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4月初,一份『中國房地產市場崩潰時間表』在網絡上迅速傳播,將人們對高房價的情緒表達的淋漓精致。針對當時房地產市場頻頻推高的炒作之風,證券日報編輯部組織多名記者問計業內專家,明確提出『房價漲勢到底還將持續走多久』、『拐點何時能夠來臨』的設問。
4月12日晚,《房價拐點何時到來證券日報發問眾專家》的專題報道最終出爐,4月13日見報。從4月12日到今天,中國房地產調控新政又經歷了18天,無論理論界還是現實中,人們對於房地產市場『拐點』的議論已由冷清變得熱烈。
昨日,中共中央機關刊物《求是》雜志發文稱,高房價已成中國經濟發展、社會穩定不能承受之重。此前的4月26日,新華社發表文章,首次提出『讓瘋漲的房價回落到合理的區間』;同一天,房地產商的代表人物之一、SOHO中國董事長潘石屹說,房價『拐點』是否來臨,一個月後可見分曉。一系列事態表明,有關房地產『拐點』的討論正在昇溫。
這與兩個多星期之前,人們對於房地產市場預期的餘熱裊裊形成鮮明對比。當時,業界專家雖然大多承認樓市存在泡沫,並且能夠條分縷析地加以闡釋;但對於樓市能否出現『價格拐點』,則多數予以回避,不願意或者不敢進行預測。而到了4月下旬,在中央一系列政策重拳出擊之下,專家們已不再避談『拐點』。
今年3月『兩會』過後,雖然中央政府已經出臺了一系列遏制房價過快上漲的舉措,但投機炒作行為仍然保持著相當的熱度,令人懮慮。為此,4月上旬至中旬,證券日報記者采訪了近20位專家學者以及金融機構人士,盡管多數受訪者承認房地產市場確實存在泡沫,也有不少人認為『泡沫化』比較嚴重。
但在談及『拐點』時,只有中國國際金融公司的哈繼銘博士明確預言『房價仍將上揚,拐點可能在2015年出現』。其他專家和金融機構高管多不敢談『拐點』。同時,房地產企業以及中介機構人士對此則不發表任何意見。
從4月14日開始,針對較高不下的炒房熱,『精確制導』措施密集出臺。隨後推出的限制第三套房貸款、禁止房地產商收預售款、第二套房按家庭統計、限制異地置業等一系列措施,被統稱為『史上最嚴厲的調控』。
4月14日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議,研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。提出對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平』。4月17日頒布的《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中進一步明確:在房價上漲過高、過快地區,可暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款,同時,地方政府可根據實際情況,采取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。
這些具有『精確制導』意味的政策密集出臺,迅速影響到人們對於房價的預期,有關房價可能下調、拐點可能出現的說法開始昇溫。
先是潘石屹表示,房價『拐點』是否來臨,一個月後可見分曉;北京大學房地產研究所所長陳國強也對新華社表示,政策力度空前,對人們的心理預期起到了正面的引導,有希望使房價出現理性回歸。
房地產調控新政策出臺後,房地產市場充滿了各種聲音,雖然沒有出現整體性降價,但是下浮的趨勢明顯。業內人士認為,房地產調控新政策出臺後市場上已產生較強的觀望氣氛,買賣雙方還會有一段時間的博弈。雖然調控政策公布後,數據的滯後性並未顯示政策對成交的影響,但預計隨後成交量會有較顯著的變化。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,樓市拐點必將出現,而且就實際的市場情況來看已經出現。楊紅旭認為,從統計數據看,4月份70個大中城市房價環比可能還是正增長,不過增幅將比3月的1.1%有所收窄,6至7月份纔會出現環比零增長或負增長——也即房價開始下跌,出現拐點。
4月24日,央行貨幣政策委員會委員、清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵在一個論壇上表示,鑒於目前政策背後各種社會力量的推動,本輪房地產調控與以往不同,房價在不久的將來會出現一定的調整。
新華社在4月26日發表的《重拳之下,樓市『混沌期』還能持續多久》一文,首次提出『樓市調控政策應持續發力,引導房價回落到合理的區間』。該文同時指出房地產市場進入了『混沌期』,『買賣雙方的博弈白熱化』。而昨日《求是》雜志的文章則嚴肅地提出,『解決高房價這個事關國計民生、事關社會和諧穩定的兩難問題,必須統一全黨思想,做到令行禁止』。
中國指數研究院跟蹤上周35個主要城市的數據顯示,有21個城市的商品房成交面積環比下跌,其中杭州跌幅最大,環比下跌73%;4個一線城市的成交量也是全面下跌,如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、廣州下跌2%。專家指出,這表明『新政』對房價過快上漲城市作用明顯,投資性需求得到了有效抑制。
此外,中原地產的統計顯示,在新政出臺後的一周,北京、上海、廣州、深圳、天津等5個城市的二手房掛牌量均快速增加,增幅分別達到49%、33%、24%、24%和20%。購房者方面,由於普遍預期市場將轉入調整,不急於買進。新政出臺前、後一周,北京、上海、深圳三地的新增客源量顯著下降,降幅分別達到80%、40%和80%。
我愛我家市場研究中心研究員秦瑞認為,目前二手房市場已經由賣方市場轉向買方市場,市場的主動權已經由業主手中交到了客戶手裡。
不過也還有人堅持『拐點』不會出現。全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存表示,房市新政策確實會對『炒房客』有一定的抑制作用。但是,這對供求關系不會帶來根本性變化,中國的商品房土地供應近期內不可能大量放量,『拐點』不可能出現;未來五年,中國房價至少有50%的增速。
北京有觀察家強調,何時開征收房地產持有環節稅,是房價拐點是否出現的關鍵。在國務院提出的調控措施中,加快研究制定『引導個人合理住房消費和調節個人房產收益』的稅收政策,是本輪調控新提法之一。近期,重慶市提出了針對高端商品房擬實行『特別房產稅』,上海等城市正在研究開征『房產保有稅』。
財政部財政科學研究所所長賈康對此表示,適時在房產保有環節征稅,是當務之急;比如推行物業稅改革就是一個很好的『時間窗口』。深圳大學國際金融所所長國世平認為,國務院明確提出發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用,稅收政策一旦出臺,房價下跌局勢就會形成,直至房價回歸理性,但調控政策關鍵在於堅持。
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