93倍,估值已處於歷史底部區域。
新增可售面積環比上漲
在『新國十條』推出一月後,房屋成交量連續四周下跌,其中一線城市縮量尤為明顯,成交均價和可售存量的拐點也已出現,顯示此輪調控初見成效。
上周(5月10日~5月16日)17個主要城市合計成交面積達188.7萬平米,較前一周環比下跌3.0%,其中7個城市出現了環比下跌,佔總數的41.2%。經過連續下跌後,上周的成交量已經接近今年春節前後的低點水平,較年度平均和高點分別下跌27.6%和60.1%。
四個一線城市上周合計成交31萬平米,環比下跌21.1%,其中北京和廣州分別下跌59.3%和27.4%,上海和深圳分別上漲了16.1%和18.2%。經過連續下跌,一線城市上周的成交量較年度平均和高點分別下跌50.0%和71.5%。13個二三線城市合計成交157.7萬平米,在連續下跌三周後環比小幅反彈1.6%,但仍較年度平均和高點分別下跌20.5%和58.6%。在所有上漲的城市中,南京錄得最大漲幅102.0%,天津、蘇州和廈門也以56.0%、25.6%和21.2%的漲幅居前;下跌城市中,杭州和福州跌勢明顯,下跌幅度分別達61.2%和59.9%。
上周中銀國際主要城市銷售價格指數環比上漲3.4%至157.5;其中一線城市分類指數上漲12.4%至162.4,二三線城市分類指數下跌9.4%至149.6。三大指數較年內高點分別下跌7.1%、8.1%和9.4%。
中銀國際主要城市可售存量指數上漲1.2%至67.6,連續四周上揚;其中一線城市分類指數上漲1.6%至65.4,二三線城市分類指數上漲0.7%至69.9。分城市來看,南京和蘇州可售面積周漲幅居前,分別達7.1%和6.5%;跌幅居前的城市是廈門、重慶和福州,下跌幅度分別為1.0%、0.6%和0.6%。
七大城市新增可售面積環比大幅上漲62.0%,同期成交量下跌8.3%,導致新增供應消化率從前周的125.8%迅速回落至上周的71.2%。分城市看,南京、廣州和北京新增供應量暴增,上漲幅度均超過900%,而深圳上周沒有新盤推出。
動態市盈率創六年新低
A股房地產股近六年PE最高106.82倍,最低14.93倍。截至2010年5月11日A股市場房地產股的動態市盈率在14.71倍,已處在歷史的低點之下,即2009年1月初的14.93倍;房地產股的市淨率2.54倍,也已處在歷史底部區域,但仍高於最低值2008年底的1.64。
2009年,全國完成房地產開發投資36232億元,比上年增長16.1%,同比增長率已接近1999年的低點13.53%。同比增長回落到近十年低點,將使2010年市場供應有所減少。
截至5月23日已公布的年報,2009年房地產上市公司貨幣資金達1827億元,同比增長80%,貨幣資金佔當年的借款比從2008年的58%提昇到80%多,同比增長40%,預收款1839億元,同比增長100%左右,預收款是同期營業收入2562億元的70%,為歷史最好。
今年以來地產指數累計下跌35%,跑輸滬深300指數11個百分點。中期巨大的跌幅意味著板塊進一步暴跌動能不足,但房產稅落地、預售款監管等政策預期猶在,房價普跌促使成交量反轉預計也將發生在9月份以後,目前扭轉板塊趨勢的催化劑尚未出現。 中銀國際 東興證券
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