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『陰霾』在這個4月籠罩了房地產市場,而炒房客也正面臨其『職業生涯』的重要轉型。在包括『新國十條』在內的多項調控手段齊聚房地產市場時,有不少『見好就收』的炒房客開始轉移資金。有人預測,此時流出房地產市場的資金量在3000億-5000億元左右,甚至更多。
炒樓熱錢會去哪?很有可能是股市和股指期貨,也有可能相拼期貨或大宗商品市場,抑或還有民間信貸公司……
股市是炒房熱錢最順暢的轉型
雖然投資標的不同,但炒房和炒股的性質相似度非常高。
北京弘酬投資研究總監孫燕軍認為,樓市資金轉戰股市無疑會給股市帶來新機會,如今在地產政策和銀行信貸政策利空以及加息預期壓力面前,A股已經接連上演了多次暴跌慘劇,股指也創下了今年以來的新低,一些板塊目前處於超跌狀態。他認為,如果樓市資金轉戰股市過程順利的話,很可能會優先選擇前期的超跌板塊。
自從去年12月上旬的中央經濟工作會議以來,由於隨後地產調控預期空前高漲,實質性的調控政策也陸續出臺,地產板塊和以銀行為首的金融板塊進入了下跌無底深淵。據統計,自去年12月7日以來,房地產行業、船舶行業、煤炭行業、鋼鐵行業和金融行業列跌幅榜前列,其中地產行業和船舶制造的跌幅超過了20%。
『如果對金融地產有信心,它們還會從樓市撤出嗎?』孫燕軍認為,在超跌板塊中,由樓市轉戰的資金目前進入金融和地產(暫時性)的可能性不大。他指出,炒作金融板塊的,主要是一些場內的存量資金。而且,目前地產調控政策並未利空出盡,接下來調整還將繼續,只不過力度和密度可能會有所減弱,因此金融地產目前並未見底。
『目前還不是抄底的時候,因為政策利空還未釋放完畢。』孫燕軍預計,接下來地產股可能還有10%的調整空間,屆時如果調整到位,不排除樓市資金進入地產股的可能。除了超跌板塊外,孫燕軍還認為,樓市退下來的資金還有可能會青睞大消費概念等一些防守性較強的板塊或者是弱周期板塊。此外,這部分資金還可能給券商理財產品提供一個很好的發展空間,對券商的業績起到一定的支橕作用。
不過,孫燕軍同時提醒,樓市資金轉戰股市,可能有一個相對長的過程,就目前情況而言,大部分的樓市資金並未真正大規模地開始進入股市,它們更多地還處於觀望狀態。他指出,近期以來,由於中央為調控樓市頻出重拳,這給了股市極大的打擊,讓很多行業股票都受到了錯殺。接下來,政策出臺頻率和力度或許可能會有所減弱。
上周一,由於受樓市調控政策重壓,資本市場哀鴻遍野,A股更是創下了今年以來最慘重的暴跌,其中上證綜指空降150點,直接擊穿3000點的心理關位,這次暴跌過後,A股也進入了一輪大幅下跌的通道中,上證綜指隨後很快再破2900點。
『股指期貨上線後第一天就走成這樣,這似乎讓監管層很頭疼。』在孫燕軍看來,這輪暴跌不偏不倚地出現在了股指期貨上線後的第一個交易周,似乎很不給股指期貨這個中國資本市場新生的面子,很容易讓外界將下跌的原罪歸向股指期貨的做空頭上。這也給了監管層很大的考驗。
『接下來,證監會還要推出國際板,如果再這樣跌下去,國際板還怎麼做?』孫燕軍分析,基於股指期貨和國際板推出工作的影響,監管層今後出臺的樓市調整的政策可能會在一段時間內有所舒緩,以讓股市暫時穩定一段時間。而正是由於政策的舒緩,大部分樓市資金對未來還是抱了一定的幻想,它們不會很快大規模進入股市,會暫時選擇觀望,因此短期內不宜對樓市資金助推股市有太高的預期,只有當房價充分調整到位時,股市纔能真正受益。
大同證券策略分析師付永翀也認為,樓市資金轉戰股市對A股的影響很可能會遠遠小於市場預期,且目前短期內發生這種資金轉移也不現實。
『如果房價真的出現調整,不排除會有一部分炒樓資金流入股市,但是規模可能會比想象中的小。』付永翀說,目前炒樓資金大多在觀望,並未真正入市。他指出,實際上很多的炒房資金更多是利用銀行信貸的杠杆來進行操作的,流入股市的部分可能不大。而且即使將來房價調整到位,將炒樓資金逼出來,它們也可能會選擇進入那些投資收益更高的領域,因為炒樓的資金,畢竟還是風險偏好型的,它們更多是追求最大收益的。『目前而言,可以找到比股市更好的投資市場,比如今年的收藏品市場,其收益情況可能會更多地吸引資金。』
『關於收藏品市場,今年的熱度很高,包括猴票、彩幣等按照今年的行情,應該是有很多資金都湧入了。』付永翀預計,總體來說,雖然不排除將來樓市資金會有一部分流入股市,但是規模可能會比想象中的小。除了收藏品市場外,這部分資金可能會有一部分會流入銀行,剩下一部分可能流入一些實業,比如資源、礦山等。
捧熱私募基金
樓市資金轉戰股市一般有兩條途徑,一是直接開入,二是通過購買公募或私募基金等中間產品借道進入股市,由於私募基金一直以來的靈活操作,本次有望吸引更多的資金注入。
