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往年 『五一』小長假的樓市火爆,在今年京城『五一』期間並未出現。相反,《每日經濟新聞》記者在假日期間走訪的幾個樓盤都呈冷清狀,部分商品房售樓處更是出現了銷售人員數量超過看房者的現象。《每日經濟新聞》記者從北京房地產交易管理網上發現,現房住宅甚至持續幾天個位數成交。
不過,從『五一』期間網絡簽約的成交量來看,北京樓市似乎依舊火爆。從數據上看,今年『五一』成交量成為歷年歷次小長假的最高。
然而,在『京12條』及北京其他樓市政策出臺的大背景下,上述成交量的主體來自於『井噴』的經濟適用房轉為商品房。業內人士認為,『虛假繁榮』之後,即將開始的是5月京城樓市價格較大幅的下滑。
成交量大增系『經轉商』
來自北京市房地產交易管理網的數據顯示,今年『五一』前兩天商品房共成交1679套,同比去年『五一』前兩天的808套上漲了108%,而從二手房看,目前雖然只有兩天的數據,但是已經達到了422套。
熒燦地產市場部經理李娜預測,今年『五一』的京城樓市有望突破歷次小長假最高記錄。
然而,『這是樓市在上演最後的瘋狂,二手房成交量大增主要是由於市民紛紛將經適房轉為商品房。』熒燦地產總經理顧辰天認為,數據顯示的並非是真正的成交量。
新『國十條』出臺後,經濟適用房出租的情況也被有關部門發文禁止,這使得經濟適用房的房主們有如履薄冰的感覺,加之坊間傳言未來經濟適用房轉商品房有可能會被官方禁止,於是『五一』期間,『經轉商』的交易迅速被推至高點。
4月29日,北京昌平區甚至還出現了數千人紮堆『經適房轉商品房』的場面。
盡管4月30日北京相關部門表示,關於中介公司流傳的『五一』之後經適房將統一不能買賣的消息是謠言,但是卻依然擋不住市民著急將經適房轉成商品房。據熒燦地產統計,擔心政策變動影響到自己利益的經適房房主已經佔到了九成。
由此,也導致了『經轉商』在『五一』期間的集中放量。顧辰天認為,以前經適房轉成商品房可以自己給自己轉,但是隨著5月1日朝陽區自己轉給自己的結束,北京所有區縣的經適房都不能自己給自己轉,而是要經過一次買賣纔可以成為商品房。
『經改商、限價房在5月2日的集中簽約佔了 「五一」網簽的八成以上。』北京中原地產三級市場研究部研究總監張大偉對《每日經濟新聞》記者表示,因此也從網簽數據上掩蓋了近期縮量的實際情況。
看房量銳減近九成
在表面的數據繁榮下,京城『五一』期間的樓市到底是何種表現呢?
剔除了經改商、限價房等因素的影響,《每日經濟新聞》記者發現,二手非經濟適用房、純商品期房住宅的成交量遠遠低於去年同期,同比去年銳減六成以上。
而在『五一』期間《每日經濟新聞》記者走訪的部分地區發現,大部分中介公司上門客戶並不多,達成住宅交易協議者寥寥無幾,部分商品房售樓處更是出現了銷售人員數量超過看房者的現象。
『北京的樓市因為一系列政策的影響,出現了非常明顯的從完全賣方市場轉變為買方市場。』張大偉表示,據他們的抽樣統計數據顯示,與4月清明的假期相比,今年『五一』的新增需求下跌了87.2%,看房量則下跌了85.7%。
與此相比較,受政策影響,二手房房源在『五一』期間更有一個放量。熒燦地產數據顯示,『五一』期間北京二手房房源量同比去年『五一』上漲了45%,環比平時周末上漲了32%。
租賃市場在『五一』期間則呈火爆之勢。文慧橋附近的高檔小區一居室的價格由原先的3500元/月上漲了100元,據了解,北京很多地區租金價格都有上調。
據北京中原三級市場研究部調查顯示,4月下半月租賃房源相比4月上半月下降了8.5%,特別是在『五一』期間,更是有在4月份登記購房人群中的12.5%選擇了棄購租房。
5月跌幅或達20%
隨著此次北京市更多政策的出臺,讓此前一部分抱有抄底心態的投資客開始動搖。
一直看好北京樓市的溫州人程先生從2006年開始就陸續投資北京房地產,在2008年房價下跌的時候依然堅持看好市場,『只要房價跌他就抄底』,當時甚至抵押了自己在老家的一個工廠,在2008年底買了十幾套商品房,2009年抄底成功。
不過在當前的政策環境下,程先生在5月小長假的時候把自己投資的房地產,通過中介公司全部掛牌。他說,這次樓市的基本面已經變了,估計要大調整,這次他不會再抄底了。
影響投資客的政策最主要是北京市的『限購令』。顧辰天表示,『五一』前北京住建委出臺的『每戶家庭只能新購一套房』明確提出『限購』這個方式,從很大程度上遏制了『全民炒房』,將對新盤和二手房的成交量帶來巨大影響。業內人士基本認為5月份的北京樓市將迎來較大跌幅。
『50%的炒房客將在3個月內開始拋售房源,房價很可能在年內出現下調30%的現象。』張大偉認為,投資需求將在5月銷聲匿跡,之前佔市場總成交量四成的投資客離場,而大量剛性需求也會期待房價下跌而轉為觀望,這將使得5月樓市成交量下降五成以上。張大偉預測,以通州為代表的部分區域5月下跌幅度可能超過15%?20%。
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