『很多炒房的人並不會炒股,所以需要我們的幫助。』對於炒房客轉戰股市,一位私募基金經理這樣稱。在他看來,炒房資金轉投股市所追求的高收益,只能夠在私募基金這裡得以實現。
據私募排排網統計,截至目前,全國私募基金規模已達1.1萬億元規模,在基金管理顧問不斷增加的同時,單個基金公司發行的產品數也迅速增加,公司管理資產的規模急速擴張,有些公司甚至有趕超公募基金的趨勢。管理規模的擴大,大幅提高了管理費收入,給基金公司帶來巨大效益,使私募基金有能力吸引最優秀的人纔、提高市場競爭力。不少業內人士認為,由於監管過嚴,公募基金無法給予客戶更多賺錢機會。如果客戶要追求絕對收益,選擇私募為渠道進入股市是最棒的。
押寶股指期貨
剛剛登上我國資本市場大舞臺的股指期貨(以下簡稱『期指』)有望成為激進型炒家熱衷的品種。相關人士認為,在期指推出後,部分撤出樓市的資金會尋求利益最大化的投資,很可能會進入期指市場。
而在股市走勢低迷、前途迷茫之時,期指更容易獲得賺錢良機。興業銀行(601166,股吧)資金運營中心主管魯政委表示,如果樓市受調控影響而步入低迷,股市也難現大漲,那麼一部分資金可能將做空股指。
事實上,期指交易的杠杆機制,與房地產市場有相似之處。例如總價為200萬元的房子,首付20%相當於5倍的杠杆比率。房價的昇值不是以首付40萬元為基礎,而是以房屋總價為基礎的。因此,當房價上昇時,5倍杠杆比率會使炒樓者的房產市值迅速上昇。
相似的杠杆效應使得房市和期市都有『賺大錢』的機會,但房產既能自住、又能出租,購房者『斷供』可能性較小;而期貨投資者要時刻面臨追加保證金、甚至被強行平倉的風險。國泰君安證券銷售交易總部金融工程負責人蔣瑛琨表示,『期指現在還是小眾市場,對投資者期貨交易經驗、專業水平和資產能力要求較高,而期市是個高風險市場,炒樓資金未必熟悉期市交易規則』。
『囤積』大宗商品
與股指期貨這類金融衍生品不同,傳統商品期貨標的物——大宗商品,既有商品屬性,也有金融屬性,更有可能獲得炒樓資金的青睞。過去的兩年間,大宗商品從暴跌到暴漲,起到關鍵作用的是金融屬性。
在今年通脹預期影響下,部分金融屬性較強的品種有望迎來新一波漲勢。有消息稱,江浙地區有些投資者大量囤積銅、原油、鋼材等商品等待價格上漲。如果囤積1000噸銅,以5.5萬元/噸計算需要5500萬元,而如果通過期貨保證金交易,按保證金7%的比例計算,只需要385萬元就能達到囤積的目的,並且還能節省大筆資金。
東方證券研究所金融衍生品首席分析師高子劍認為,與股指期貨相比,炒樓資金更容易進入大宗商品市場,『炒樓資金更傾向於能實現長期保值的資產,比如看好通脹概念,就買入商品期貨做多,或者長期持有現貨,這是有可能的』。他說道。
與此同時,面對逐漸昇溫的通脹壓力,黃金的抗通脹屬性再次被人們所關注,黃金也成為應對通脹的『安全港』。2008年,在大宗商品、股票、債券的指數下跌超過40%的同時,黃金價格卻有6%的增長;2009年底黃金更創下了1226美元/盎司的歷史最高點位。從2001年到2009年的短短8年時間,黃金上漲了4.5倍,折合年復合收益率大約20.7%。
分析人士稱,如果房地產調控力度加大,可預期各地炒房客將紛紛拋售房產,而當前股市震蕩不安,炒房熱錢流入黃金市場的可能性較大。『撤出樓市的資金大部分屬於避險性質,較為悲觀的投資者未必會投入股市,很可能只是投資於黃金等避險資產。』私募基金經理吳國平指出。
帶熱民間信貸
『現在開家小額信貸公司很賺錢,給別人貸款100萬元,年利息有可能是15%,而且本金安全有保障。』對此,一位已經是小額信貸公司老總的人士稱。
小額貸款公司是由自然人、企業法人與其他社會組織投資設立,不吸收公眾存款,經營小額貸款業務的有限責任公司或股份有限公司。其中,有限責任公司的注冊資本不得低於500萬元,股份有限公司的注冊資本不得低於1000萬元。同時,為保證公司不受任何單位和個人的乾涉,銀監會規定單一自然人、企業法人、其他社會組織及其關聯方持有的股份,不得超過小額貸款公司注冊資本總額的10%。
不過,小額貸款公司的融資規模僅限定注冊資本淨額的50%。而『只貸不存』的經營模式也難以從金融機構融入資金,僅依靠股東提供的資金經營,很大程度制約了小額貸款公司業務的持續發展,對於一心賺錢的炒房客來說,未必適合。
而另一種民間信貸模式為消費金融公司。據了解,目前銀監會對消費金融公司的主要出資人要求是境內外金融機構及銀監會認可的其他出資人,而且對主要出資人制定了嚴格的准入條件。例如具有5年以上消費金融領域的從業經驗、資產總額不低於600億元人民幣、連續兩個會計年度盈利、3年內不轉讓出資等。對於熱錢來說,只要資金足夠多,就能夠開辦上述企業。
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